Самовольная постройка в многоквартирном доме

Содержание

Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в многоквартирном доме

Самовольная постройка в многоквартирном доме

Самовольное переустройство в МКД – головная боль управляющих организаций. Обнаружив незаконное изменение в конструкциях дома, УО имеет право в суде требовать их восстановления в прежнем виде. Но не всегда это удаётся. Читайте, почему суд может отказать УО в иске к собственнику помещения о ликвидации самовольной постройки.

Уо вправе обратиться в суд с требованием к собственнику помещения ликвидировать самовольную постройку

На первом этаже одного из многоквартирных домов Иркутска размещался магазин. Собственник помещения в 2007 году произвёл самовольную реконструкцию – выкопал под домом подвал. При этом владелец такой постройки пытался через суд обязать муниципалитет признать его право собственности на неё, но ему отказали.

На общем собрании собственников помещений МКД участники приняли решение о том, чтобы обязать владельца магазина вернуть помещение к первоначальному виду, согласно техдокументации на дом. Также они уполномочили УО обратиться в суд с таким требованием.

УО направила собственнику предписание с требованием в течение двух месяцев с момента его получения разработать проект по восстановлению общего имущества и в соответствии с ним привести своё помещение в первоначальное состояние. Но адресат предписания ничего не предпринял.

Управляющая организация подала иск в суд, требуя от ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение под магазином – и привести фундамент МКД в первоначальное положение. Также в иске компания указала, что из-за реконструкции перекрыт доступ к инженерным коммуникациям дома, что не позволяет УО обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Владелец магазина в ответ указал, что:

  • УО и собственники пропустили трёхгодичный срок исковой давности с момента начала реконструкции спорного помещения;
  • доступ к общедомовому имуществу свободный, а в построенном подвале оно вообще отсутствует;
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД не наделяет УО полномочиями на подписание от их имени искового заявления о сносе самовольного строения и устранение препятствий в пользовании общим имуществом;
  • решение общего собрания собственников помещений в МКД принято в отсутствие кворума, необходимого для утверждения решения о реконструкции дома.

Первый вопрос, который разобрал судья, был о том, законна ли реконструкция дома и кому принадлежит подвал.

Городская администрация отказалась выдать разрешение на реконструкцию, поскольку не были предоставлены документы на земельный участок и согласие других собственников. Владелец магазина не смог добиться признания подвала его собственностью.

Следовательно, как отметил суд, спорное помещение является неузаконенной самовольной постройкой.КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

Собственники помещений в МКД на ОСС принимают решение об обращении в суд по вопросу сноса самовольной постройки

Суд первой инстанции признал подвал самовольной постройкой, после чего рассмотрел доводы сторон. Он указал, что УО имела право выступать с иском от лица собственников, поскольку именно решение ОСС об этом наделило компанию такими полномочиями в рамках компетенции собрания.

«За» наделение УО правом обратиться в суд и требовать вернуть дому первоначальные характеристики проали владельцы помещений, обладающие 61,5% доли общего имущества многоквартирного дома, «против» – 12,4%. Протокол собрания не оспаривался, следовательно, принятые на нём решения легитимны.

В силу ч. 1 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение общего собрания собственников о наделении УО полномочиями по обращению в суд с иском о защите прав, связанных с устранением последствий уже осуществленной самовольной реконструкции, принимается большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании при наличии кворума (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При этом, как указал суд, ст. ст. 204, 208 ГК РФ установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения.

Кроме того, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.

2010 № 10/22).

Доводы владельца магазина о том, что ОСС нелегитимно, управляющая организация не может выступать в суде от имени собственников, а срок исковой давности истёк, были судом отклонены.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Самовольная постройка не подлежит сносу, если это приведёт к созданию угрозы безопасности и ухудшению состояния дома

Основные доводы ответчика суд опроверг, при этом отклонил и требования управляющей организации к владельцу магазина о восстановлении дома в первоначальном состоянии. В силу ст. ст.

