С какого момента договор аренды считается заключенным

Срок договора аренды

С какого момента договор аренды считается заключенным

В главе, посвященной предварительному договору, уже упоминалось, что определение сроков в гражданском праве закреплено в статье 190 ГК РФ, а именно “срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить”.

Указанное в полной мере относится и к договору аренды, но именно здесь порой возникает путаница между встречающимися в договорах понятиями “срока договора аренды” и “срока аренды”, которые не стоит считать тождественными.

Если мы говорим о сроке договора аренды, то нам необходимо обратить свое внимание на положения статей 425 и 610 ГК РФ, в соответствии с которыми договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с даты его заключения (подробнее на моменте заключения договора аренды я остановлюсь в следующем условии договоров аренды).

Срок аренды как правовое понятие отсутствует, но следуя его буквальному толкованию понятие касается срока фактического владения и пользования или пользования арендованным имуществом, который начинается с даты при подписания акта приемки-передачи помещения и заканчивается подписанием акта сдачи-приемки помещения.

Почему важно различать указанные понятия? Потому что обязательства, в том числе по передаче арендодателем помещения арендатору, по внесению арендатором платежей до передачи помещения (авансовая арендная плата и/или обеспечительный платеж), которые стороны договора аренды обычно исполняют до подписания акта приема-передачи помещения, в силу положений статьи 307 ГК РФ, возникают из договора аренды, то есть, применимо к аренде, вопрос о том, что появилось вначале, курица или яйцо договор или обязанность передать помещение и внести соответствующие платежи, ответ однозначный — договор.

В договорах аренды часто встречаются такое положение, как “срок аренды составляет N лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения”.

В данном случае допускаются сразу несколько ошибок:(а) Дано указание не на срок действия договора аренды, а на срок аренды, то есть срок фактического пользования помещением;(б) Обязательство арендодателя передать и обязательство арендатора принять помещение не могут возникнуть до начала срока действия договора;(в) Ну и собственно сам срок тоже не определен, так как начало его течения определено подписанием акта приема-передачи помещения, то есть событием, неизбежность наступления которого неочевидна.

Несмотря на то, что срок договора аренды формально не является существенным условием договора аренды (с точки зрения закона), о чем более подробно будет указано далее, но последствия несоблюдения указанных выше простых правил могут заключаться как в оспаривании одной сторон самого срока, так и в отказе в регистрации договора аренды, если он подлежит регистрации.

10. Договоры краткосрочной и долгосрочной аренды

Срок договора аренды, как известно всем специалистам связанным с арендой недвижимости, является одним из критериев систематизации договоров аренды.

Большинство договоров аренды недвижимости делятся на договоры долгосрочной и краткосрочной аренды, что связано с тем, что в силу положения части 2 статьи 651 ГК РФ, договоры аренды зданий, строений, сооружений и помещений в них, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Возвращаясь к определению срока договора аренды, о котором говорилось выше, необходимо обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимости, срок действия которого (срок действия договора) составляет от 365 дней и более, даже если собственно срок аренды (срок полезного использования помещения) составит менее 365 дней.

Вопреки тому, что в соответствии с положениями Гражданского кодекса, срок аренды не является существенным условием договора аренды, условие о сроке договора аренды крайне важно для обеих сторон договора:Для Арендатора — срок договора аренды представляет защиту инвестиций, когда срок договора аренды должен быть как минимум не меньше срока расчетной окупаемости затрат на создание проекта, конечно с учетом определенных договором условий;Для Арендодателя — срок аренды представляется механизмом, гарантирующим ротацию арендаторов и, как следствие, товаров и услуг, реализуемых в торговом центре, а также, как и для арендаторов, защитой инвестиций.

Таким образом, срок договора аренды является одним из ключевых условий договора аренды, по важности уступающим только размеру арендной платы.

