Сдать квартиру в ипотеке сбербанка

Содержание

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Сдать квартиру в ипотеке сбербанка

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2020 г: особенности

Сдать квартиру в ипотеке сбербанка

Ипотека – это отдельная форма кредита, имеющая целевой характер и позволяющая купить квартиру или иной вид недвижимости. Для многих именно этот тип займа является единственной возможностью стать обладателем собственного жилья.

Но следует учитывать характерные особенности данного вида кредитования, например, долговременный срок выплаты (до 30 лет). За это время обстоятельства могут измениться и возможно, возникнет вопрос, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Он имеет некоторые нюансы, с которыми необходимо ознакомиться, прежде чем приступать к поискам нанимателя.

Можно ли заемщику сдавать ипотечную квартиру в аренду

Данный вид кредитования регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Согласно указанному нормативно-правовому акту, объект недвижимости, приобретенный на банковские средства, является собственностью заемщика. Соответственно, он может распоряжаться им по собственному усмотрению (п.1 ст.

209 ГК РФ). Данное право также регламентируется №102-ФЗ, в ст. 29 которого говорится, что заемщик вправе:

  • использовать жилплощадь по назначению, т.е. проживать в ней;
  • получать финансовую прибыль от заложенного имущества.

Таким образом, использование ипотечной квартиры для получения дохода не является нарушением закона.

Однако здесь следует учитывать ограничение, которое устанавливается п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому, распоряжение собственностью не должно нарушать интересов третьих лиц, охраняемых государством. В случае с ипотечным кредитованием, их роль выполняет банк, выдавший заемные средства на приобретение недвижимости.

Получается, что, хотя закон не устанавливает прямой запрет на сдачу жилплощади в аренду, согласование с залогодержателем необходимо.

На сегодняшний день существует 3 варианта использования ипотечной недвижимости:

  1. Кредитное соглашение не содержит каких-либо ограничений по использованию предмета сделки либо прямо разрешает сдачу квартиры в аренду (последнее встречается крайне редко).
  2. Аренда допускается, но при условии соблюдения конкретных требований. Чаще всего, это означает возможность сдачи жилплощади только с письменного согласия залогодержателя.
  3. В соглашении о заложенном имуществе имеется отдельный пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. В этом случае, нарушение банковских требований ведет к негативным последствиям.

Чаще всего встречается второй вариант договора, т. е. сдача недвижимости в аренду допускается, но для этого необходимо получить разрешение у банка.

Кто и зачем сдает ипотечную жилплощадь

Если данный вид кредитования является средством приобретения собственной недвижимости, возникает вопрос не только о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, но и зачем это делать.

На самом деле очень многие граждане используют кредит для получения прибыли, т.е. берут квартиру в ипотеку, планируя в дальнейшем сдавать ее. Этот способ позволяет стать обладателем недвижимости, не тратя собственные средства.

Ведь арендная плата частично покрывает ежемесячный платеж по займу, а в некоторых случаях и полностью его компенсирует.

Таким образом, ипотечную недвижимость, как правило, сдают следующие категории граждан:

  • использующие квартиру для бизнеса и получения прибыли:
  • покупающие недвижимость детям на будущее и сдающие ее, пока ребенок живет с родителями.

А если повезло заключить кредитный договор без предоплаты (например, по программе господдержки или была ипотека без первоначального взноса по другим параметрам), то выгода подобного соглашения становится очевидной.

Важно! При сдаче в аренду, следует учитывать условия содержания ипотечного жилья и помнить, что ответственность за его сохранность лежит на заемщике, а не на арендаторе.

Как сдавать, если банк отказывается давать разрешение

Ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду жилье в ипотеке, напрямую зависит от позиции банка. Если в кредитном договоре содержится запрет на данную юридическую операцию, лучше не рисковать и не портить отношения с финансовой организацией.

Но если сдача в аренду ипотечной квартиры является жизненно необходимой, можно воспользоваться одним из перечисленных способов:

  1. Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, мотивировав это тем, что без сдачи в аренду невозможно выполнение своих кредитных обязательств. В большинстве случаев, банк готов пойти навстречу заемщику, чтобы минимизировать риск невозврата выданных денежных средств.
  2. Сдавать квартиру без составления письменного договора аренды. Но здесь следует учитывать, что данный способ не является законным, к тому же в этом случае арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением испорченного в процессе эксплуатации имущества.

Важно! Чтобы минимизировать свои риски при сдаче данного вида недвижимости в аренду, получите бесплатную консультацию юриста прямо на сайте.