304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником и что ответчик своими действиями нарушает или может нарушить право собственности или законное владение.

В ходе рассмотрения дела суд неоднократно обращал внимание сторон на возможное влияние сноса самовольной постройки на целостность и безопасность дома, а также предлагал уточнить, как фактически может быть осуществлен такой снос. Эти опасения поддержал и представитель органа ГЖН.

Судья назначил строительно-техническую экспертизу подвала, которая установила, что:

  1. Реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома и способствует сейсмоустойчивости здания, улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности.
  2. Демонтаж железобетонных конструкций, возведённых в процессе реконструкции подвального помещения, приведение его в первоначальное состояние невозможно без ущерба для МКД.
  3. Помещение элеваторного узла находится в подвале, доступ к нему предоставлен со стороны подъезда. После реконструкции в помещении установлены бетонные полы, деревянная лестница, заменены трубы, запорная арматура, вентили. Препятствий в пользовании общедомовым имуществом дома – трубопроводами теплоснабжения и системами водоотведения – не установлено.

Эксперт пояснил, что если подвал засыпать, то начнётся проседание фундамента МКД.

На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что исполнение требования УО о приведении помещения магазина в соответствие с техническим паспортом нарушит права собственников помещений и создаст угрозу их безопасности.

Безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, участниками процесса не предложено. Иск УО был отклонён.Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

На заметку

Управляющая организация пыталась оспорить решение суда первой инстанции, дело дошло до ВС РФ, но он отказался рассматривать жалобу компании, не найдя для этого оснований.

УО попробовала изменить свои требования и запретить владельцу магазина пользоваться помещением, которое относится к общему имуществу МКД, принудить его освободить, но судьи указали, что по таким основаниям необходимо подать отдельный иск о запрещении деятельности по эксплуатации объекта.

Дело № А19-9053/2017 содержит несколько важных для УО тезисов, которые подтвердил ВС РФ:

  1. УО вправе представлять собственников в суде по иску о приведении дома/помещений в МКД в соответствие с техдокументацией, если они на ОСС приняли решение об этом простым большинством .
  2. Срок исковой давности не применяется в деле, где рассматривается требование собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

При этом УО и собственники, подавая подобный иск в суд, должны учесть, возможны ли восстановление дома в первоначальном виде, ликвидация самовольной постройки без нанесения вреда конструктивным элементам дома и создания угрозы безопасности его жителей. Если нет, то лучше сразу пересмотреть свои требования и собрать обоснования в свою пользу. В ином случае может получиться, что собственник, незаконно вырывший себе подвал под МКД, не будет обязан не только его засыпать, но и освободить.

Источник: https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/11921-vsegda-li-sobstvennik-obyazan-snesti-samovolnuyu-postroyku-v-mkd

Когда самовольная постройка в МКД не подлежит сносу

Самовольная постройка в многоквартирном доме

В настоящее время одна из проблем управляющих организаций (УО) представлена самовольным переустройством в многоквартирных домах (МКД). Согласно действующему законодательству, обнаружение любых незаконных изменений в конструктивных элементах здания позволяет управляющим компаниям в судебном порядке требовать их полного устранения и восстановления прежнего вида.

Наиболее распространённые ситуации

Вопросы, касающиеся ликвидации самовольных построек и реконструкции, решаются в судебном порядке. Например, если самовольно выкопано под МКД подвальное помещение, то обращение владельца такой площади в суд не позволит муниципальным органам признать собственность. Как правило, общим собранием жильцов МКД выносится решение:

  • о возврате помещения в изначальное состояние;
  • о соответствии всех исправлений технической документации;
  • о сроках выполнения всех работ за счёт владельца переоборудованной площади.

Согласно решению, уполномоченная управляющая компания обращается с данным требованием к собственнику переоборудованного помещения, направляя ему соответствующее предписание. В случае невыполнения требований в установленный двухмесячный срок, УО должна обращаться с исковым заявлением в суд.

