Риски продавца при ипотеке

Содержание

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке в 2020 – без первоначального взноса

Риски продавца при ипотеке

Рост цен на недвижимость обусловил повышение спроса на ее приобретение с помощью кредита. Если не достает небольшой суммы, то граждане оформляют обычный потребительский заем. При внушительной нехватке средств существует возможность воспользоваться ипотечным кредитованием.

Для продавца, участвующего в такой сделке, отчуждение имущества имеет ряд особенностей. Несет ли он риски при подобной продаже квартиры, и каким способом получает деньги за нее?

Что это такое

Прежде чем касаться вопроса передачи имущества по ипотечному займу, следует разобраться, что такое ипотека и кто может претендовать на ее получение.

Ипотечный кредит – это долгосрочная целевая ссуда, предполагающая использование заемных средств исключительно на приобретение конкретного недвижимого объекта. Им может быть не только квартира, но и дом, коттедж, земельный участок.

Купленная посредством ипотеки недвижимость сразу переходит в собственность покупателя, но в то же время она является предметом залога по этому кредиту. Залогодержателем в этом случае выступает банк, оформивший ссуду.

По своему произволу финансовая организация не вправе изъять недвижимость у заемщика. Это делается только через суд. Основным условием изъятия является нарушение должником условий соглашения.

В подавляющем большинстве случаев банки не выдают сумму, соответствующую полной стоимости жилья. Заявителю необходимо внести от 10 до 40% собственных средств. Без первоначального взноса ипотечную ссуду получить крайне сложно.

Кроме наличия предварительного платежа, кредитор предъявляет ряд других требований к заемщику и имуществу.

Стандартные условия выдачи займа для заемщика:

  1. Возраст от 18 до 25 лет.
  2. Официальное трудоустройство.
  3. Стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев.
  4. Документальное подтверждение заработка.
  5. Наличие созаемщиков и/или поручителей.
  6. Постоянная регистрация по месту проживания.

К продаваемой жилплощади банк выставляет минимальные требования, к которым относятся:

  1. Износ не более 60% — недвижимость должна быть ликвидной.
  2. Отсутствие незарегистрированной перепланировки.
  3. Отсутствие действующих обременений – залога или ареста на жилье.

Каждая банковская структура может устанавливать свои дополнительные требования к продаваемому объекту. Они необходимы для того, чтобы в случае невыполнения условий ипотечного соглашения должником банк смог быстро продать квартиру для возврата суммы долга.

Особенности сделки

Прежде чем документально оформить сделку, покупателю следует явиться в банк и подать заявку на ссуду. Если ответ по ней будет положительным, финансовой организацией устанавливает срок, в течение которого заявитель должен найти жилплощадь. Обычно он составляет два месяца.

На деле покупатели сначала находят квартиру, и, если продавец не против приобретения по ипотеке, подают заявление на займ. На этом этапе можно скрепить достигнутую договоренность предварительным соглашением. В этом случае покупатель будет уверен, что квартира достанется ему, а не другим соискателям. Продавец же с помощью такого договора страхует себя от потери потенциальных приобретателей.

Дополнением к предварительному контракту является расписка о передаче задатка, который вносит приобретатель.

Продажа квартиры путем ипотечного кредитования отличается от обычной сделки более длительными сроками и оформлением дополнительных бумаг. При этом и от продавца потребуется комплект документация для банка.

Несмотря на увеличенную длительность процедуры, большинство продавцов не против ипотеки, ведь ожидание продажи за наличные средства может затянуться – у большинства граждан таких денег сразу нет.

Риски покупателя при продаже квартиры по доверенности рассматриваются тут.

Подача заявки и составление предварительного контракта можно считать первым этапом ипотечной сделки.

