С чего начать при покупке квартиры

Содержание

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

С чего начать при покупке квартиры

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.

Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить.

Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.
Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.

Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя.

К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

– Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

– Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  • Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  • Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет.

В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  • Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

  • Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
  • Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности.

Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  • Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

– Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры. – Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки.

Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

– Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.

– Предыдущий договор купли-продажи. – Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета.

Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным.

Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей. Список расходов: – Государственная пошлина – 2000 рублей. – Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.

– Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).

– Справка из Росреестра – 200 рублей. – Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: – Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав). – Бухгалтерскую отчетность за все периоды. – Проектную декларацию. – Разрешение на строительство, на землю.
  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж.

Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой.

Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

  • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/174-oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Порядок покупки квартиры — с чего начать и оформление

С чего начать при покупке квартиры

Источник изображения: www.pixabay.com

Как купить квартиру без проблем и ошибок? Это просто, если подойти к делу организованно и выполнять пошаговые инструкции, описанные в этой статье.

С чего начать покупку квартиры

Поставив цель приобрести квартиру, стоит составить перечень характеристик, которыми должна обладать недвижимость.

Сузить выбор можно, если сразу определиться на каком рынке: первичном или вторичном будут происходить поиски жилья. Выбрав вторичку, стоит подумать о том, так ли необходима квартира с хорошим ремонтом и меблировкой или вы будете все переделывать и обустраивать на свой вкус.

Определитесь с денежным лимитом, который вы готовы пустить в расход на приобретение квартиры. Попутно могут возникнуть дополнительные траты, это тоже нужно иметь в виду. Специалисты не советуют обращать внимание на слишком дешевые варианты, так как за ними, скорее всего, скрываются какие-либо проблемы.

Подумайте о финансировании своей покупки. Возможно, у вас есть сбережения или вы планируете взять ипотеку – все расчеты нужно сделать заранее.

Решите, кто будет заниматься поисками квартиры и юридическими вопросами: вы, агентство или посредник.

Внимание! Расставив приоритеты, вы не будете размениваться на несущественные факторы и быстрее найдете нужный вариант.

Чем больше вариантов вы рассмотрите, тем больше шансов сделать отличный выбор.

Выбор квартиры для покупки и оценка ее стоимости

Стоимость 1 кв. м на территории РФ сильно варьируется в зависимости от регионов, поэтому говорить о каком-то среднем ценообразовании бесполезно. Поэтому для каждого населенного пункта нужно уточнять информацию у агентов недвижимости.

Приобретать квартиру на первичном рынке (в новостройке) выгодно, но такое мероприятие бывает опасным, особенно если дом еще не сдан в эксплуатацию.

В этом случае можно надолго отсрочить переезд в новое жилье из-за ремонта или неготовности застройщика к сдаче квартир.

А если попадется недобросовестная строительная компания, есть риск потерять и вложенные деньги, и время, потраченное на ожидание.

Покупая квартиру на вторичном рынке, можно избежать вышеописанных сложностей, но при этом нужно отнестись максимально внимательно и осторожно к юридическому оформлению, чтобы в будущем на ваше жилье никто не смог претендовать.

Стоимость недвижимости определяют следующие факторы:

  • количество этажей в доме и этаж, на котором расположена квартира;
  • возраст дома и его оригинальные особенности;
  • обустройство прилежащей территории;
  • инфраструктура района;
  • планировка жилища;
  • количество комнат;
  • суммированный метраж жилых и нежилых комнат;
  • наличие лоджии или балкона и их состояние;
  • совмещенный или разделенный санузел;
  • состояние системы отопления;
  • средние показатели коммунальных счетов.

Выделяя сумму на приобретение квартиры, стоит включить в нее дополнительные траты:

  • переоформление документов;
  • услуги агента по недвижимости (до 10 процентов от сделки);
  • возможный ремонт;
  • приобретение новой мебели, техники и других бытовых товаров.

На заметку! Если обратиться в риэлтерские конторы под видом продавца и дать характеристики выбранного жилья, можно узнать ориентировочную стоимость квартиры. После этого понять, насколько приемлема ее цена, будет несложно.

Какие существуют способы покупки квартиры

В зависимости от того, какими средствами располагают покупатели, приобрести квартиру они могут следующими способами.

Наличный расчет

Несмотря на то, что этот способ самый выгодный для покупателя, имеющего необходимую сумму для расчета, он вместе с этим и самый рискованный. При передаче денег нужно быть уверенным в честности продавца и в том, что договор правильно оформлен и подписан. Однако передавать деньги все же лучше в присутствии нотариуса или другого свидетеля.

Ипотека

Такой способ хорош для тех, кто хочет сразу стать собственником жилья и выплачивать за него фиксированную сумму ежемесячно.