Возможные риски и проблемы при сдаче ипотечной квартиры без согласия банка

В случае принятия решения сдавать квартиру в аренду без согласия залогодержателя, следует быть готовым к определенным рискам. Последствием подобного поведения может стать:

  • наложение крупного штрафа за нарушение условий соглашения;
  • расторжение кредитного договора и отчуждение недвижимости в пользу банка.

Перечисленные риски существуют, но нельзя сказать, что они являются высокими. Так как собственник и заемщик – это одно лицо, то, закон позволяет ему распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Также следует учитывать, что официальная сдача квартиры в аренду предполагает получение статуса индивидуального предпринимателя. А без его наличия и информации из налоговых органов, доказать коммерческий характер использования ипотечной недвижимости практически невозможно.

Есть ли риски для арендатора

Лицо, снимающее ипотечную квартиру, является самым защищенным звеном. Максимальный риск, который для него существует – выселение из жилплощади в случае возникновения конфликта между заемщиком и банком.

Но здесь нужно учитывать, что вероятность форс-мажора существует в любой ситуации и статус квартиры, которая арендуется, не имеет принципиального значения.

К тому же, при наличии официального договора аренды, у жильца имеется 30 дней на поиск другой квартиры.

Других рисков арендатор не несет. Его не касаются отношения между заемщиком и банком, и даже если арендодатель вовремя не вносит свой ежемесячный платеж, это не входит в его проблемы.

Образец договора аренды

Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.

Однако, если речь идет о максимальном снижении риска возникновения проблем с банком, лучше составлять правильный договор аренды, потому что эти документы нужно впоследствии предоставить в банк.

В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:

  • данные о сторонах сделки;
  • предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
  • срок аренды;
  • стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • дата, подписи сторон.

Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость

Ответ на данный вопрос зависит от следующих факторов:

  • условия кредитного договора (процентная ставка, размер ежемесячного платежа);
  • тип квартиры, а также район и город расположения (чем больше спрос, тем выше арендная плата);
  • наличие иной недвижимости для проживания.

Если повезло приобрести на ипотечные средства хорошую квартиру в престижном районе, арендная плата, скорее всего, будет компенсировать размер ежемесячного платежа.

Но также нужно учитывать следующие факторы:

  • понижение стоимости недвижимости, а также аренды в период кризиса;
  • сложности с поиском ответственного арендатора, который будет исправно платить за проживание, а также будет согласен на долгосрочный контракт.

Получается, что то, насколько выгодна сдача ипотечного жилья, зависит от многих условий. Тем не менее, при наличии другой квартиры, подобное использование недвижимости может хорошим источником финансовых средств с перспективой получить в дальнейшем в собственность имущество без обременений.

Также рекомендуем почитать про то стоит ли сдавать квартиру посуточно и на сколько это выгодно.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-sdavat-kvartiry-vzyatuyu-v-ipoteku.html

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Сдать квартиру в ипотеке сбербанка

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку

. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку: причины отказа банка и штрафы

Специалисты рынка недвижимости отмечают снижение числа квартир, покупаемых в ипотеку.

Хотя в сложной финансовой ситуации именно недвижимость готова стать приятной основой получения дополнительной прибыли, например, за счет предоставления в аренду.

Правда, владельцы подобных жилых помещений, продолжающие оплачивать свое приобретение, часто не уверены, возможна ли такая возможность с юридической точки зрения и не будет ли против такой сделки банк, предоставивший заем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Об отличиях между договорами найма и аренды жилого помещения вы можете узнать из нашей статьи.

Допустимо или нет?

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами.

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры. А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке, в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о понятии коммерческого найма, вы можете узнать на нашем сайте.

Необходимые документы

Что включается в пакет документов для разрешения сдачи ипотечной квартиры?

В законодательных документах обязательный перечень материалов, которые заемщику необходимо предоставить в банк, не указывается.

По практике выполнения такого оформления, требуется:

  • заявление в кредитную организацию;
  • договор аренды или найма (для банка специально готовится дополнительный экземпляр);
  • документ, подтверждающий согласие на такую сделку страховой компании, осуществляющей страховое покрытие помещения, в котором должна быть обязательно указана готовность финансовой организации сохранить условия потенциального страхового покрытия убытков.