Дальнейшая процедура выглядит так:

  1. Осуществляется оценка стоимости продаваемого объекта недвижимости у независимого специалиста. Он обязан адекватно оценить цену имущества, при этом стоимость должна соответствовать той, что будет указана в основном договоре купли-продажи. Оценщики анализируют не только состояние квартиры, но и ее расположение, район, пригодность дома к эксплуатации, размещение на этаже.
  2. Продавец передает приобретателю все необходимые документы для проверки квартиры банковской структурой:
    • правоустанавливающее свидетельство;
    • копии удостоверений личности владельцев жилья;
    • технический и кадастровый паспорта на жилплощадь;
    • поэтажный план;
    • справка из БТИ;
    • выписка из домовой книги.
  1. Банк проводит оценку ликвидности объекта на основании предъявленной документации. Если будет выявлено наличие другого обременения, то в заключении соглашения с участием этого объекта будет отказано.
  2. Если от банка было получено согласие, участники формируют и подписывают основной договор купли-продажи и ставят его на учет в регистрационной палате. В этот же момент покупатель передает продающей стороне первоначальный взнос. Важным условием, которое обязательно отражается в подобном соглашении о купле — продаже является указание на то, что сделка происходит с участием кредитных средств.
  3. Банк осуществляет перечисление денежных средств на счет продающей стороны. Приобретатель получает свидетельство о праве собственности.

При этом оплату услуг независимого оценщика и страхование жилья берет на себя покупатель. Подписание договора об ипотечном кредитовании одновременно означает переход квартиры в залог к банку.

Каким образом деньги за квартиру доходят до покупателя?

Наиболее популярны два варианта расчетов:

 Безналичным платежом Как только ипотечный договор подписан, соглашение о купле-продаже зарегистрировано, банк направляет необходимую сумму с кредитного счета заемщика на личный счет продающей стороны
 С использованием банковской ячейки Сначала приобретатель обналичивает ипотечный заем, но эти средства он кладет в специальную ячейку. Продавец получает доступ к ней после того, как предъявит финансовому учреждению свидетельство из Росреестра о том, что квартира действительно передана покупателю

Так как для продавца подобная продажа и так становится более длительным мероприятием, чем, если бы она происходила за наличный расчет, он желает оценить всевозможные риски при проведении сделки.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Считается, что самый большой риск заложен в передаче денежных средств. Однако при участии банковской структуры в отчуждении имущества неполучение денег не может произойти по ряду причин.

К ним относятся:

  1. Купля-продажа находится под строгим контролем банка, расчетами с продающей стороной занимается именно он.
  2. При передаче средства в специальную ячейку фактически они уже принадлежат продавцу. Последнему остается лишь подтвердить факт передачи прав собственности для получения доступа к деньгам.
  3. Если же неоплата все-таки произошла, то вернуть квартиру будет несложно, обратившись для этого с исковым заявлением в судебные органы. Однако случаи не поступления денег крайне редки.

Второй опасностью является отрицательное решение финансового учреждения для проведения сделки с конкретной квартирой. Это вариант более реален и имеет место при продаже жилища по ипотеке.

В таком случае продающий участник обязан вернуть залог приобретателю, ведь срыв сделки произошел не по его вине, а из-за третьих лиц, в частности, по вине банка. Если денежные средства, внесенные в качестве залога, не были потрачены, то и опасений никаких быть не может. Продавец просто возвращает ту же сумму, которую получил.

Если покупатель требует возврата в двойном размере, его действия будут признаны неправомерными. Так как и вины продавца в подобном срыве нет.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, продавцу перед отчуждением имущества стоит самостоятельно проверить жилище на юридическую чистоту и отсутствие каких-либо обременений.

Таким образом, можно сделать вывод, что риски при ипотечной продаже минимальны, причем, для всех участников.

В связи с этим стоит выделить ряд преимуществ участия в ипотеке для продающей стороны:

  1. Денежные средства, полученные за квартиру, будут находиться в надежном месте – на счету в банке. Их можно как оставить на нем, так и обналичить в любой момент.
  2. Присутствует возможность более выгодно продать жилище.
  3. Сделка контролируется финансовой структурой, что снижает опасность неполучения денег от покупателя.