Ипотека подходит людям, имеющим высокий и постоянный заработок, но не для пенсионеров. Как правило, при оформлении требуется внести первоначальный взнос, он может составить от 10 – 40% от суммы.

При отсутствии такого условия стоит задуматься о скрытых рисках. Ставка по ипотеке может варьироваться от 10 до 14%.

Важно! Оформляя ипотеку, необходимо подобрать платеж, который не станет тягостным бременем и позволит вести привычный образ жизни.

Рассрочка

Обычно при такой системе расчета, покупатель вносит половину требуемой суммы, а остаток выплачивает равными частями в течение заранее оговоренного промежутка времени. Он может составить от 3 месяцев до 2 лет. Многие застройщики практикуют беспроцентную рассрочку, другие берут приблизительно 10% за такую услугу.

Материнский капитал

Один из способов реализации маткапитала – это приобретение жилья. Особенность этого способа в том, что средства для покупки будут выделены лишь через два месяца после оформления договора купли-продажи.

При этом деньги нельзя получить наличными, их переводят на особый счет и во время заключения сделки они переходят к продавцу.

Если для приобретения жилья суммы маткапитала недостаточно, то разницу покупатели должны выплатить самостоятельно.

За счет средств маткапитала можно сделать первый ипотечный взнос или погасить долю жилищного кредита. Однако средства нельзя потратить на покупку недвижимости у родственников.

Порядок покупки квартиры — пошаговая инструкция

Любой гражданин сможет совершить приобрести жилье без проблем, если будет знать, как происходит покупка квартиры пошагово:

  1. Для начала необходимо определиться, будет ли вам кто-то помогать, либо вы будете заниматься процедурой самостоятельно.
  2. Следующий этап – выбор квартиры. Определившись с жильем, можно перейти к переговорам с продавцом. Возможно, потребуется сделать первый взнос.
  3. После обсуждения нужно изучить все имеющиеся документы и выписки на недвижимость. Они должны быть оригинальными, достоверными и непросроченными.
  4. Далее, составляется и заключается договор купли-продажи. Завершающий этап – регистрация документов.

В ипотеку

Выбрав собственность, следует переходить к определению банка, а именно в какой можно будет нести заявку. Банк при рассмотрении заявки учитывает в основном размер заработной платы гражданина, и чем она выше, тем больше шансов на одобрение заявки.

Следующий этап – обсуждение условий сделки.

После обсуждения всех пунктов собственник может начинать оформлять кредит и вносить первоначальный взнос. Первый взнос составляет примерно от 10 до 40 % от полной стоимости жилплощади.

Далее идет оформление квартиры в собственность.

По окончании оформления документов стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.

Без риэлтора

Если в сделке купли-продажи участвуют только продавец и покупатель, то у последнего есть отличная возможность поторговаться.

Подготовкой документов занимается продавец, а покупателем платится лишь налог в виде гос. пошлины (около 2 тыс.). Владелец жилья может быть единственным или долевым собственником, либо иметь равные права на недвижимость с супругой.

Покупателю должна быть представлена справка из ЕГРП, документ о количестве квадратных метров и плане квартиры, документы на право собственности, выписку из поквартирной книги, паспорт продавца и справку о его дееспособности; чтобы будущий владелец имел полную информацию о недвижимости, ее собственниках и прописанных в ней людях.

При самостоятельном проведении сделки условия договора стоит обсудить с юристом. После подписания всех документов их регистрируют в МФЦ.

На вторичном рынке

Хотя приобретение жилья на вторичном рынке считается универсальным и безопасным способом, даже для этого случая есть свой порядок:

  • обеими сторонами обсуждаются все условия сделки;
  • заключается договор купли-продажи;
  • договор регистрируется в Росреестре, после чего продавцу выплачивается оговоренная сумма.

На материнский капитал

Определившись с выбором квартиры, потребуется обратиться в Пенсионный фонд, где оформить документально просьбу о переводе средств в банк.

При получении средств заемщик осуществляет расчет. Далее, составляются документы подтверждающий факт перевода средств и свидетельство о праве собственности. При этом собственниками с равными долями будут являться все члены семьи. Им выдадут именные сертификаты.

Как проверить квартиру перед покупкой

Чтобы быть уверенным в том, что предлагаемое жилье пригодно к проживанию, не нуждается в срочном ремонте и не таит в себе юридических проблем, необходимо провести двухэтапную проверку.

Осмотр

Осматривать квартиры лучше всего днем, когда естественное освещение позволяет выявить все дефекты: трещины и неровную поверхность стен, потеки на потолках, некачественную проводку и т. д. Если выбирать жилье в холодный сезон, то можно оценить работу системы отопления и проверить нет ли в помещении сырости, плесени и сквозняков.

Необходимо уделить внимание водопроводу и сливной системе. Например, для верхних этажей характерен низкий напор воды.

