Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца при завышении стоимости

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Мнение о том, что сделка купли-продажи недвижимости несет в себе риски исключительно для покупателя, в корне неверное. Продавец также рискует потерять собственное имущество либо вырученные от его продажи деньги.

В соответствии с законом продавец может получить от покупателя деньги за реализованную квартиру только после того, как сделка купли-продажи будет считаться оформленной. То есть после официального двустороннего подписания правильно составленного договора.

В качестве гарантии добросовестности покупателя, как правило, выступает аванс, который сегодня соглашается платить далеко не каждый. Связано это с опасениями быть обманутым. Именно поэтому продавец должен быть также аккуратен, как и покупатель. Необходимо заранее запланировать, как будет передаваться наличность, а также как минимизировать риски двух сторон.

Сделку купли-продажи квартиры можно поделить на пять этапов:

  1. Изначально стороны сделки должны подписать предварительный договор.
  2. После этого начинается тщательная проверка документов, которые предоставляет продавец недвижимости.
  3. Если все документы соответствуют требованиям, участники сделки подписывают договор купли-продажи, то есть отчуждения.
  4. Регистрация на государственном уровне перехода собственности.
  5. Официальная передача ключей от квартиры новоиспеченному собственнику.

При оформлении ипотеки процесс немного изменяется, однако суть его остается прежней.

На что покупатель должен обратить внимание?

Продавцу стоит внимательно присмотреться к личности потенциального покупателя. При возникновении малейших сомнений не стоит пускать постороннего человека внутрь продаваемого жилья. Чтобы уберечь себя от мошенников, необходимо убедиться в том, что покупатель реален, то есть он действительно занимается поисками квартиры.

Как это сделать? На осмотре жилого помещения потенциальный покупатель обычно не интересуется самой жилплощадью, а ее непосредственным наполнением. Например, человека, который решает, приобрести недвижимость или нет, будет интересовать наличие пластиковых окон, состояние коммуникаций, готовность документов, а также вид из окна.

Недобросовестный покупатель обычно больше внимания уделяет вещам, которые разложены по комнатам с целью последующего осуществления кражи. Чтобы избежать несанкционированных взломов, необходимо проверять документы лица, которое осматривает квартиру, а также фиксировать паспортные данные.

Кроме того, на время продажи недвижимости рекомендуется освободить жилье от каких-либо важных документов и от ценностей. Таким образом, можно свести риски продавца при продаже квартиры к минимуму, если речь идет о наличном расчете.

Однако стоит отметить, что существует также риск продавца при продаже квартиры в ипотеку.

Почему важно ориентироваться в терминологии?

Продажа квартиры в ипотеке и риски продавца имеют несколько отличительных особенностей. Достаточно редко для расчета выбирается наличный расчет, поэтому лучше сразу рассматривать стандартную схему, когда после подписания договора купли продажи, покупатель вручает продавцу ключи от банковской ячейки, где должна лежать оговоренная сумма за проданную недвижимость.

Поэтому важно не только правильно оформить сделку с присутствием нотариуса, но и саму передачу денежных средств. Вскрытие ячейки необходимо проводить в присутствии двух свидетелей, которые не могут являться родственниками продавцу.

Когда рассматривается продажа квартиры по ипотеке, риски продавца будут несколько иными. Именно поэтому необходимо ориентироваться в финансовых и банковских терминах. Можно выделить несколько разновидностей ситуаций:

  • Сделка может быть на каких-либо основаниях быть признанной недействительной или незаключенной. Стоит отметить, что такой исход несет в себе риски не только для продавца, но и для покупателя.
  • Покупатель может не выполнить возложенные на него обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества. Оформление по классической ипотечной программе практически сводит к минимуму данный риск, поскольку после оформления сделки банк-кредитор выплачивает полную стоимость квартиры на счет продавца. В таком случае продавцу не придется столкнуться с таким весьма распространенным явлением, как банкротство при ипотеке.
  • Когда жилищное кредитование в оформлении сделки купли-продажи не участвует, продавец может настоять на своем праве на встречное исполнение обязательств, то есть он сможет не осуществлять передачу объекта продажи до зачисления обговоренной суммы денег.

