С чего начать оформление продажи квартиры

Содержание

Как продать квартиру пошаговая инструкция

С чего начать оформление продажи квартиры
Последнее обновление: 04-01-2020

Данная пошаговая инструкция поможет разобраться как продать квартиру быстро в 2020 году, обязательно ли прибегать к помощи риэлторов или можно ли все сделать самостоятельно. Также рассмотрим основные моменты касающиеся безопасности.

Для вашего удобства ниже представлено содержание. Вопросы, пожелания и уточнения пишите в х, постараюсь ответить и дополнить данную статью.

По какой цене продавать квартиру?

Первый шаг – это определиться по какой цене выставить на продажу квартиру.

Цена – это один из ключевых факторов который влияет на скорость продажи квартиры. Чем ниже поставите, тем быстрее продадите.

Важно понимать, чем дольше квартира продается, тем больше вы теряете денег в виде коммунальных платежей, налогов, упущенная прибыль в виде дохода от того же вклада, из-за переплаты по процентам за кредит (если есть).

Пример из личного опыта – квартиру продавал 10 месяцев и потерял много денег:

  1. Коммунальные платежи – в среднем 3 500 рублей/месяц = 35 000 рублей потерял.
  2. Налог на недвижимость – 4 000 рублей.
  3. Упущенная прибыль (грубый расчет) – 2 млн. руб. под 6% годовых = 100 000 рублей.
  4. Переплата по процентам (если у вас кредит или ипотека) – в моем случае порядка 250 000 рублей.

Итог: потери составили от 140 000 до 290 000 рублей – это не считая сколько времени и сил было потрачено на общение с людьми которые приходили смотреть квартиру.

Также будет полезно прочитать. Что выгоднее, сначала продать старую квартиру и взять ипотеку или наоборот?

Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы 6 месяцев.

Способы как оценить стоимость квартиры перед продажей

  • Заказать оценку – услуга стоит несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье.
  • Посмотреть самостоятельно по чем продают в вашем районе и доме квартиры, поставить столько же. Важно! Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д.
  • Наберите в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений.

Если в вашем районе квартиры стоят в среднем 2 млн.

рублей, то продать дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется, имеет какое-то преимущество. Как правило это ее состояние, ремонт и уже потом сторона расположения, этаж.

Пример – плюсы и минусы моей квартиры.

  • 1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми
  • юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями
  • летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах
  • удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой
  • новый кирпичный дом
  • НО, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной

При всех своих достоинствах, отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей + несколько месяцев работы.

В итоге, при средней цене в 1 900 000 рублей, проще было скинуть 100-200 тысяч, чем тратить почти год и терять деньги на других расходах.

По данной ссылке стоимость каждого этапа ремонта квартиры https://moi-ipodom.ru/skolko-stoit-sdelat-remont-v-kvartire-s-chernovoj-otdelkoj.html

Важное уточнение – все эти расчеты нужны именно вам, чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит.

Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление.

Как подготовить квартиру чтобы продать быстро и дорого?

Следующим шагом будет подготовка квартиры к продаже. Не важно, живете вы в ней, сдаете или стоит пустая.

3 простых совета. Что делать в первую очередь!

Совет №1 – Вещи нужно убрать по максимуму

Лучше достать их после просмотра, чем они будут отвлекать внимание и создадут ощущение захламленности квартиры у потенциальных покупателей. Самый показательный пример – это заставленный балкон, лоджия. Как правило данное пространство превращается в склад.

На фото ниже наглядный пример захламленной лоджии.

Конечно все понимают что после продажи квартиры все это будет убрано, но первое впечатление будет подпорчено.

Совет №2 – Все видимые недочеты исправить

Вымыть окна и сантехнику. Если есть плесень в ванной, то удалить. Обои подклеить. Замки должны открываться с первого раза без заеданий.

Казалось бы мелочи, но эти мелочи способны очень сильно повлиять на решения о покупке.

И вы даже не узнаете, когда не вымытое окно создало впечатление, что в квартире темно. Поэтому покупатель решил посмотреть другие варианты.

Вот так выглядела квартира после того как мы съехали и начали в ней делать ремонт. Понятно что показывать в таком состоянии не стоит.