Советы

Так как опасность при оформлении любой финансовой сделки присутствует, пусть и минимальная, всегда, существует ряд советов для продавца. Следуя им, он снижает риск мошеннических действий.

Просьба предоставления документов на квартиру должна сопровождаться передачей их ксерокопий. Не нужно отдавать кому бы то ни было оригиналы бумаг. Если же банк просит сделать это для сверки копий с реальной документацией, передавать ее следует самостоятельно, не пользуясь помощью третьих лиц.

Наиболее безопасной будет продажа тому покупателю, который оформляет ипотечную ссуду в надежном банке с хорошей репутацией. Перед отчуждением жилища следует привести в порядок все бумаги, связанные с ним. Кроме технической документации на жилплощадь, необходимо погасить задолженность за коммунальные услуги.

Также нужно узаконить перепланировку, если она была. В случае незаконного переустройства помещения банк откажет в продаже квартиры, придется возвращать залог приобретателю, и искать другого кандидата. Что в настоящее время достаточно нелегкое дело.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности описываются на этой странице.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника? Найдите ответ здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/riski-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-po-ipoteke/

Продажа квартиры под ипотеку: советы продавцу

Риски продавца при ипотеке

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Высокая стоимость жилья в России заставляет граждан искать выгодные банковские программы по ипотеке. Отложенный платеж и отсутствие точной информации вынуждает многих собственников просчитывать свои риски от сотрудничества с банками. При этом многие даже не знают о своих обязанностях как продавца на сделке. 

Почему-то многие люди предвзято относятся к продаже своей недвижимости за счет кредитных средств, но это происходит, по большей части, из-за незнания нюансов этой процедуры. При этом рисков у вас практически никаких нет, единственное – придется немного подождать, т.к. в банке процесс выдачи денег может растянуться на несколько недель.

На самом деле, для владельца жилой недвижимости практически нет никаких отрицательных сторон, но все это субъективно. Если обобщить все волнения собственника имущества, то можно сформулировать ряд негативных последствий для продавца:

  • Не получится завысить стоимость жилья
  • Начнутся проблемы с банкирами, если есть несогласованная перепланировка.
  • Заморозка сделки, если объект успели включить в список ветхих и аварийных строений.
  • Заключить соглашение невозможно, когда на имущество наложено обременение, включая и по родственной линии. Это когда родственники претендуют на часть квадратных метров либо были выписаны из помещения с нарушением своих прав.

Но важно знать, что неоплата по договору, фальсификации и прочие негативные последствия при сотрудничестве с банком невозможны. Также есть так называемое признание сделки незаконной в течение 10 суток с даты перехода недвижимости во владение покупателя.

Это дополнительные гарантия возврата недвижимости, если средства не поступят на счета владельца квартиры или дома.

Как проходит сделка

Для того чтобы понять какие будут действия у продавца по ипотеке, необходимо рассмотреть подробно, кто и что делает на всех этапах операции. В большинстве своем всю тяжелую работу берут на себя риэлторские конторы.

Но купля-продажи даже через ипотеку все равно по закону строго регламентированная процедура, поэтому в ней сможет разобраться даже непрофессионал.

Схема покупки жилья в кредит сводит все опасности для владельца к минимуму:

  1. Обсуждение деталей будущей операции.
  2. Составление предварительного соглашения, получение задатка с одновременным подписанием расписки о получении средств.
  3. Оценка имущества в независимой экспертной компании. Эта же сумма должна соответствовать цифрам в договоре купли-продажи.
  4. Предоставление документов заёмщику для передачи в банк.
  5. Проверка всех бумаг менеджерами.
  6. Одобрение займа и подписание купли-продажи и прочих документов.
  7. Регистрация права собственности в ЕГРП через государственную контору или офис посредника – многофункциональный центр. Здесь участвует представитель от банка, покупатели и собственник.
  8. Получение выписки покупателем от информационного ресурса Росреестра о том, что недвижимость принадлежит ему лично.
  9. После проходит встреча в отделении, где выдаются рубли, а покупатель заключает договор ипотеки и страхования.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Эта процедура самая прозрачная и оптимальная. Крупные банки просчитали свои, а также риски всех участников операции. Алгоритм помогает избежать мошенничества со стороны третьих лиц.