Существует также иная схема оплаты, при которой недвижимость считается залоговой, то есть находится в залоге у продавца, до того времени пока покупатель не внесет полную стоимость, предусмотренную договором купли-продажи.

Кроме того, данное правило обязательно для исполнения, если в договоре не прописано других условий.

Залог или задаток?

Для продавца также важно понимать, что такое задаток и аванс, а также как эти два понятия друг от друга отличаются? Сразу стоит отметить, что разница, которая между ними существует, колоссальная.

Под термином «задаток» понимается необходимость сторон сделки выполнить свои обязательства. Получается, что покупатель, отдавший залог, должен купить квартиру, а продавец продать ее.

Если один из участников договора срывает сделку, на него накладываются штрафные санкции. Если по какой-либо причине покупатель отказывается приобрести недвижимость, продавец не должен возвращать оставленную ему сумму задатка. Если сделку срывает продавец, покупатель может потребовать у него возврат суммы задатка в двойном размере.

В это же время аванс представляет собой исключительно подтверждение того факта, что покупатель желает купить недвижимость. Если сделка срывается, аванс возвращается к покупателю.

Данная денежная сумма по договору является частью стоимости приобретаемой недвижимости. Эти моменты также касаются ипотеки.

Оформление документов и передача денег

Частой ошибкой продавцов считается сотрудничество с непроверенными риэлторами, которые традиционно обещают реализовать недвижимость дорого и в максимально сжатые сроки.

Главным условием сотрудничества с такими предприимчивыми людьми является необходимость сдать им все существующие оригиналы, а также подписать договор, согласно которому продавец не может пользоваться услугами других посредников.

Получается, что собственник жилья, которое выставлено на продажу, не может предпринимать никаких действий, чтобы ускорить процесс. Расторжение такого договора не вызовет никаких серьезных последствий, однако у риэлтора после этого трудно забрать оригиналы документов.

Если для передачи денежных средств был выбран наличный тип расчета, стоит учесть несколько важных моментов:
  1. Деньги можно передавать в безопасном месте, чтобы свести возможность грабежа к минимуму.
  2. Выбранный вариант оплаты должен быть прописан в подписанном участниками сделки договоре купли-продажи.
  3. Продавец во время передачи денег не должен быть сам. Лучше всего взять с собой два или три свидетеля.
  4. Завершительным этапом считается составление расписки от продавца, о том, что деньги за проданную недвижимость он получил.

Квартира от продавца в рассрочку

Помимо ипотечных программ продавец также может договориться с покупателем о том, чтобы получать выручку от продажи несколькими равными платежами.

При этом количество платежей или длительность рассрочки зависит исключительно от желания собственника недвижимости. Именно собственник «диктует условия».

В таком случае покупателю желательно заранее задаться вопросом, как выгоднее гасить ипотеку досрочно.

Такая сделка должна быть заключена немного иным образом, в противном случае покупатель может не выплатить остаток долга и в юридическом плане останется абсолютно чист. Таким образом, и помимо ипотеки можно выделить множество рисковых ситуаций, когда выручку от реализации продавец может так и не получить.

Как правило, рассрочка выдается на один год с первоначальным взносом (задатком) более 35 %. Далее оставшаяся сумма делится на несколько равных платежей, которые вносятся либо поквартально, либо ежемесячно. Каждое условие сделки должно регулироваться договором. Устные договоренности никогда не действуют.

Источник: https://profinansy.com/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavtsa.html

Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли?

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Продажа квартиры в ипотеку распространена на рынке недвижимости, так как это возможность обзавестись жильем молодым семьям, которые его не имеют.