После того как были удалены все обои, кухня немного преобразилась, но все равно было много вопросов. После нескольких месяцев показов решили все же обои поклеить.

Думаю если бы поклеили обои сразу, то продали квартиру быстрее. Также нужно было оставить старый кухонный гарнитур, чтобы не было совсем пусто.

Совет №3 – Приберитесь на лестничной площадке

Первое что бросается в глаза – это состояние подъезда. Одно дело когда заходите в светлый и чистый подъезд и совсем другое когда стены исписаны и горит одна тусклая лампочка. Замена лампы обойдется в 50-200 рублей, но может принести вам в 1000 раз больше при удачной продаже.

Пример из личного опыта.

Смотрели с супругой квартиру, ремонт был хороший, дорогой. Но пока поднимались по лестнице, то увидели исписанные стены, кучи мусора, сигнализацию на дверях.

Думаю понятно какой вывод мы сделали. Пошли смотреть квартиры дальше, в другом доме и районе.

Исписанные стены также можно закрасить за свой счет, договориться с управляющей компанией или ТСЖ. Банка краски обойдется в пару сотен рублей. Выше уже описал почему это выгоднее чем показывать все как есть.

В статье по ссылке описал еще 8 правил которые желательно соблюдать чтобы продать квартиру быстрее https://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-chast-2.html

На что обращают внимание при просмотре квартиры

Ниже перечислены основные моменты на которые смотрят, чем интересуются. На это же нужно обратить внимание и продавцам.

  1. Ванная комната – данное помещение требует больше всего времени и денег на ремонт. Если нет кафеля или его нужно менять, то это огромный минус. Тоже самое касается и сантехники, как минимум все нужно отмыть до блеска.
  2. Кухня – если оставляете гарнитур и бытовую технику, то это плюс так как занимает по расходам второе место при обустройстве жилья.
  3. Потолки, обои, полы – на это смотрят, но не так пристально + можно всегда замаскировать недостатки. Да, да – именно замаскировать, в дальнейшем все равно переделают под себя.
  4. Планировка, расположение и инфраструктура – вытянутые, неудобные комнаты; маленькая кухня; совмещенные комната и кухня; узкий коридор; окна выходят на север и в квартире темно; расположение рядом с шумной дорогой и т.п. Все это также влияет на принятие решения.Вариантов как это исправить не особо много: сделать перепланировку, разместить мебель так чтобы компенсировать недостатки, не показывать квартиру днем.
  5. Готовность квартиры к продаже – документы, оплаченная коммуналка, выписанные жильцы. Все это будет отдельным плюсом, покажет вас как ответственного продавца и вызовет больше доверия, для многих имеет важное значение.

Для кого-то решающим является хороший ремонт и не важно расположение дома. Для кого-то главное – это планировка квартиры, а ремонт все равно будут делать под себя. Хотя таких покупателей существенно меньше.

Примеры:

  • Так как квартира на втором этаже, то ходили в основном пожилые люди. Но как только видели что в ванной нужен ремонт, то либо начинали сильно скидывать цену, либо просто уходили подумать.
  • Очень много вопросов по документам задавали покупатели которые в итоге и приобрели квартиру. Как выяснилось, один раз они уже обожглись при покупке.
  • Кухонные гарнитур продал сразу, но как выяснилось в дальнейшем, было бы лучше оставить. Во-первых: пустая кухня смотрится намного меньше; во-вторых: многие на первое время были бы не против купить уже обустроенную квартиру.

Все выше описанные факторы влияют на цену. Либо она будет соответствовать квартире, либо будите долго искать покупателя.

Как лучше продавать квартиру, самостоятельно или с помощью риэлтора?

Следующий шаг – это определиться как вы будите продавать.

2 варианта:

  1. делать все самостоятельно
  2. заплатить деньги риэлтору, агентству недвижимости

Если решили продавать сами, то важно понимать что придется тратить время на показы, ездить по вечерам, как правило в час пик. Если все еще живете в квартире, то это намного упрощает процесс, но обязательно нужно привести все в порядок.

Если решили воспользоваться услугами риэлтора, то выбирать нужно очень внимательно кому отдаете ключи так как способов манипулировать достаточно много (об этом расскажу дальше). От этого человека будет зависеть продадите квартиру быстро и без проблем в дальнейшем, или потратите время и деньги впустую.