В некоторых случаях взаиморасчеты между продавцом и покупателем проходят разными способами, а не только тем, который указан выше:

  • Использование депозитарной ячейки, когда рубли хранятся в помещении банка до окончания продажи имущества. Все оформляется документарным образом.
  • Деньги переводятся на счет непосредственно в отделении безналичным способом.
  • Посредством аккредитива. Это также удобный и современный способ рассчитаться с владельцем имущества. Тогда рубли оседают на счетах человека, но блокируются. А получить их можно только после перехода права собственности по жилью на заемщика.
  • Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

  • Выплата денег собственнику до сделки. Это рискованная операция, которая даже если и проходит, то без участия менеджеров отделения.
  • Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

После всех расчетов продавец получает свои законные деньги, а плательщик начинает погашать кредит. На этом обязанности владельца квартиры или дома по ипотечному займу заканчиваются.

Источник: https://kreditorpro.ru/prodazha-kvartiry-pod-ipoteku-sovety-prodavcu/

Как обезопасить себя при продаже квартиры в ипотеку?

Риски продавца при ипотеке

Немногие граждане в наше время способны приобрести жилую недвижимость в ипотеку. Некоторые из них останавливают свою выбор на новостройках, другие же отдают предпочтение жилью на вторичном рынке.

Вместе с тем, как полагают многие, риски продавца существенно возрастают, если покупатель жилья приобретает его с помощью ипотеки. Во многом это объясняется тем, что россияне все еще больше доверяют наличным средствам и не доверяют банкам.

Так ли обстоят дела в действительности? Ответы на эти вопросы и поищем в данной статье.

Сущность ипотечного кредитования

В первую очередь, целесообразно уточнить саму процедуру ипотечного кредитования. Считается, что сделка с продажей недвижимого имущества ипотечному заемщику является безопасной при соблюдении основных правил. Опасаться стоит тем продавцам, которые не хотят или не желают считаться с правилами банка-кредитора.

Для понимания общей ситуации продавцу недвижимости рекомендуется ознакомиться с основными моментами предоставления жилья в ипотеку. На что ему следует обратить особое внимание? Лучше всего обозначить наиболее рискованные этапы, связанные с продажей жилья в ипотеку. К ним относятся:

  1. Процедура аудита текущего состояния жилья и наличия на нем обременений. Сюда же можно отнести оценку рыночной стоимости недвижимости.
  2. Подготовительные мероприятия перед осуществлением сделки. Они производятся в случае, если сделка была одобрена кредитным учреждением.
  3. Принятие обременения на ПС (право собственности).
  4. Перевод всей суммы в рамках договора кредитования.

Процедура проверки и оценки недвижимого имущества

Этот этап занимает существенный промежуток времени, поскольку является крайне важной подготовительной процедурой, в которой задействованы и другие организации. Именно по результатам данного этапа банк будет принимать решение о ликвидности квартиры.

Кредитному учреждению это особенно важно, поскольку квартира будет находиться у него в залоге. Банку выгодно, чтобы недвижимость оказалась как можно более высоколиквидной. Тогда и проблем с ее реализацией в случае возникновения проблем у заемщика не возникнет. То есть здесь банк принимает решение о возможности заключения сделки.

Банку важно провести полную оценку технического состояния объекта недвижимости. Здесь необходимо оценить следующие моменты:

  • Прочность и надежность строительных конструкций, проверка наличия трещин, других изъянов.
  • Надежность коммуникаций, проверка устройства отопления, водоснабжения и т.д.
  • Надежность дверей, оконных конструкций.
  • Безопасность электропроводки, установленных розеток, выключателей.