Источник: https://fsb9.ru/drugoe/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku.html

Сдаем в аренду ипотечную квартиру

Сдать квартиру в ипотеке сбербанка

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

  1. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
  2. Что делать, если банк против

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

  • нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
  • нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
  • нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

  • жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
  • срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
  • собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
  • если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

  • в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
  • собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
  • ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная.

Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде.

Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье.

Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции.

Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения.

Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом.

Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

  • когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
  • если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/sdaem-v-arendu-ipotechnuju-kvartiru/

Как заработать на сдаче ипотечной квартиры в аренду

Сдать квартиру в ипотеке сбербанка

Инвестпривет, друзья! Можно ли сдавать ипотечную квартиру и зарабатывать на этом? Теоретически – да, а практически? Думаю, что в каждом конкретном случае нужно самим подсчитать все выгоды предприятия и решить, подходит ли это вам. Далее я дам алгоритм, как можно всё рассчитать. Но – сначала немного теории.

Что говорить закон

Закон напрямую не запрещает сдавать ипотечную квартиру. Т.е. конкретно в законе об ипотеке нет указаний, что взятую в ипотеку квартиру сдавать нельзя. Более того, имеется даже разновидность ипотеки – коммерческая.

Ее дают ИП и ООО. Купленное по коммерческой ипотеке помещение можно (и нужно) использовать для извлечения прибыли, в том числе для организации торговли, ведения бизнеса или сдачи в аренду под офис / склад / магазин.

Что с «гражданской» ипотекой, которая выдается физическому лицу?

Прямого запрета в законодательстве нет, но в договоре обычно прописывается, можно сдавать ипотечную квартиру третьим лицам или нет.

Дело в том, что при ипотеке квартира переходит под залог банку, поэтому банк (кредитор) заинтересован, чтобы помещение было в целости и сохранности. Если же собственник будет сдавать квартиру непонятно кому и непонятно на каких условиях, то сохранность помещения не гарантируется.

В договор ипотеки можно внести пункт о разрешении собственнику сдать ипотечную квартиру в аренду, но тогда банк, скорее всего, предложит вам зарегистрироваться как ИП и сдавать квартиру официально, платя налоги. А ипотеку выдаст коммерческой.

Но это как договоритесь. Можно сдавать и квартиру, взятую в обычную ипотеку – если разрешает банк.

Если же жилье куплено с помощью маткапитала, то оно должно использоваться для личного проживания. Следовательно, такую квартиру сдавать в аренду нельзя. Если направить запрос банку, он не разрешит.

Можно ли сдавать неофициально?

У многих возникает вопрос – можно ли сдавать ипотечную квартиру неофициально? Ведь представители банка не будут ходить по всем квартирам и проверять, живут ли там собственники. Это вообще незаконно – кроме органов власти, жильцов никто не может обязать показывать документы на квартиру.

Поэтому достаточно многие сдают свои купленные в ипотеку квартиры неофициально. Многие жильцы даже не знают, что живут в заложенном помещении.

Что будет, если такая подстава выявится:

  • договор аренды будет расторгнут, и жильцов, незаконно занимающих помещение, выселят, при этом собственнику придется вернуть им деньги;
  • собственника заставят посчитать незаконно полученный доход, задекларировать его и уплатить налог + штраф;
  • банк может истребовать досрочного погашения ипотеки из-за нарушений условий договора.

Таким образом, лучше не нарываться на неприятности, а попросить банк разрешить сдавать квартиру официально. Да, возможно, придется понести дополнительные расходы в виде оформления ИП и получения коммерческой ипотеки (ставка по ней немного выше, чем по обычной), но если собираетесь сделать сдачу квартиры своим бизнесом, лучше всё делать по закону.

Матчасть: выгодно ли сдавать

А сейчас подсчитаем, насколько вообще выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и что нужно учесть.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Москве площадью примерно 40-45 квадратов, вторичка, от собственника. Самые дешевые варианты, по данным сайта Циан, начинаются в районе 2,75-3,5 млн рублей. Пусть будет 3 млн рублей для удобного счета.

Допустим, у некого Васи есть 750 тысяч рублей для первоначального взноса (это 25% от стоимости жилья). Вполне достаточно, чтобы оформить ипотеку в Сбербанке. В таком случае параметры ипотеки будут такие:

  • сумма займа – 2 250 000 рублей;
  • ставка – 9,8%;
  • платеж – 23 905 рублей.

Сдать в Москве такую квартиру можно минимум за 20-25 тысяч рублей, а если постараться (обставить как следует, переделать «бабушкин ремонт» под евро или хай-тек, приволочь микроволновку и запустить стиральную машинку в нужную сторону по фен-шую), то за 30. Пусть будут эти самые 30 тысяч.