Пример №1 – зачем нужны риэлторы и сколько можно сэкономить без них

Квартиру продавал пустую, в ней уже никто не жил. Показывал сам, так как был интересен новый опыт.

  • Затрачиваемое время: дорога туда-обратно 1.5 часа (если без пробок) + показ в среднем 10 минут.
  • Количество поездок за 6 месяцев: минимум 20 (скорее всего больше).
  • Суммарно потрачено времени: минимум 33 часа.
  • Расходы в пересчете на деньги при ставке за час 300 рублей составят около 10 000 рублей.

Риэлторы предлагали за свои услуги от 30 000 до 50 000 рублей, но это включая рекламу и сопровождение сделки, хотя по срокам продажи никаких гарантий не дают. Рекламу размещают на общедоступных сайтах.

Пример №2 – договор заключили, а толку никакого

Одни из риэлторов предложили нам заключить договор. Суть в следующем – они организуют ярмарку квартир и показывают покупателям наш вариант (вместе с другими вариантами). Если кто-то решит купить квартиру, то мы платим фиксированную сумму, а если покупатель до определенного числа не найден, то ничего не платим.

Вроде бы условия неплохие, по крайней мере на фоне предложений от других риэлтеров. Мы согласились, показали квартиру. И решили подписать договор на 2 месяца.

Вот тут самое интересное:

  1. По телефону называли одну сумму за услуги, а в договоре она была выше на 5 тысяч рублей.
  2. Сумма за услуги бралась в зависимости от стоимости квартиры. Работа делается одинаковая. Мне, как покупателя, понятно, когда цена зависит от сложности сделки, но никак не от стоимости квартиры.
  3. Риэлтор сделала фото квартиры, но на всякий случай договорились что вечером скину ей еще другие + фото документов. Так как день был насыщенный, то вечером и на следующий день фото переслать не смог. Стало интересно, а позвонит ли риэлтор узнать как дела. Собственно, за те два месяца на которые был заключен договор, ни одного звонка не было. Скорее всего наш вариант был не самый простой для продажи ввиду необходимости ремонта, поэтому тратить на нас силы просто не стали.

Источник: https://moi-ipodom.ru/watch-live-instrukciya-kak-prodat-kvartiru.html

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция, как правильно и без риэлтора провести сделку купли-продажи квартиры

С чего начать оформление продажи квартиры

Собственников жилья нередко интересует, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция и необходимый пакет документов.

Подписание договора без участия представителя несомненно сэкономит средства. Однако отсутствие риэлтора делает продажу еще рискованней.

Чтобы не потерять жилье, став жертвой обмана, надо знать порядок проведения сделки, а также на какие «подводные камни» можно натолкнуться.

Пошаговый алгоритм действий

Существует предписанный законодательством порядок купли-продажи жилья.

Чтобы продать квартиру, нужно соблюдать следующий алгоритм действий:

  1. Оценить объект (предпочтительно с участием специалиста).
  2. Подготовить документацию, которая требуется.
  3. Организовать рекламу (например, в интернете).
  4. Привести помещение в порядок перед переговорами с покупателем.
  5. Подписать соглашение относительно задатка.
  6. Снять себя и всех зарегистрированных лиц с учета.
  7. Подтвердить отсутствия долгов, в том числе по коммунальным услугам.
  8. Получить полную сумму от покупателя.
  9. Зарегистрировать право нового владельца в Росреестре.

Как назначить цену

Лучшим решением станет прибегнуть к помощи специалиста. Однако определить стоимость жилья можно своими силами.

Изучение рынка

Собственники задаются вопросом, с чего начать продажу квартиры самостоятельно. В первую очередь — следует провести мониторинг рынка. Для этого необходимо посетить крупные городские порталы и выписать средние цены на квартиры, схожие по характеристикам с продаваемой. Рекомендуется не принимать во внимание самые низкие и самые высокие цены.

Стоимость надо выставлять на 20% выше средней. Если начнут поступать звонки, то сумму можно увеличить еще на 5-10%. В случае отсутствия реакции цену имеет смысл снизить.

Критерии оценки стоимости

Одинаковые на первый взгляд помещения могут значительно отличаться по стоимости, на это влияет немало факторов.