Практика судебного решения

Управляющие организации, подающие исковые заявления в судебные инстанции с требованием о сносе самовольной постройки ответчиком и возврате конструкции прежнего вида, достаточно часто сталкиваются с удовлетворением таких исков. Как правило, ответчиком указывается целый ряд положений:

  • УО или владельцами пропущен срок исковой давности с момента перепланировки.
  • Протокол не позволяет УО подписывать от имени владельцев исковое заявление.
  • В рамках общего собрания собственников МКД отсутствует требуемый кворум.
  • Отсутствуют какие-либо препятствия в доступе к общему имуществу МКД.

В рассматриваемой ситуации судьёй рассматривается несколько вопросов, но первостепенное внимание уделяется отказу городской администрации в выдаче разрешения на осуществление реконструкции, что обусловлено несогласием собственников МКД. Следовательно, отказ в праве собственности на спорный объект является обоснованным, а согласие собственников жилья МКД с протоколом общего собрания делает его легитимным.

Правовые основания

К самовольным относится переустройство и/или перепланировка помещения МКД, выполненные в условиях отсутствия оснований, предусмотренных ч. 6 ст. №26 ЖК РФ. Кроме всего прочего, к правовым аспектам, предельно чётко регламентирующим подобные ситуации, следует отнести:

  • ч. 1 ст. №46, п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
  • ст. ст. №204 и №208 ГК РФ;
  • ч. 3 ст. №45 ЖК РФ.

Необходимо отметить и тот факт, что понятие исковой давности не имеет распространения на требования собственников или других владельцев, касающихся устранения нарушения их прав, даже в условиях, когда вопрос не имеет отношения к лишению владения.

Какие объекты не подлежат сносу

В соответствии с действующим законодательством, самовольные постройки не подлежат сносу в случаях, когда есть вероятность появления угрозы безопасности жильцов МКД или ухудшения его состояния. Статьи №304 и №305 ГК РФ свидетельствуют о том, что исковые требования, связанные с устранением нарушения прав, не касающихся лишения владения, должны быть удовлетворены в следующих случаях:

  • истцом доказано право собственности;
  • со стороны ответчика отмечается нарушение этого права.

Судом может быть назначено получение строительно-технического экспертного заключения по самовольной постройке, в которой устанавливается улучшение или ухудшение состояния несущих конструкций, а также возможность её сноса без причинения ущерба собственникам МКД. Если присутствует риск появления угрозы безопасности жильцов МКД или ухудшения его общего состояния – иск управляющей компании отклоняется, а сам спорный объект признаётся судом неподлежащим сносу.

Делаем выводы

Управляющие компании имеют полное право представлять собственников МКД в судебных разбирательствах, касающихся исков о требовании привести здание/помещение в соответствие техдокументации, если в рамках общего собрания такое решение принято большинством. Исковая данность не имеет значения в судебных делах, связанных с нарушениями прав собственников при отсутствии лишения владения.

Тем не менее, для собственников МКД и управляющих компаний важно понимать, что подобные иски предполагают наличие возможности восстановления дома в первоначальное состояние.

Если при выполнении строительно-технической экспертизы будет установлено, что в ходе ликвидации самовольной реконструкции или постройки вероятно нанесение вреда непосредственно самой конструкции или безопасности собственников многоквартирного дома – иск будет отклонён.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ebd4035597c4b312925b4d5/kogda-samovolnaia-postroika-v-mkd-ne-podlejit-snosu-5f685d63725dfb45240444f6

Защита прав на самовольную застройку

Самовольная постройка в многоквартирном доме

Недвижимое имущество традиционно относится к одному из наиболееконсервативных и одновременно, наиболее надежных видов активов. В современномделовом обиходе Недвижимость принято разделять на коммерческую и, чтоназывается, для личного пользования. 

К коммерческой недвижимости относятсянежилые здания, строения, помещения, сооружения. К недвижимости для личногопользования традиционно относят жилые дома, квартиры, подсобные и техническиесооружения, то есть то, что используется собственниками для удовлетворенияличных потребностей в жилье и способствует этому. 