Этот контроль можно считать двухэтапным, поскольку сначала оценку технического состояния осуществляет покупатель, а потом – представитель кредитора.

Уже на этом этапе многие квартиры будут «забракованы». Даже не столько по причинам несоответствия техническим характеристикам, сколько из-за несоответствия планировки плану технической инвентаризации.

Многие объекты недвижимости вторичного рынка не соответствуют этому критерию. А вот при обычной сделке без привлечения ипотеки технический/кадастровый паспорт не является обязательным к предъявлению.

Оценка стоимости объекта недвижимости

На предыдущем этапе банк выяснил, сможет ли квартира удовлетворять его требованиям на протяжении нахождения в залоге.

Является ли она безопасной и надежной? Если объект прошел успешно данную проверку, то оценивается стоимость недвижимости.

Это осуществляет специальный эксперт, которого в большинстве случаев выбирает сам кредитор. На этом этапе устанавливается фактическая стоимость недвижимого имущества.

Для этой оценки принимаются во внимание следующие факторы:

  • месторасположение объекта недвижимости;
  • возраст строения;
  • общее состояние квартиры;
  • и т.д.

В итоге эксперт выносит свое заключение. Указанная в нем стоимость будет считаться максимально возможной суммой для данной сделки.

Проведение данной процедуры фактически является выгодным для покупателя, поскольку в этом случае продавец не сможет завысить стоимость своего жилья. Вместе с тем, это – потенциальный риск для продавца.

Вдруг эксперт оценит недвижимость ниже, чем он планировал? Однако это также ограничивает кредитора в установлении низкой стоимости квартиры.

В итоге продавец может установить максимально возможную для данного жилья стоимость, исходя из составленного заключения (если она была меньше первоначальной). Разумеется, если это устраивает покупателя.

Особенности страхования

Как правило, кредитор требует оформления страховки на период действия залога. Тем самым он снижает ипотечные риски. Кроме того, расходы по страхованию ложатся на плечи заемщика. Как правило, недвижимость подлежит страхованию от следующих видов рисков:

  • пожарного бедствия;
  • потопа;
  • от стихийных бедствий;
  • повреждения.

Отметим, если страховой случай наступит до момента перехода права собственности, причитающееся возмещение достанется текущему собственнику недвижимости. Тем не менее, ему еще предстоит доказать свою непричастность к происшедшей чрезвычайной ситуации.

Передача недвижимости в залог

Если кредитора устроил результат проверки заемщика и объекта недвижимости, то он подписывает с покупателем соответствующий договор. Согласно этому документу, недвижимость переходит в залоговое обеспечение банка после заключения между продавцом и покупателем договора купли-продажи. Деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

В связи с этим и возникают опасения у продавцов. Ведь открывается временной промежуток между моментом, когда квартира перестала являться его собственностью, и получением им денежной компенсации. Здесь многие продавцы настроены скептически, и считают подробные сделки рискованными. Однако эти опасения являются необоснованными.

В отношении сделок с недвижимым имуществом, заключенным с помощью договора ипотечного кредитования, были не так давно внесены изменения. Они и сделали подобные сделки полностью безопасными для продавца. Специфика заключается в следующем.

Если продавцу не поступят на счет денежные средства в течение 10 рабочих дней с даты перехода ПС, тогда сделка будет признана недействительной. Имущественные права продавца будут восстановлены путем возврата их к первоначальному состоянию.

Процедура перечисления денег

Благодаря тому, что денежные средства поступают с текущего счета ипотечного заемщика на расчетный счет поставщика, его риски сведены к минимуму, по сравнению, например, с наличным расчетом. Ведь в сделке участвует кредитный институт, а непосредственный факт передачи денежных средств в наличной форме отсутствует.