На стоимость объекта влияют:

  • площадь помещения и количество комнат (чем больше площадь, тем ниже стоимость 1 м2),
  • насколько большая кухня (в случае, если кухня меньше 10 м2, цена жилья уменьшается),
  • тип планировки (на раздельные комнаты спрос больше, чем на смежные),
  • этаж, на котором располагается квартира (наибольший спрос на помещения, находящиеся на средних этажах),
  • степень развитости инфраструктуры территории,
  • состояние здания (ветхость, наличие лифта),
  • размер платежей за коммунальные услуги,
  • вид системы отопления (наличие индивидуального отопления поднимет стоимость),
  • состояние района, в котором находится дом.

Подготовка документов

Владельцев волнует вопрос, как самому продать квартиру без риэлтора. Первое, что нужно сделать, — собрать необходимую документацию.

Потребуется следующий пакет:

  • паспорт (для ребенка — свидетельство),
  • бумаги, устанавливающие права на продаваемую недвижимость,
  • согласие супруга, оформленное нотариально (если актуально),
  • техпаспорт из БТИ,
  • согласие органов опеки (если собственником является несовершеннолетний),
  • доверенность (если в сделке участвует третье лицо),
  • выписка, произведенная из домовой книги,
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг.

Важно помнить, что выписка о количестве прописанных и справка об отсутствии долгов действительны в течение 30 дней.

Приведение помещения в товарный вид

Вполне естественно желание владельца «показать товар лицом».

До прихода потенциального покупателя надо:

  • привести в порядок подъезд и территорию, которая прилегает (выбросить мусор, закрасить надписи на стенах),
  • привести квартиру в приглядный вид (вывезти старые вещи, помыть окна, полы, вытереть пыль).

Рекламная компания

Успех сделки будет зависеть от того, насколько у продавца правильный подход к рекламной компании. В первую очередь надо рассказать о планах друзьям, так как они могут знать тех, кто собирается купить жилье. Кроме того, продажа по знакомству — безопасный способ проведения сделки.

Как написать продающее объявление

К объявлению следует добавить не менее 5 фотографий, на которых не должно быть видно людей, животных и лишней мебели.

В тексте должны быть перечислены все плюсы помещения и прописана информация относительно:

  • площади объекта,
  • количества комнат,
  • метража кухни,
  • планировки,
  • этажа и этажности здания,
  • инфраструктуры района.

Где размещать

Объявление выставить бесплатно можно на таких сайтах, как Авито. Также имеет смысл разместить рекламу в социальных сетях. На вопрос о целесообразности подачи объявления в газету однозначного ответа нет, так как у каждого издания своя аудитория.

Переговоры

Стадия переговоров — самая важная в судьбе будущей сделки.

При разговоре с потенциальным покупателем следует соблюдать определенные правила:

  • вести себя спокойно и вежливо, отвечать на все вопросы,
  • акцентировать внимание на очевидных плюсах квартиры,
  • не быть чрезмерно настойчивым,
  • рассказать о позитивных моментах, пережитых в стенах дома,
  • обсуждать, а не отрицать недостатки помещения.

При определении цены также необходимо соблюдать ряд правил:

  • озвучивать цену, которую готовы снизить,
  • использовать в свою пользу аргументы,
  • не стоит быстро снижать стоимость,
  • каждая уступка должна быть меньше предыдущей,
  • окончательная сумма должна быть прописана в соглашении о задатке.

Заключение сделки

Перед тем как приступить к продаже, следует узнать, как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, и какие методы защиты интересов сторон предусмотрены законом.

Предварительный договор

Данное соглашение называют договором задатка, согласно которому покупатель вносит 3-5% от стоимости жилья. Таким образом покупатель обязуется приобрести именно этот объект, а продавец — никому другому не продавать недвижимость.

В документе должны указываться следующие сведения:

  • срок проведения сделки,
  • сумма, уплаченная в качестве задатка,
  • общая стоимость квартиры,
  • условия договора.

Важно помнить, что предварительное соглашение требует нотариального заверения.

В ситуации, когда покупатель отказывается вносить оставшуюся сумму, задаток возвращен не будет. Если продавец отказался продать помещение, он обязан вернуть удвоенную сумму задатка.