Коммерческая недвижимость, посамому смыслу своего наименования, предназначена и используется ихсобственниками и иными владельцами для ведения предпринимательской и инойэкономической деятельности. И в этом смысле, жилые многоквартирные дома,принадлежащие одному домовладельцу и квартиры в которых сдаются в коммерческийнайм физическим лицам, тоже можно отнести к коммерческой недвижимости.

Строительная отрасль относится к одной из наиболее важных икапиталоемких отраслей экономики и Россия здесь не является исключением.

Сегодня в России недвижимость представлена историческойзастройкой (здания построенные в дореволюционный и советский периоды), недвижимостью,которая была построена и введена в эксплуатацию в новейший период, то есть, послевведения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и абсолютно новымиобъектами, которые строятся и вводятся в эксплуатацию в текущем периоде.

Как известно, в последние годы в России ужесточилась борьбас самовольным строительством, включая самовольные реконструкции. Пионером илидером в этом вопросе является Москва, достаточно вспомнить «ночь длинныхковшей», когда одномоментно, в течение одной ночи в Москве были снесены десяткиобъектов недвижимости.

При этом, права на многие из них были зарегистрированы вустановленном законом порядке, в том числе и на основании судебных актов.

Длямониторинга, выявления и пресечения фактов самовольного строительства в Москвебыла создана специализированная система органов государственной власти Москвы исоответствующая правовая база.

Понятиеи правовой режим самовольной постройки

Какизвестно, понятие «самовольная постройка закреплено в статье 222 ГК РФ, всоответствии с которой, самовольной постройкой является здание, сооружение илидругое строение, возведенные или созданные на земельном участке, непредоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенноеиспользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либовозведенные или созданные без получения на это необходимых в силу законасогласований разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норми правил, если разрешенное использование земельного участка, требование ополучении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанныеградостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату началавозведения или создания самовольной постройки и являются действующими на датувыявления самовольной постройки. 

Таким образом, для признания объектасамовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных признаков.

При этом, постройка, возведеннаясобственником, который не знал и не должен был знать об установленныхограничениях пользования соответствующим земельным участком имеет иммунитетпротив признания ее самовольной.

По общему правилу, лицо, осуществившеесамовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправераспоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершатьдругие сделки, не допускается какое-либо использование самовольной постройки.

Законом предусмотрены жесткиепоследствия самовольного строительства в виде сноса или приведения всоответствие с параметрами, установленными правилами землепользования изастройки, документацией по планировке территории, или обязательнымитребованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим еелицом либо за его счет.

Однако, при определенных условиях,возможна судебная легализация самовольной пристройки через признание на нееправа собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемомвладении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельныйучасток, на котором создана постройка. Причем, при определенных условиях,данной опцией может воспользоваться как лицо, осуществившее строительство, таки собственник или иной владелец земли, на котором совершило строительствотретье лицо. 

В частности, собственником самовольной постройки может статьарендатор земли, но только в том случае, если земля предоставлялась ему длястроительства именно данного объекта, но строительство было произведено безполучения соответствующих согласований и разрешений и при наличии доказательствтого, что лицо предпринимало меры к их получению. В случае, есливладелец земли и лицо, осуществившее самовольную постройку совпадают, лицо, закоторым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему еелицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о признании построексамовольными и о их сносе, или приведении в соответствие с установленнымитребованиями принимаются в судебном порядке, а в случаях установленных частью 4статьи 222 ГК РФ, в административном порядке органами местного самоуправления. Авторявляется убежденным противником подобной двойственности и в принципепротивником закрепления правовой возможности административного признаниястроений самовольными и их сноса. 

В такой экономически чувствительной сфере,как недвижимость это порождает гигантское поле для административного усмотренияи злоупотреблений.

В случае же наличия необходимости оперативной реакциивластей на наличие у объектов признаков небезопасности для жизни и здоровьялюдей, в арсенале у них имеется правовой механизм административного приостановлениядеятельности.