Однако если при заключении сделки оплата происходит в наличной форме единовременным платежом, то здесь присутствуют наибольшие риски. Во-первых, высока вероятность мошеннических действий со стороны покупателя. Кроме того, продавец рискует, что денежные знаки окажутся фальшивыми. Ведь проверить деньги на подлинность можно только с помощью специальной техники, которой обладают те же банки.

Покупатель при заключении ипотечной сделки фактически исключается из цепочки банковских расчетов. В этом состоит специфика процедуры ипотечного кредитования.

Таким образом, риски продавца при заключении сделки с привлечением ипотечного кредита сведены к минимуму. При условии, что продавец изучил все правила и следует им.

Источник: http://nebogach.ru/mortgage/kak-obezopasit-sebya-pri-prodazhe-kvartiry-v-ipoteku/

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя | Ипотека онлайн

Риски продавца при ипотеке

Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах.

Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.

Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.

«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.

Выписка из отчета об оценке

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете.

Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации.

Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  • суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
  • кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.

Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости.

То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты.

Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.

Зачем требуется завысить стоимость

Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:

  • банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
  • оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
  • стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
  • производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
  • в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
  • регистрируют обременения недвижимости.

Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:

  • предположим, объект продается по цене 1 млн. руб., из которых первоначально как задаток надо передать 20%, или 200тыс., которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в составе кредита;
  • покупатель договаривается с продавцом о расписке, что якобы задаток в требуемой сумме передан. Как пишется расписка при завышении стоимости квартиры, приводить пример не будем. Образец расписки на первый взнос по ипотеке в статье: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке. Если сторона-продавец решается на оформление, составление документа лучше доверить опытному юристу, нотариусу;
  • расписка подается в банк как доказательство того, что у покупателя достаточно средств на покупку;
  • чтобы получить кредит, который бы покрыл и стартовую сумму, рыночная стоимость объекта должна составить 1,25 млн.руб., т.е. выше объективных данных на 25%;
  • на «лишнюю» сумму уже покупатель пишет расписку, что продавец вернул ему 250тыс. Как причину, указывают недостатки в техническом состоянии жилья.

Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:

Расписка на первый взнос при завышении цены

  • на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.

Рекомендуемая статья:  Со скольки лет можно брать ипотеку

Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением

Для тех, кто решается на завышение, рекомендую составлять соглашение о фактической цене объекта недвижимости. Образец можно посмотреть и скачать ниже.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением — СКАЧАТЬ

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:

  • если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
  • продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
  • приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.

Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире.

(О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции.

Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.

Выход есть

Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».

Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:

  • молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
  • заемщики, оформившие материнский капитал;
  • военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
  • претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
  • покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.

Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.

Заключение

Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.

Оцените автора (7 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-zavysheniem-riski-prodavca-i-pokupatelya.html

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Риски продавца при ипотеке

Продажа ипотечного жилья – довольно частая практика на рынке недвижимости. Хотя процесс отчуждения подобного имущества с обременением может быть затянут и иметь некоторые сложности, чаще всего обе стороны сталкиваются с минимальными рисками при заключении договора купли-продажи.

Какие именно осложнения и спорные ситуации могут ожидать продавца, а также как избежать потенциальных рисков, вы узнаете в этой статье.

Можно ли продать ипотечное жильё?

Далеко не каждая семейная пара может позволить себе купить жилое помещение на первичном рынке. Чаще всего на выручку гражданам приходит кредитование. Наличие ипотеки на квартире считается обременением, поэтому перепродажа такого жилья обычно вызывает массу осложнений.

Большинство покупателей предпочитают не связываться с ипотечными объектами недвижимости, однако не меньше рисков имеется для продавца подобного жилья.

Выделяют 2 способа отчуждения квартиры, обременённой неоплаченным до конца кредитом:

  • переоформление ипотечного договора на имя нового владельца (покупателя);
  • оплата оставшегося долга по жилью с помощью средств, предоставленных покупателем, и заключение договора купли-продажи.