Способы передачи средств

Расчет возможно произвести как при подписании договора купли-продажи, так и при составлении акта приема-передачи недвижимости.

Денежные средства могут быть переданы:

  • наличными,
  • посредством перечисления на счет в банке.

Рекомендуется при расчетах использовать банковскую ячейку. При заключении договора средства закладываются в ячейку. Как только покупатель получит правоустанавливающий документ на помещение, у продавца возникнет право извлечь деньги.

Последние справки

После заключения соглашения относительно задатка надо сняться с учета, обратившись в паспортный стол или в МФЦ. Факт снятия с регистрационного учета подтверждается выпиской из домовой книги.

Кроме того, требуется получить справку, доказывающую, что долги за коммунальные услуги отсутствуют. Для этого необходимо посетить ТСЖ, информационно-расчетный центр либо жилищно-эксплуатационную контору.

Получение расчета и передача объекта

На завершающем этапе стороны встречаются у нотариуса для подписания основного договора.

В документе обязательно должны быть указаны такие сведения, как:

  • данные участников сделки,
  • стоимость объекта,
  • адрес расположения недвижимости,
  • дата и способ передачи денежных средств,
  • срок передачи квартиры,
  • распределение денег на оформление сделки купли-продажи,
  • порядок составления акта относительно приема-передачи.

Данное соглашение нужно направить в регистрирующий орган. По окончании процедуры регистрации покупатель получит выписку о праве собственности, а продавец — справку относительно продажи.

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи, в котором прописывается, что квартира и ключи от нее переданы новому владельцу.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделка считалась действительной, необходимо ее зарегистрировать по правилам.

Для осуществления регистрации в Росреестр следует предоставить:

  • паспорта всех лиц, участвующих в сделке,
  • заявление,
  • доверенность на имя представителя (если участвует третье лицо),
  • свидетельство относительно заключения брака и заверенное нотариусом согласие супруга (если актуально),
  • разрешение органов опеки (в случае участия несовершеннолетнего продавца),
  • кадастровый паспорт,
  • правоустанавливающий документ на объект,
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

После получения пакета бумаг сотрудник регистрирующего органа должен выдать заявителю расписку.

О налогах

Задумавшись о том, как самостоятельно продать квартиру без посредников, нужно понимать, что продавцу придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. руб.

Налог уплачивается при соблюдении следующих условий:

  • квартира зарегистрирована в собственности менее 5-ти лет (для дарения, приватизации и наследования — менее 3-х лет),
  • стоимость объекта — более 1 млн. руб.

Нередко с целью избежать налогообложения в договоре указывается меньшая сумма. При этом покупатель рискует, так как в случае судебного разбирательства ему будет возвращена только та сумма, которая прописана в соглашении. Кроме того, покупатель лишается права на налоговый вычет, который предоставляется при покупке недвижимости стоимостью более 2 млн. руб.

Особенности

Купля-продажа может осложниться при возникновении некоторых нюансов. Например, при продаже площади в коммунальном жилье.

Возникнуть могут такие сложности, как:

  • отказ соседей получить уведомление (нужно предъявить в Росреестр конверт с отметкой об отказе в получении),
  • игнорирование уведомления (следует обратиться к нотариусу, который выдаст подтверждение направления уведомления),
  • местонахождение соседей неизвестно (обратиться с заявлением о признании безвестно отсутствующими к нотариусу, а по истечении года — в суд),
  • сосед умер, а наследник не вступил в права (данный вопрос решается через суд).

Если была перепланировка

Квартиру с перепланировкой продать несложно, если перепланировка узаконена. Для оформления документов следует обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ.

При неузаконенной перепланировке продажа также допускается при условии, что будущий владелец согласен зарегистрировать изменения в помещении собственными силами.

Использование маткапитала

Свои особенности существуют и в сделках с привлечением материнского капитала.

В этом случае имеется 2 варианта осуществления продажи:

  • без получения кредитных средств, то есть ПФР просто перечисляет деньги на счет, открытый продавцом,
  • средства на счет продавца перечисляет банк.

При использовании материнского капитала необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Проверить, насколько покупатель платежеспособен.
  2. Подписать договор.
  3. Осуществить государственную регистрацию сделки.
  4. Передать в ПФР заявление, в котором указаны реквизиты счета продавца.
  5. Получить деньги (рассмотрение заявления осуществляется в течение 60 дней).
  6. Снять обременения, обратившись в Регистрационную палату.