Автор полагает, что единственный приоритет в решении вопроса о признанияобъекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе должен принадлежатьорганам судебной системы, поскольку только таким образом может быть обеспечен подлинныйбаланс защиты прав и интересов всех участников данных правоотношений.

Как уже ранее упоминал автор, мы имеемперед глазами недавние яркие примеры такой «административной деятельности» состороны органов государственной власти Москвы, когда сначала, невзирая наналичие государственной регистрации права, объекты были оперативно снесены, апотом собственники данных объектов годами пытались в судах восстановить изащитить свои права.

Способызащиты прав на самовольную постройку. Теория и практика

И сегодня,специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вестипланомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительстваи, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь необходится.

При сложившемся правовом порядке, у собственника или иноговладельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органовкак «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный.

Первыйпуть это, так называемая, процедура административной легализации, при которойвладелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельнуюкомиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект«имеющим потенциал к сохранению». 

Комиссия, к состав которой входятпредставители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решениеисходя из характера допущенных нарушений и результатов техническогообследования (техническое заключение) о безопасности объекта.

Источник: https://ardexpert.ru/article/18248

Блог

Самовольная постройка в многоквартирном доме

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту-ГК РФ) определены критерии, по которым постройка может быть отнесена к понятию самовольной. Этой же нормой регламентированы правовые последствия за возведение такой постройки.

Следует отметить, что гражданин, создавший самовольное строение, имущественных прав на него не имеет, что кардинально отличается от положений статьи 219 ГК РФ, согласно которой о возникновении прав на заново созданные объекты с даты государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Самовольная постройка может иметь следующие разновидности:

  • здание;
  • сооружение;
  • строение;
  • дом, предназначенный для целей проживания граждан;
  • иной вид недвижимости.

Основными признаками самовольной постройки являются:

  • несоблюдение надлежащей процедуры строительных и монтажных работ;
  • отсутствие у лица, осуществившего постройку, необходимых прав по владению земельным участком;
  • несоответствующий закону выбор участка для осуществления строительства.

В настоящей статье познакомимся с Определением СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 20 ноября 2018 года № 86-КГ18-11 (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного суда РФ 17 июля 2019 года).

Верховный суд РФ установил:

Лицо, чьи права и законные интересы нарушены строительством и (или) эксплуатацией самовольной постройки или создана угроза их нарушения, вправе требовать от лиц, допустивших такое нарушение, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В суд обратилась истица – собственник помещений в многоквартирном доме (далее по тексту – истец) с требованиями к двум другим собственникам о возложении на них обязанности установить снегозадержатели на скате крыши дома (далее по тексту-МКД) и устранить перепад высот тротуара и двора, для чего убрать весь строительный мусор в установленный срок.

В обоснование требований истица указала, что стороны по делу проживают в одном МКД, который является памятником истории и архитектуры.

Ответчикам на праве собственности принадлежит квартира № 3, истцу – № 4. С левого фасада дома ответчики самовольно возвели пристройку. Принадлежащая ответчикам часть дома имеет двухскатную кровлю, покрытую оцинкованными металлическими листами и не оборудованную системами снегозадержания.

Отсутствие снегозадержателей приводит к лавинообразному сходу снега и льда с крыши дома на тропу, ведущую к входу квартиры № 4 Двор дома ответчики засыпали строительным мусором, в результате чего перед калиткой образовался перепад высот тротуара и двора в 20 см, чем создана опасность получения травм, а также определенные трудности и неудобства для истца, имеющей преклонный возраст.

Суд первой инстанции в своем решении использовал положения статей 36,37,39 ЖК РФ и указал на следующее:

«…крыша жилого дома № … по ул. …

является общим имуществом собственников квартир в данном многоквартирном доме, а действующее законодательство не возлагает обязанность установить на крыше дома снегозадержатели за счет средств собственника только одной из квартир этого дома, даже если установку снегозадержателей необходимо осуществить на части крыши, расположенной над квартирой данного собственника…».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами судов не согласилась по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчиками возведена пристройка к квартире 3 дома 38, находящаяся в их фактическом пользовании, без получения необходимых разрешений.