Какие расходы? Ипотека – это понятно, тут платим 23,9 тысяч рублей. Другие расходы – это коммуналка + налоги (мы же честные арендодатели).

Коммунальные расходы уже включены в аренду, т.е. жилец их не оплачивает, поэтому они ложаться на плечи собственника. Пусть в московской однушке коммуналка будет 5 тысяч рублей (для ровного счета). Счетчики оплачиваются отдельно, их оплатят жильцы, поэтому их не учитываем.

Теперь налог. Прибыль со сдачи аренды – 30 тысяч. Вычитаем 5 тысяч – расходы на обслуживание квартиры. Остается чистая прибыль – 25 тысяч. Налог – 13% от это суммы, т.е. 3250 рублей.

Итого расходов:

  • ипотека – 23 900 рублей;
  • коммуналка – 5000 рублей;
  • налоги – 3250 рублей.

Всего: 32150 рублей.

Очевидно, что сдавать такое жилье за 30 тысяч невыгодно. Нужно просить минимум 33 тысячи, а лучше – 35 тысяч, чтобы иметь возможность оплачивать незапланированные расходы (ремонт, покраску, покупку техники и т.д.).

И так показывает тот же ЦИАН, такие цены есть. И я бы не сказал, что такие квартиры блещут ремонтом или уникальным местоположением.

Вывод: сначала подсчитайте расходы, а потом уже планируйте, как и по какой цене сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Естественно, в каждом городе и даже отдельном регионе Москвы будут свои расценки – я просто привел пример, как должен мыслить инвестор.

Дополнительно в расходы нужно заложить еще расходы на ИП, если вы берете коммерческую ипотеку. Следовательно, либо нужно поднимать аренду, либо искать вариант с более дешевой ипотекой.

Кстати, если вы не знаете, где брать первоначальный взнос для ипотеки и у вас маленькая зарплата – то читайте эту статью.

Стоит ли брать ипотеку, если в итоге это невыгодно?

Итак, мы выяснили, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду (для тех, кто не понял или забыл: можно) и как подсчитать, выгодной ли оказывается сдача. Если выгодной – ипотеку оформлять стоит. А если не выгодно? Если расходы превышают доходы?

Вот несколько аргументов «за»:

  • квартира останется всё равно вашей, и монетизировать ее вы сможете любым другим способом, например, сделав перепланировку и продав подороже;
  • платеж по ипотеке останется таким же, а вот стоимость жилья и размер арендной платы будут расти – продисконтируйте денежные потоки и найдите точку безубыточности;
  • после выплаты ипотеки сдача в аренду начнет приносить стабильный доход;
  • если вы покупаете квартиру для себя, но временно не можете платить ипотеку полностью, то сдача ее в аренду может стать хорошим способом, чтобы сэкономить деньги и сформировать свою подушку финансовой безопасности.

В конце концов, можно применить более агрессивный метод сдачи в аренду: сдавать жилье посуточно или помесячно в периоды сессий / для командировочных, можно разделить помещение на две части и сдавать каждую по отдельности, можно, напротив, сделать элитный ремонт и сдавать квартиру втридорога каким-нибудь мажорам.

Аргументы «против»:

  • вам придется доплачивать за квартиру, т.е. это будет не актив, а пассив;
  • нужно нести дополнительные расходы: платить квартплату и налоги;
  • после некоторых жильцов придется потратиться на ремонт;
  • если сдавать неофициально – это чревато неприятными последствиями;
  • можно не найти арендаторов, и в результате жилплощадь будет простаивать;
  • арендаторы могут неожиданно съехать, испортить имущество, особо ушлые – сдать жилье в субаренду или попытаться смошенничать другим способом (например, попытаться продать квартиру, выдав себя за собственников);
  • цена недвижимости, а, значит, и аренды, может упасть.

Таким образом, сдавать ипотечную квартиру в аренду можно – как официально, так и неофициально (причем лучше официально). Но вот выгодно это или нет – нужно считать.

Если выгодно и вы получаете доход или нашли точку равновесия, то можно сделать сдачу квартиры своим бизнесом. Если же нет – подумайте, в ряде случаев взять жилье в ипотеку и сдавать его всё же выгодно.

Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Источник: https://alfainvestor.ru/kak-zarabotat-na-sdache-ipotechnoj-kvartiry-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.