11. Договор аренды на неопределенный срок

Как было указано ранее, срок договора аренды является существенным условием фактически, то есть с точки зрения коммерческих параметров сделки, но юридически срок договора аренды существенным условием не является, то есть может быть не указан в договоре аренды, а такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Забавно то, что об этом часто забывают даже юристы, а вопросы по данному поводу часто возникают и бухгалтеров, и налоговых инспекторов, и иных контролирующих органов.

Тем не менее возможность заключения договора аренды на неопределенный срок существует, но у такого договора есть весьма существенные нюансы, которые необходимо принимать во внимание:

  • договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок может быть прекращен досрочно любой из сторон уведомлением другой стороны не менее, чем за 3 месяца, если иной (более короткий или длительный) срок не будет установлен договором аренды.

В такой ситуации обе стороны договора находятся в “подвешенном” состоянии, так как нет никаких гарантий, что договор будет длиться сколь нибудь более срока, установленного ГК или договором для уведомления об одностороннем отказе от его исполнения;

  • несмотря на то, что договор аренды заключенный сроком на 1 год и более подлежит государственной регистрации, договор аренды заключенный на неопределенный срок, даже если такой год составит или предполагается что составит более 1 года, государственной регистрации не подлежит. Это позволяет заключить один договор вместо нескольких договоров сроком менее одного года, в случаях, когда государственная регистрация долгосрочного договора невозможна или нежелательна.

Указанный подход был зафиксирован в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Вследствие указанных обстоятельств договоры аренды заключенные на неопределенный срок наибольшее распространение получили либо в случаях, когда инвестиции в открытие крайне незначительны, например островная торговля, либо при осуществлении внутригрупповых операций, когда фактор внезапного досрочного отказа от исполнения договора отсутствует или несущественен.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/srok-dogovora-arendy-5e9f39ebd718a27b2d682654

Арбитражный суд Ставропольского края

С какого момента договор аренды считается заключенным

Методические рекомендации

по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды

            СОДЕРЖАНИЕ:

1. Общие положения.

1.1. Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды.

1.2. Определение характера спорных правоотношений и правовых норм, подлежащих применению при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды.

1.3. Оценка заключенности договоров аренды.

1.4. Момент, с которого договор аренды считается заключенным.

2. Споры о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом.

2.1. Размер платы за пользование имуществом при незаключенности договора аренды по причине отсутствия его государственной регистрации.

2.2. Определение размера арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы.

2.3. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора.

2.4. Взыскание платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества.

3. Споры о расторжении договоров аренды по требованию арендодателя.

3.1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

3.2. Исполнение нарушенного условия договора в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора.

3.3. Прекращение договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.

1.Общие положения

Споры, вытекающие из договоров аренды, на протяжении длительного времени стабильно составляют определенную долю среди дел, рассматриваемых Арбитражным судом Ставропольского края.

Наиболее распространенными спорами данной категории дел являются споры о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом, расторжении договоров аренды и возврате (выселении) переданного в аренду имущества.

Иные споры данной категории дел, например, споры о заключении договоров аренды, признании их недействительными и о ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды, встречаются значительно реже.  

В Арбитражном суде Ставропольского края сложилась и закрепилась единообразная практика рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды.

 Из имеющихся статистических данных следует, что качество рассмотрения данной категории споров находится на высоком уровне.

 Однако, имеются решения Арбитражного суда Ставропольского края, которые подвергались отменам или изменениям со стороны судов вышестоящих инстанций

Целью подготовки настоящих методических рекомендаций является повышение качества судебных актов, принимаемых судьями Арбитражного суда Ставропольского края, и выработка единообразной практики применения норм закона при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды.

Данные методические рекомендации охватывают общие положения рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды, и некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении наиболее распространенных споров данной категории – о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом и расторжении договоров аренды по требованию арендодателя.

1.1. Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды

Споры, вытекающие из договоров аренды, рассматриваются арбитражными судами в соответствии с подсудностью дел, установленной Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также иными федеральными законами.

В статье 35 АПК РФ сформулировано общее правило территориальной подсудности споров арбитражным судам субъектов Российской Федерации.