Истец ранее уже обращалась в суд с исковым заявлением к данным ответчикам о сносе пристройки и замене металлической кровли над указанной квартирой на кровлю из шифера, обосновывая эти требованиями строительством спорной пристройки без согласования с государственным центром по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры, а также опасностью для жизни и здоровья сходом снега с металлической крыши пристройки. Вступившим в законную силу решением суда в удовлетворении иска данному собственнику было отказано.

По ранее рассмотренному делу спорная пристройка признана самовольной.

«…В соответствии с ч.1 ст.

36 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спора и рассмотрения дела судом) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч.1 ст.39 того же кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме…»..

Также суд высшей инстанции напомнил, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 304 указанного кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 12 ГК РФ способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу приведенных правовых норм в их взаимосвязи в случае признания пристройки к многоквартирному жилому дому самовольной, у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает право общей долевой собственности на помещения, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, связанное с его самовольной реконструкцией, и, соответственно, у собственников, не пользующихся самовольной пристройкой, не возникает обязанность по содержанию этого имущества.

Лицо, чьи права и законные интересы нарушены строительством и (или) эксплуатацией самовольной постройки или создана угроза их нарушения, вправе требовать от лиц, допустивших такое нарушение, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По данному делу суд признал, что наклон крыши реконструированного за счет самовольной пристройки жилого дома ориентирован на пешеходную дорожку, ведущую от входной калитки во двор дома до входа в квартиру истца. Снег и лед, скапливающийся из-за осадков на крыше, падают с крыши на пешеходную дорожку, создавая опасность для проходящих по дорожке людей и препятствуя их проходу.

Учитывая вышеизложенное, Верховный суд РФ определил, что допущенные судами нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя, поэтому апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Компания «Бурмистр.ру» начинает прием заявок на VI Всероссийский Слет по управлению МКД. Заявка тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/kak-samovolnaya-postroyka-stala-predmetom-sudebnogo-spora/

Самовольно возведенный или перестроенный балкон

Самовольная постройка в многоквартирном доме

Самовольно возведенный или перестроенный балкон – явление нередкое. На примере судебной практики рассмотрим, каковы правовые последствия действий по такому “благоустройству” жилья.

Если испорчен внешний вид дома

В соответствии со ст.

222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права собственности на указанную постройку в законном порядке. Право собственности на самовольную постройку балкона не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Если самовольным возведением балкона не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создается угроза жизни и здоровью граждан, но испорчен внешний вид фасада дома или его архитектурный облик, то суд может отказать в признании права собственности на этот балкон, о чем свидетельствует следующее дело.

Согласно техническим заключениям к квартире, расположенной на втором этаже пятиэтажного жилого дома, жительницей Челябинска П. в 2009 году была перепланирована квартира и возведен балкон, для устройства которого демонтировано существующее окно, разобрана подоконная часть кладки и установлен оконный блок с балконной дверью.

П. обратилась в администрацию за согласованием самовольного переустройства. Получив отказ, П. подала в суд иск к администрации г. Челябинска и Центрального района города о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом самовольно возведенного балкона. Центральный районный суд г. Челябинска отказал заявительнице. Тогда она подала кассационную жалобу в Челябинский областной суд.

Истица считала, что возведение балкона выполнено с учетом требований строительных и санитарных норм, не затрагивает права и законные интересы собственников других помещений, не нарушает конструктивную целостность здания, обеспечивает его безопасную эксплуатацию, устойчивость строительных конструкций.

В свою очередь администрация города настаивала, что самовольной реконструкцией объекта капитального строительства нарушены права третьих лиц, не было получено согласия на распоряжение общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Балкон на фасаде дома не предусмотрен проектной документацией.

Судебная коллегия областного суда определила, что действия по возведению балкона являются реконструкцией, а не переустройством или перепланировкой жилого помещения.

Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

Строительство, реконструкция любого объекта должны вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. П. за разрешением на реконструкцию жилого помещения в виде устройства балкона не обращалась.