Продажа военнослужащим

Есть некоторые нюансы в случае продажи квартиры военнослужащему.

В данной ситуации необходимо учесть некоторые риски для продавца:

  • вероятность, что покупатель-военнослужащий уволится до даты завершения продажи,
  • отказ от покупки тогда, когда право нового собственника оформлено,
  • необходимость подготовки большого пакета бумаг,
  • приобретаемая военным недвижимость должна соответствовать требованиям банка.

Кредитные организации выставляют следующие требования:

  • хорошее состояние объекта,
  • коммуникационные и инженерные системы находятся в приемлемом состоянии,
  • отсутствие перепланировки,
  • наличие правоустанавливающих документов,
  • отсутствие прав на помещение у третьих лиц.

Частые ошибки

Зная чужие ошибки, легче не допустить своих.

Самыми распространенными ошибками собственников являются:

  • попытка продать по цене выше рыночной,
  • отказ в скидке,
  • требование указать в договоре стоимость ниже реальной,
  • попытка получить средства до момента регистрации сделки в Росреестре,
  • непривлекательный вид помещения,
  • объявления без фотографий,
  • неготовая документация,
  • перепланировка, которая не была узаконена.

Заключая сделку самостоятельно, необходимо заранее ознакомиться с соответствующими нормами права.

Порядок продажи квартиры регулируется такими нормативными актами, как:

  • Конституция РФ,
  • Жилищный кодекс,
  • Гражданский кодекс,
  • Градостроительный кодекс,
  • Земельный кодекс,
  • ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости»,

Источник: https://domosite.ru/zakon/poshagovaya-instruktsiya-kak-samostoyatelno-prodat-kvartiru-bez-posrednikov

Как продать квартиру без риэлтора: советы юриста

С чего начать оформление продажи квартиры

Самостоятельная продажа квартиры без участия риэлтора предполагает изучение всех нюансов сделки для исключения риска ее оспаривания. В статье мы приведем пошаговую инструкцию процедуры с соблюдением законодательных норм, действующих в 2020 году.

Краткое содержание

Чтобы самостоятельно продать квартиру, нужно подготовить перечень документов, исходя из этапа сделки.

На начальной стадии понадобится:

  • оригинал паспорта каждого участника сделки либо свидетельство о рождении, если собственник младше 14 лет;
  • свидетельство о праве собственности, если оно возникло до 2016 года либо выписка из ЕГРН, если после;
  • подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о наследовании;
  • технический план, содержащий характеристики объекта недвижимости;
  • кадастровый план;
  • справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах.

В ходе оформления сделки нужно иметь:

  • документы о согласовании с БТИ о перепланировке, если имеются изменения в первичной планировке;
  • разрешение от органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют лица младше 18 лет;
  • письменное согласие супруга на продажу, заверенное нотариально.

Также понадобится доверенность, если от лица собственника выступает его представитель. Покупатель может дополнительно затребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца.

Некоторые документы, например, справка об отсутствии долгов или выписка из домовой книги, имеют ограниченный срок действия (30 дней), поэтому желательно собирать список непосредственно перед проведением сделки.

Действия, которые нужно совершить до продажи

Чтобы выгодно продать квартиру, нужно подготовиться к сделке. Вот список действий, которые помогут максимально быстро и выгодно реализовать объект недвижимости.

Определяем стоимость

Изучение текущего состояния рынка недвижимости для определения цены объекта продажи. При ее вычислении нужно учитывать:

  • район расположения;
  • состояние инфраструктуры;
  • тип дома;
  • состояние подъезда и придомовой территории;
  • наличие ремонта в квартире;
  • остается ли мебель и/или техника.

При указании цены нужно учитывать не только среднюю стоимость аналогичных объектов недвижимости, но и возможность торга. После подачи объявления о продаже, можно ускорить продажу, скорректировав цену, в зависимости от количества откликов.

Например, если в течение первых дней поступило 10 и более звонков, стоимость можно немного увеличить или наоборот, снизить, если число потенциальных покупателей не более 2-3.