Общее правило территориальной подсудности состоит в том, что дело должен рассматривать арбитражный суд субъекта Российской Федерации, действующий на той территории, на которой находится или проживает ответчик.

К спорам, вытекающим из договоров аренды, также применяются правила о подсудности по выбору истца (статья 36 АПК РФ) и правила договорной подсудности (статья 37 АПК РФ).

Учитывая, что споры, вытекающие из договоров аренды, в том числе из договоров аренды недвижимого имущества, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не отнесены к категории споров о правах на недвижимое имущество, то правила части 1 статьи 38 АПК РФ (исключительная подсудность) к ним не применяются.

Правила подсудности споров, вытекающих из договоров аренды, регулируются указанными нормами и каких-либо затруднений в применении не вызывают.

Вместе с тем, имеются случаи (например, дела № А63-7861/2009, № А63-2807/2013, № А63-16557/2012), когда стороны обращаются в Арбитражный суд Ставропольского края с исками, вытекающими из ненадлежащего исполнения договоров аренды, к ответчикам, зарегистрированным на территории иных субъектов Российской Федерации, на основании части 4 статьи 36 АПК РФ, ссылаясь на то, что местом исполнения договоров аренды является Ставропольский край, поскольку, несмотря на отсутствие в договоре аренды согласованного сторонами места исполнения сделки, переданное в аренду имущество находится на территории этого субъекта.  

Однако место исполнения договорного обязательства (статья 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ) не является местом исполнения договора (по смыслу части 4 статьи 36 АПК РФ).

Так, по делу № А63-7861/2009 общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением исковое заявление возвращено заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 129 АПК РФ  в связи с тем, что дело неподсудно Арбитражному суду Ставропольского края. Суд указал, что общество (истец) зарегистрировано в г.

Краснодаре, а компания (ответчик) находится в г. Ростове-на-Дону.

В договоре субаренды, на который общество ссылается в обоснование своих требований, стороны не предусмотрели условия о подсудности споров Арбитражному суду Ставропольского края.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда определение отменено, дело направлено в Арбитражный суд Ставропольского края для рассмотрения вопроса о принятии к производству искового заявления общества.

Апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с частью 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора.

По условиям договора субаренды, из которого возник спор, местом его исполнения (местом передачи нежилого помещения в субаренду) является г. Пятигорск. Таким образом, истец реализовал закрепленное частью 7 статьи 36 АПК РФ право на выбор подсудности.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что в соответствии со статьей 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика. Арбитражный суд возвращает исковое заявление, если при рассмотрении вопроса о принятии заявления установит, что дело неподсудно данному арбитражному суду (пункт 1 части 1 статьи 129 АПК РФ).

В качестве ответчика по делу истец  указал компанию, находящуюся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 85.

В процессуальном законодательстве закреплено и правило об альтернативной подсудности. В силу части 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту исполнения договора.

Вывод апелляционного суда о том, что местом исполнения договора является г. Пятигорск, не подтверждается материалами дела. Из договора субаренды следует, что г. Пятигорск – это место исполнения обязательства по передаче имущества (нежилого помещения).

Однако место исполнения договорного обязательства (статья 316 ГК РФ) не является местом исполнения договора (по смыслу части 4 статьи 36 АПК РФ). Кроме того, из содержания договора следует как минимум два обязательства: перечисление истцом (субарендатором), расположенным в г. Краснодаре, денежных средств (платы) ответчику (арендатору), находящемуся в г.

Ростове-на-Дону, а также передача арендатором недвижимого имущества субарендатору в г. Пятигорске.

Из буквального содержания части 4 статьи 36 АПК РФ не следует, каким образом в договоре должно быть указано место его исполнения.

Однако, как правильно установил суд первой инстанции, в тексте договора субаренды сторонами не было оговорено место его исполнения.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что иск заявлен обществом в соответствии с частью 4 статьи 36 АПК РФ, неправомерен.

Источник: https://stavropol.arbitr.ru/node/3500

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.