Областной суд указал: с возведением балкона нарушена целостность несущих конструкций дома, внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, что является недопустимым, а поэтому экспертные заключения о том, что прочность конструкций не нарушена, нет угрозы жизни и здоровью, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии с учетом балкона.

Таким образом, П. отказано в иске о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом возведенного балкона (Определение Челябинского городского суда от 03.10.2011 по делу N 33-11542/2011).

В данном деле администрация города не обращалась в суд со встречным иском о возложении обязанности снести самовольно возведенный балкон, но собственница квартиры столкнется с такой необходимостью, если решит распорядиться своим правом собственности, так как в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Условия проживания других жильцов не нарушаются

Если сосед самовольно возвел балкон к своей квартире, суды могут отказать в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного балкона, если не нарушаются условия проживания в квартире других жильцов или не установлено, что ответчиком присоединена часть общего имущества, что привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме и имело место изменение границ жилого помещения. Об этом свидетельствует следующий пример.

И.

обратился в суд с иском о признании постройки самовольной и приведении помещения в первоначальное положение, указав, что является собственником квартиры на втором этаже, оборудованной согласно техническому паспорту балконом. Ч., проживающая в квартире на первом этаже под ним, самовольно построила балкон, что нарушает его права. В иске просил обязать Ч. снести указанную самовольную постройку и привести помещение в прежнее состояние.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Судебная коллегия отменила решение суда по следующим основаниям.

Суд не принял во внимание, что право на предъявление иска принадлежит органу местного самоуправления (ст. 29 ЖК РФ), истец не обладает правом требовать сноса самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Поскольку администрация Владивостока таких требований не заявляла, то иные лица могут заявить такой иск в случае нарушения их прав, свобод и охраняемых законом интересов (ст. 3 ГПК РФ).

Тогда, как и при рассмотрении исков органа местного самоуправления, суд должен учитывать положения ч. 4 ст.

29 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.

Из обстоятельств дела не усматривается, что возведенный балкон в квартире ответчицы нарушает условия проживания в квартире истца и нарушает иные его права.

Не дана оценка и тому, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Суд не установил, что ответчик присоединил часть общего имущества, что привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и имело место изменение границ жилого помещения.

Вывод суда о том, что выполненные ответчиком работы несут угрозу безопасности многоквартирного дома и его жителям, носит предположительный характер, основан на пояснениях истца (Определение Приморского краевого суда от 26.04.2010 по делу N 33-3497).

Таким образом, в иске о сносе балкона было отказано.

Состояние соседней квартиры ухудшилось

Если пристройка балкона повлияла на состояние соседней квартиры (например, появились трещины на смежной стене из-за увеличения нагрузки), то такой балкон подлежит сносу. Рассмотрим один из таких примеров.

Ш. обратился в районный суд с иском к Г. об обязании привести балкон квартиры в прежнее состояние. В обоснование исковых требований указал, что является собственником смежной квартиры по отношению к квартире ответчика.

Ответчик Г. самовольно увеличил габариты прилегающего к его квартире балкона, после чего в квартире истца появились трещины на общей с ответчиком стене и потолке в кухне. Это создает угрозу обрушения стены и плит перекрытия.

Из заключения экспертизы, проведенной по настоящему делу, следует, что квартиры находятся на пятом этаже многоквартирного дома в соседних подъездах и имеют одну общую межквартирную перегородку и что наклонные трещины, расположенные в помещении кухни на межквартирной перегородке и плите перекрытия кухни в квартире истца, возникли вследствие увеличения нагрузки на наружную стену в связи с креплением конструкции балкона с увеличенными габаритами в квартире ответчика.

Суд установил, что увеличение габарита балкона в квартире, принадлежащей ответчику, по существу является реконструкцией жилого дома, для проведения которой требуется получение разрешения органа местного самоуправления в области градостроительной деятельности. Кроме того, поскольку уменьшено общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества данного дома.

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist5/jurist5_6412.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.