При этом, если продажа не срочная и установлена комфортная цена, можно ничего не менять и просто ожидать того, кто будет согласен приобрести по ней квартиру.

Проводим предпродажную подготовку

На скорость продажи напрямую влияет состояние квартиры. Чтобы быстрее найти покупателя, нужно:

  • убрать лишние вещи;
  • сделать генеральную уборку;
  • провести косметический ремонт.

В последнем случае речь идет о побелке стен, ремонте дверей, устранении протечек в трубах. Делать полноценный ремонт не нужно, это не сильно увеличит конечную стоимость.

Оформляем выписку и расчитываемся по коммунальным услугам

Согласно ч.1 ст. 223 ГК РФ, право собственности на имущество возникает после ее передачи. Это значит, что новый владелец не обязан погашать долги продавца по коммунальным услугам. Исключением является оплата взносов за капитальный ремонт, внесение которых является обязанностью всех жильцов (ч.3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому перед продажей квартиры нужно рассчитаться по всем платежам и получить подтверждающий документ.

Также нужно выписать всех зарегистрированных лиц, в том числе несовершеннолетних. Для последних законодательство предусматривает дополнительную защиту – сделка должна сопровождаться органами опеки, которые должны получить подтверждение сохранения или улучшения условий жилья.

Поэтому при наличии малолетних жильцов, продажа предусматривает одновременную покупку другой квартиры.

Совершеннолетние граждане могут быть сняты с регистрационного учета без новой прописки, но только на 3 месяца, далее придется оформить временную прописку или зарегистрироваться по новому адресу.

Подавать заявление на снятие с регистрационного учета можно:

  • в Главное управление по вопросам миграции МВД РФ по месту выписки;
  • в МФЦ;
  • через Госуслуги.

Также возможно автоматическое снятие с учета, если оформляется постоянная регистрация по новому адресу.

Госпошлина не взимается как за выписку, так и за прописку.

Вам будет интересно прочитать

Как правильно продавать ипотечную квартиру

Составляем предварительный ДКП или авансовое соглашение

Чтобы продать квартиру без посредников нужно составить предварительный договор купли-продажи, который закрепит намерения сторон. Согласно ч.1 ст.

429 ГК, он обязует участников сделки заключить основное соглашение в будущем.

Этот тип договора не является обязательным, за исключением определенных случаев, например, если квартира ипотечная, ДКП – обязательное условие, чтобы банк разрешил сделку.

Форма предварительного соглашения соответствует основному, а если она не установлена, то документ составляется в письменной форме с указанием:

  • полных данных сторон – ФИО, адреса регистрации, паспортные реквизиты, СНИЛС;
  • описания, позволяющего установить предмет сделки (полный адрес, кадастровый номер), а также характеристик, точно описывающих объект недвижимости (площадь – общая и жилая, количество комнат, состояние жилплощади);
  • стоимости объекта недвижимости;
  • порядка расчетов – наличные, рассрочка или кредит с графиком платежей;
  • наличия/отсутствия договора о задатке или авансе;
  • периода, в течение которого должен быть заключен основной договор (согласно ч.2 п.4 ст. 429 ГК, если данный срок не указан, это должно быть сделано в течение 1-го года);
  • ответственности участников сделки в случае, если основное соглашение не будет оформлено;
  • даты и подписей сторон.

Скачать образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (образец)

Чтобы закрепить свою позицию и получить гарантию того, что продавец не продаст квартиру другому, покупатель вносит задаток или аванс. Эта передача денежных средств также оформляется соответствующим договором.

Если стороны добросовестно исполняют свои обязательства по ДКП, разницы между авансом и задатком нет – остаток средств просто зачисляется продавцу после заключения основного договора.

Различия возникают, если сделка срывается. Аванс возвращается покупателю в том же размере и независимо от того, по чьей вине не состоялась продажа. А если составлен договор задатка и сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает его в двойном размере. Условие о внесении аванса или задатка отображается в ПДК, а получение денег подтверждается распиской.

Если оформляется авансовое соглашение вместо предварительного договора купли-продажи, ни один из участников сделки не может заставить другого заключить сделку даже через суд, если денежные средства возвращены.