Обязательно нужно узнать, что за люди живут по соседству и не беспокоили ли они бывших жильцов. У самих соседей можно получить информацию о хозяевах квартиры.

Юридическая проверка

Итак, следует обратить внимание на такие моменты.

Обязательно нужно получить справку из ЕГРН. В ней содержится полная информация о владельцах жилья, обременениях и технические характеристики.

Удостовериться в том, что продавец обладает правом собственности на жилье и сделать запрос о способе получения такого права:

  • договор купли-продажи – если происходит частая смена собственников, это может быть признаком мошеннических действий;
  • приватизация – если в договоре о приватизации могли быть не вписаны несовершеннолетние дети и их согласие не учтено, то, сделка может проходить как фиктивная;
  • дарственная – если с фактом дарения не согласны родственники дарителя, они могут заявить о своих правах;
  • наследство – если наследование произошло не так давно, то другие наследники могут подать апелляцию и опротестовать завещание.

Кроме того необходимо:

  1. Удостовериться, что все жильцы выписаны из квартиры. Это подтвердит выписка из домовой книги.
  2. Сверить по кадастровому паспорту планировку и площадь жилья. Если имеется перепланировка и переоборудование, то можно убедиться в законности этих мероприятий.
  3. Проверить не была ли квартира сдана в аренду, так как продать ее можно лишь по истечении срока договора.
  4. Если владелец состоит в браке, то он обязан предоставить согласие супруга на продажу недвижимости, заверенную нотариусом.
  5. Если владелец – несовершеннолетний, нужно получить согласие родителей или законных опекунов.
  6. Продавец должен предоставить квитанцию об оплате коммунальных услуг и налоговых пошлин. Если есть задолженность, то оплату покупатель может компенсировать из стоимости жилья.

Важно! Юридические бумаги не должны иметь помарок и подчисток, любые исправления должны заверяться нотариально. Все договоры, вступившие в силу до 2013 г. должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Возможные проблемы при покупке квартиры и советы как их избежать

Перечислим основные проблемы при покупке жилья:

  1. Оформление сделки сразу с несколькими покупателями. Избежать этой проблемы можно, если передавать средства после того подтверждения права на собственность.
  2. Проведение сделки по поддельным документам. Собственнику следует лично, удостовериться в подлинности документов. Так, лучше всего встретиться с продавцом квартиры, чтобы подтвердить использование доверенности.
  3. Собственник намеренно затягивает выписку из квартиры и возврат денег по судебному решению. Избавиться от таких неприятностей можно указав в договоре срок, в течение которого продавец должен выписаться и покинуть жилье.
  4. Продавец просит в заключенном договоре указать меньшую сумму сделки. На такую просьбу стоит ответить отказом, помня, что это своего рода афера и может преследоваться по закону.

Заключение

Чтобы приобретение жилья прошло гладко, а квартира соответствовала всем вашим запросам, контролируйте весь процесс покупки и обращайтесь за помощью только к специалистам с хорошей репутацией.

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/poryadok-pokupki-kvartiry-s-chego-nachat-i-oformlenie

С чего начать покупку квартиры?

С чего начать при покупке квартиры

Последнее обновление: 07.07.2019

– Хочу купить квартиру, с чего начать?

Стандартный вопрос для тех, кто впервые решает свой жилищный вопрос. Что ж, поможем. Наш сайт «Квартира-без-Агента.ру» целиком посвящен теме покупки и продажи квартиры. Он разработан в формате онлайн-методички, и содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ по самостоятельной организации сделки купли-продажи.

Итак, с чего начать покупку квартиры? Мы не будем давать банальные советы – оценить свой бюджет, трезво взглянуть на себя и на рыночные цены – а сразу перейдем к делу.

Первое, с чем нам нужно определиться, это с типом рынка, на котором мы будем покупать себе квартиру – первичный или вторичный (краткая справка о них – по ссылкам в Глоссарии). Для каждого из этих рынков ИНСТРУКЦИЯ имеет свой раздел с подробным алгоритмом действий по приобретению жилья.

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

Покупка новостройки – с чего начать?

Выбирая первичный рынок, мы имеем дело с юридическим лицом (Застройщиком), инвестируем деньги в строительство дома (новостройки), и ждем его окончания, после чего принимаем квартиру у Застройщика, и оформляем ее в свою собственность. Это процесс небыстрый, может растянуться на годы, но здесь радует привлекательная цена и возможность жить в современном доме с новыми коммуникациями и инженерной начинкой.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ), исключает юридические риски для Покупателя (то есть риски оспаривания прав на квартиру).

Но здесь остается главный риск «первички» – инвестиционный (то есть риск вложения в проект, который может пойти не по плану или вовсе не завершиться).