Но данный процесс для продавцов немного отличается от стандартной купли-продажи. Поэтому требует отдельного внимания.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

Важно знать, что продажа жилья в ипотеку предусматривает обязательное оформление права собственности на покупателя.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

Процедура продажи

Процедура продажи жилого помещения в ипотеку немного отличается от аналогичных сделок, осуществляющихся без привлечения кредитов.

Ее отличие состоит в том, что деньги дает банк, поэтому такая сделка характеризуется некоторыми особенностями, о которых будет рассказано ниже, в виде пошаговой инструкции.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы будущей продавец по такой сделке знал досконально свои права и обязанности, о том как происходит продажа квартиры по ипотеке, приведена пошаговая инструкция.

  1. Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
  2. Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
  3. Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
  4. Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
  5. Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи, и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.

Вот как происходит продажа по ипотеке недвижимого имущества, как видно ничего сложного в этом нет.

Важно понимать, что разные банки могут устанавливать свои дополнительные требования к страхованию ипотечного жилья.

Перечень необходимых документов

Порядок продажи любого недвижимого имущества предусматривает сбор необходимых документов. Если к решению этого вопроса привлекается риэлтор, то он и занимается их сбором.

Если продавец решил существенно сэкономить, тогда ему и принадлежит право подготовки предпродажных бумаг.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры у продавца будет следующий:

  • свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
  • выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
  • техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
  • выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
  • справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
  • если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
  • в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.

Сам покупатель обязан будет предоставить акт оценки покупаемой недвижимости, а также застраховать недвижимость.

Некоторые нюансы таких сделок

В принципе, как видно из вышеописанного ничего сложного в продаже квартиры по ипотечному кредитованию нет. Но есть отличия в оформлении такого кредита в некоторых крупных банках, а также отдельного внимания заслуживают вопросы военной ипотеки, и продажи квартиры, которая уже находится в залоге у кредитного учреждения.

Как продать квартиру в ипотеку через ВТБ 24

ВТБ 24 является одним из крупнейших банков, поэтому многие граждане пользуются его кредитными программами для покупки жилья в ипотеку. Поэтому многих интересует вопрос, как происходит приобретение жилья с участием кредитных программ ВТБ 24.

Этот банк выдвигает минимальные требования к объекту недвижимости, и предлагает своим клиентам кредитные средства, выданные в кассе банка или непосредственно переведенные на счет. Если деньги выдаются в кассе, то за их обналичивание не придется платить проценты, то есть покупатель получит всю сумму без комиссии. Это выгодное преимущество.

Но в связи с тем, что банк проверяет своих заемщиков не так тщательно как другие учреждения, процентные ставки по таким кредитам высокие.

Важно понимать, что лучшие кредитные условия в ВТБ 24 (минимальный процент) представляются тем гражданам, у которых открыты зарплатные или другие кредитные карты в этом банке.

В Сбербанке

Сбербанк также является крупнейшим банком, и значительная часть населения обращается в его отделения, чтобы купить жилье в кредит.

Его программы отличаются низкими процентными ставками, но жесткими требованиями к заемщикам. Кроме этого в этом финансовом учреждении выгодно брать военную ипотеку (он является официальным партнером государства), а также покупать жилье, которое уже находится под залогом в других банках (ипотеке).

Но единственный минус в том, что средства за квартиру перечисляются на банковскую карту продавца, поэтому чтобы избежать большой платы за обналичивание, последнему лучше открыть счет в этом кредитном учреждении.

В военную ипотеку

Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.

К ним следует отнести следующие требования:

  • жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
  • дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
  • все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
  • сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.

Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.

Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

Как продать ипотечную квартиру?

Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.

Первый нюанс состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.

Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.

Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

Продать квартиру в ипотеку не представляет никакой сложности. Нужно собрать необходимый пакет документов, провести ее оценку, после чего у нотариуса заверить договор купли-продажи. Деньги за проданное жилье перечислит банк, в котором покупатель оформил ипотечный кредит.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.