Составляем договор купли-продажи

Договор купли-продажи также может быть составлен сторонами самостоятельно. Условия, которые обязательно должны быть прописаны в документе, чтобы он имел юридическую силу:

  • предмет соглашения;
  • стоимость жилого помещения;
  • перечень лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости.

Также в договоре должны быть отражены и другие условия сделки. Чем больше деталей указано в документе, тем меньше риск оспаривания сделки.

Обязательно нужно отразить в соглашении:

  • дату и место оформления документа;
  • сведения о сторонах сделки;
  • полные данные о предмете договора;
  • реквизиты правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
  • данные о регистрации права собственности на жилье – реквизиты свидетельства о праве собственности либо информация из выписки из ЕГРН;
  • реквизиты документов, подтверждающих гарантии покупателя: об отсутствии обременений, дееспособности продавца и отсутствии дела о банкротстве в его отношении;
  • реквизиты документов, подтверждающих необходимые согласия – от органов опеки, законного представителя, второго супруга;
  • стоимость жилплощади – указывается цифрами и прописью;
  • обязательства сторон: продавца передать объект, а покупателя – принять его и оплатить;
  • порядок расчетов;
  • ответственность сторон;
  • обязательства о подаче заявления на государственную регистрацию;
  • подписи сторон.

Скачать договор купли-продажи квартиры (образец)

При подписании договора купли-продажи, стороны должны иметь экземпляры ПДК или авансового соглашения, продавец также должен иметь весь пакет документов для сделки, а покупатель – расписку собственника о получении аванса или задатка.

Нотариальное заверение ДКП не является обязательным, но оно гарантирует юридическую чистоту сделки, так как все условия договора будут проверяться нотариусом.

Регистрируем переход права собственности

Следующий шаг после заключения ДКП – регистрация сделки. Для этого нужно обратиться в Росреестр, предоставив:

  • заявление о переходе права собственности;
  • квитанцию об оплате госпошлины (согласно ст.333.33 НК РФ, она составляет 2000 рублей для физических лиц).

Документы можно подать лично в Росреестр и завершить сделку в течение 7 дней. Также можно обратиться в МФЦ, но в этом случае срок будет увеличен до 9 рабочих дней.

Также можно подать документы через сайт Росреестра, но для этого нужно поставить электронную подпись на всех документах.

Если сделка сопровождается нотариусом, он сам может заняться регистрацией сделки.

Взаиморасчеты при продаже квартиры

Есть разные варианты расчета, и стороны сами определяют самый удобный для себя.

Передача наличных

Это самый простой, но небезопасный вариант. Возможен риск получения фальшивых купюр либо недостаточного их количества. Чтобы минимизировать вероятность негативных последствий, наличные нужно принимать в присутствии свидетелей, а также проверить банкноты на подлинность.

Также можно принять наличные в банке, чтобы сразу внести их на счет. В этом случае пересчет и проверка проводится кассиром, который зачислит их на депозит.

Аренда депозитарной ячейки

Покупатель помещает деньги за квартиру в депозитарную ячейку в присутствии банковского работника, а стороны составляют договор об условиях передачи денежных средств. Например, продавец получает доступ к ячейке после регистрации права собственности по предъявлению выписки из ЕГРН или ДКП, а если сделка сорвется – покупатель может беспрепятственно вернуть свои деньги.

Стоимость ячейки устанавливается за каждый день аренды – от 70 до 200 рублей, в зависимости от тарифов конкретного банка.

Аккредитив

Покупатель открывает счет в банке и зачисляет на него деньги, а после регистрации сделки и проверки документов, финансовая организация переводит их продавцу. Если сделка срывается, покупатель также забирает всю сумму. Стоимость аккредитива – примерно 2000 рублей.

Депозит нотариуса

Покупатель вносит оплату не на свой счет, а на депозит нотариуса, который переводит финансы продавцу после завершения сделки. Этот способ безопасный, но самый дорогой, так как нужно дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Обременение в пользу продавца

Если квартира приобретается в рассрочку, данное условие отображается в ДКП и регистрируется в ЕГРН. До полной выплаты покупатель не сможет распоряжаться имуществом без согласия продавца.

Таким образом, продажа недвижимости предполагает различные нюансы, которые необходимо самостоятельно учитывать при проведении сделки без риелтора.

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/props/samostoyatelnaya-prodazha-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.