Правда, с введением в действие последних поправок в знаменитый закон ФЗ-214 (о долевом строительстве), покупать жилье у Застройщика стало значительно безопаснее (подробнее об основах этого закона – см. по ссылке в Глоссарии).

Процесс покупки квартиры в новостройке начинают, конечно, же, с выбора подходящего по стоимости, расположению и площади жилья в строящихся домах. На что здесь нужно обращать внимание и как действовать дальше – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку в конце статьи).

Как правильно внести задаток при покупке-продаже квартиры – см. в заметке по ссылке.

Покупка вторичного жилья – с чего начать?

Выбирая вторичный рынок, мы имеем дело с физическим лицом (или лицами), и квартиру в собственность получаем сразу (по факту регистрации сделки). Этот процесс происходит гораздо быстрее, чем на первичке. Инвестиционных рисков тут нет, а вот юридических – хватает.

На вторичке приходится учитывать не только состав правоустанавливающих документов на недвижимость, но и особенности личности Продавца (вдруг он больной или недееспособный), и состав его семьи (кто еще может иметь права на квартиру).

Здесь и взаиморасчеты по сделке происходят по-другому – чаще наличными деньгами через банковскую ячейку.

Именно большое количество и разнообразие юридических рисков смущает тех Покупателей, которые предпочли вторичное жилье. Тем не менее, большинство рисков вторички легко распознаются и вполне поддаются контролю.

Начинают процесс покупки квартиры на рынке вторичного жилья так же, как и на первичном – с выбора площади и района расположения жилья, стараясь уложиться в выделенный на покупку бюджет. Алгоритм действий по выбору квартиры, проверке и оформлению документов, подготовке и проведению сделки – показан в ИНСТРУКЦИИ шаг за шагом (ссылка в конце статьи).

Перечень типовых рисков покупки квартиры для первичного и вторичного рынков жилья – см. в отдельной заметке по ссылке.

Второе (после выбора рынка), что нам нужно решить в начале нашего пути, это определиться – кто будет заниматься вопросом покупки квартиры. Традиционно выбирают из двух альтернатив:

  1. обратиться в агентство недвижимости (или к частному риэлтору);
  2. организовать сделку самостоятельно.

Пройдемся кратко по обоим вариантам, и посмотрим, что нам лучше выбрать и почему.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Застройщика.

Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись.

Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

При покупке квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. Здесь уже агенты могут вкручивать свои условия в процесс организации сделки.

Замыкая на себе весь механизм подготовки сделки купли-продажи (выбор квартиры, выбор покупателя, торг по цене, условия внесения авансов и окончательных расчетов и т.п.

), риэлторы обеспечивают себе максимально возможный доход с каждой операции.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет. Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2016-18 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

  1. Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
  2. Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
  3. По выбранной квартире запросил у владельца список документов для проверки, заказал и получил Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
  4. Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
  5. Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
  6. Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
  7. Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Как купить квартиру без агентства? С чего начать Покупателю?

Очевидно, с того же, с чего начинает любой риэлтор при покупке квартиры (см. выше типовой сценарий). Кто мешает Покупателю выполнить те же действия самостоятельно, сэкономив сотню тысяч рублей?

Не знаешь, как действовать? Для этого есть подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры на первичном и на вторичном рынках (откроется во всплывающем окне).

Не хватает юридических знаний в области недвижимости? Для этого есть Глоссарий Риэлтора, в котором простым кухонным языком объясняются все необходимые для сделки юридические понятия.

Не представляешь, как выглядят документы для сделки? Посмотри образцы документов в этом разделе по ссылке.

Столкнулся с нестандартной или неоднозначной ситуацией, возник уточняющий вопрос? Для этого есть консультации профильных юристов, которые стоят раз в 20 (!) меньше, чем услуги риэлторов.

Боишься рисковать? Это нормально. Ничего не боятся только дураки. Но ведь решать вопрос все равно надо. Поэтому задача Покупателя здесь – не паниковать, а заняться снижением рисков сделки до максимально возможного уровня. О чем тут речь? Смотри в разделе «О рисках сделок с квартирами».

Бывает, что выбранная квартира оказывается «альтернативной», то есть продающий ее владелец одновременно покупает себе другую квартиру взамен. Тогда сделка немного усложняется из-за большего количества участников, но принцип действий Покупателя остается прежним.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Если собственных денег для покупки квартиры не хватает, банки охотно приходят нам на помощь. Кредит на покупку жилья под залог этого самого жилья называется ипотечным кредитом, или просто – ипотекой.

Предложения ипотеки от ведущих российских банков можно посмотреть здесь.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Итак, если хочешь купить квартиру и не знаешь, с чего начать – просто начни с первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (переход на ее 1-й шаг по ссылке), и большинство вопросов отпадут сами собой.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/s-chego-nachat-pokupku-kvartiry/

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

С чего начать при покупке квартиры

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.