В первом случае изменение плательщика по кредиту и передача прав на имущество осуществляются с согласия банковского учреждения, с которым подписывался договор об ипотеке. Второй вариант несколько легче, так как разрешение от банка получать не требуется, однако покупателю необходимо внести оставшуюся сумму долга.

После этого имущество полностью переходит во владение продавца, и он может составить договор купли-продажи (в этом случае жильё уже не будет иметь обременений).

Риски продавца при продаже квартиры под ипотекой

Независимо от способа отчуждения жилого помещения, обременённого ипотекой, обе стороны сделки сталкиваются с определёнными затруднениями и рисками. Рассмотрим ниже основные сложности, возникающие при заключении сделки у продавца имущества:

  • неисполнение обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем (во избежание наступления подобного события рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи и просить оплаты аванса);
  • признание сделки недействительной (например, если договор купли-продажи был заключён без получения разрешения от банка, оформившего кредит);
  • потеря оригиналов документов на квартиру (если продавец неосмотрительно передал данные бумаги покупателю до момента подписания основного договора и передачи денежных средств);
  • отсутствие одобрения банка в отношении смены плательщика ипотеки (если покупатель не сможет подтвердить свою платёжеспособность, банковское учреждение не даст согласие на переоформление документов на квартиру и заключение договора купли-продажи);
  • риск столкнуться с мошенниками (шанс встретить квартирного афериста крайне мал, так как одной из сторон сделки выступает банк).

Таким образом, при соблюдении осторожности и правил осуществления продажи жилья в ипотеке риски для продавца считаются минимальными. То же касается возможных осложнений для стороны, приобретающей квартиру.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Военные, проходящие службу по контракту, имеют шанс получить особый вид ипотечного займа, предназначенного специально для военнослужащих. Отличительной стороной подобного кредита считается погашение ежемесячных платежей государством (начисление денежных средств происходит непосредственно на счёт, предназначенный для оплаты ипотеки).

Продажа жилья, обременённого данным видом кредитования, имеет определённые сложности:

  • существенные финансовые затраты при оформлении требующегося пакета документов (в этом случае при отчуждении объекта необходим большой комплект документации, собираемый за счёт владельца жилья);
  • длительный процесс отчуждения имущества (связан с поиском дополнительных бумаг).

Продажа жилья, обременённого военной ипотекой, осуществляется только после погашения всей суммы задолженности по кредиту. Это связано с тем, что до этого момента квартира находится в собственности банковского учреждения и государства (а именно Министерства обороны РФ).

Формально риски продавца при продаже квартиры под ипотекой подобного вида минимальны, однако многие граждане, желающие приобрести жильё, с настороженностью относятся к данному виду обременения. На практике покупатели стараются избегать жилых помещений, обременённых военным кредитованием.

Как избежать обмана со стороны покупателей?

Отчуждение жилого помещения, обременённого ипотекой, может затянуться по сравнению с обычной процедурой. Во избежание возникновения спорных ситуаций и обмана со стороны потенциальных покупателей специалисты рекомендуют ознакомиться с приведёнными ниже советами:

  • не доверяйте заключение сделки посторонним гражданам (если у вас нет времени самостоятельно заниматься продажей жилья, обратитесь в специализированное агентство, имеющее репутацию и официальное разрешение на осуществление своей деятельности, или оформите доверенность на имя близкого родственника, например, супруга);
  • не передавайте оригиналы документации на объект недвижимости до момента подписания основного договора купли-продажи;
  • при наличии каких-либо сомнений в честности продавца запросите документы, подтверждающие его платёжеспособность и место работы;
  • при необходимости обратитесь за помощью квалифицированного специалиста (например, адвоката).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski/

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца в 2019 году и подводные камни

Риски продавца при ипотеке

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/prodaja-kvartiry-v-ipoteky-riski-prodavca-v-2019-gody-i-podvodnye-kamni.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.