Сделка на квартиру

Содержание

Онлайн-сделка: пошаговая инструкция

Сделка на квартиру

Удаленные сделки с недвижимостью заключались и раньше: например, с покупателями из других регионов и стран. Но теперь рынок переходит в онлайн массово.

Шаг 1. Выбор и просмотр квартиры

Начальный выбор объекта и так был удаленным: покупатель отбирает подходящие варианты по цене, местоположению, площади и другим параметрам. Но дальше наступает стадия просмотра.

На первичном рынке, когда сама квартира еще не построена, ее получится «осмотреть» только виртуально: 3D-модели и туры создают практически все девелоперы.

Следить за стройплощадкой легко благодаря камерам. Лично осмотреть район и ближайшее окружение будущего дома не возбраняется.

А если дом построен, сотрудники компании-застройщика или агенты проводят экскурсию по выбранной квартире в видеочате.

На вторичном рынке все сложнее. Протечки, трещины и другие недостатки квартиры не увидеть на фото или в видеоэкскурсии. Удаленно не оценить степень влажность внутри жилья, запах в подъезде и в самой квартире, не пообщаться с соседями. По словам риэлторов, если проводить этот этап дистанционно, покупатель рискует впоследствии сильно разочароваться в покупке.

Шаг 2. Проверка продавца и договоренность о покупке

На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы продавца. На первичном рынке все просто: документы застройщик пришлет онлайн. Забронировать квартиру в новостройке тоже получится удаленно.

Проверить документы владельца жилья на вторичном рынке опять тяжелее: паспорта (его реально проверить на сайте МВД) и свидетельства недостаточно.

Важно, покупалась ли квартира с привлечением ипотеки, которая еще не выплачена, или материнского капитала, обязывающего выделять доли детям, — оба момента сильно усложнят сделку, покупатели часто предпочитают не связываться с такими вариантами.

Если продавец преклонного возраста, понадобится справка из ПНД. Такие документы получить удаленно затруднительно, а подчас — нельзя.

Задаток перечисляется онлайн, ДКП также готовится дистанционно. Но подписать договор о задатке сторонам придется лично.

Шаг 3. Подготовка документов

Уже привычная история: на первичном рынке документы оформляются онлайн. На вторичном рынке далеко не все документы удастся получить в электронном виде:

  • выписку из ЕГРН Росреестр выдает удаленно;
  • единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справки по форме № 9 и 12 (в разных регионах требуются разные документы) выдаются онлайн на портале госуслуг; некоторые документы присылаются по электронной почте, некоторые — в бумажном варианте, но в приложении Почты России доступна опция, когда письмо доставляется получателю домой;
  • если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, которое можно получить только лично;
  • техпаспорт квартиры в случае покупки жилья в ипотеку выдают БТИ — график их работы зависит от региона, не во всех есть опция онлайн;
  • все документы, для которых требуется нотариальное заверение (например, согласие супруга на сделку и т. п.), заверяются только лично, у нотариуса.

Шаг 4. Ипотека

Значительная доля сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. На старте все делается удаленно: собрать документы о заемщике, отправить их вместе с заявлением в банк и получить в ответ предварительное одобрение достаточно просто в дистанционном режиме. Но когда квартира подобрана — без личной встречи не обойтись.

Первое — процедура оценки квартиры на вторичном рынке. Для этого оценщик должен приехать и сфотографировать квартиру. Избежать этого шага реально лишь иногда — если сумма кредита небольшая или речь идет о рефинансировании и другой банк уже оценивал этот объект. На практике, подчеркивают риэлторы, такое случается нечасто: обычно банк доверяет своей оценке.

Второе — как мы уже упомянули, техпаспорт квартиры: не все БТИ готовы выдать его онлайн. Третье — страховка, которая оформляется только в личном присутствии.

Шаг 5. Сделка

При покупке квартиры в новостройке сделка проводится полностью удаленно, если у клиента есть вся необходимая сумма на счете: застройщик сам передает документы на регистрацию договора в Росреестр.

В ином случае сделка будет почти онлайн — например, придется встретиться с единственным человеком — сотрудником банка, который идентифицирует покупателя и выдаст усиленную электронную цифровую подпись. Клиент должен подтвердить ее кодом, который придет на его смартфон.

Эту процедуру допустимо провести удаленно, но далеко не все решаются передавать столь важную информацию по интернету. Усиленной цифровой подписью клиент подписывает все документы — данные тут же отправляются в Росреестр по защищенным каналам.

Сегодня такую услугу предлагают почти все крупные банки: у них есть опыт проведения удаленных сделок. Некоторые банки приглашают клиентов к себе в офис, представители других готовы приехать к нему домой или встретиться на нейтральной территории.

Другие способы подачи документов в Росреестр — с участием МФЦ и нотариуса — подразумевают большее офлайн-взаимодействие.

Теоретически подать документы в Росреестр можно и самостоятельно, но на практике установку специального программного обеспечения и работу с ключевым носителем и ключами к электронной цифровой подписи осилит не каждый покупатель: нужно хорошо разбираться в цифровых технологиях.

Расчеты между продавцом и покупателем автоматизированы и проводятся полностью онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов — например, от Сбербанка. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье.

Как только сделка будет зарегистрирована, средства автоматически переводятся на счет продавца. Если в сделке задействованы другие способы передачи денег (скажем, банковская ячейка), то сторонам придется встретиться в банке лично.

И последнее. Чтобы удаленно осуществить сделку со вторичным жильем, продавец должен письменно выразить свое согласие, написав заявление о регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Подать это заявление необходимо в МФЦ только лично.

Благодарим директора направления оценки и аналитики Циан Сергея Паламарчука за помощь в подготовке материала.

Источник: https://www.cian.ru/stati-onlajn-sdelka-poshagovaja-instruktsija-305183/

Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году

Сделка на квартиру

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.
Статья обновлена 07.01.2020 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2020 году.
Интеллект карта для покупателей с пошаговым планом сделки  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

    • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.ВНИМАНИЕ!01.01.

2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.01.

01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.

Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)

Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

    • Правила ведения Единого государственного реестра прав

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Источник: https://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Сделка на квартиру

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Финальный аккорд: как грамотно завершить сделку с квартирой

Сделка на квартиру

https://realty.ria.ru/20190531/1555152345.html

Финальный аккорд: как грамотно завершить сделку с квартирой

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы,… Недвижимость РИА Новости, 31.05.2019

2019-05-31T15:04

2019-05-31T15:04

2019-05-31T15:04

жилье

практические советы – полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/155515/16/1555151669_0:0:3072:1728_1400x0_80_0_0_ae0c8e681d5db4e775133c015e5606c3.jpg

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы, заветная выписка из ЕГРН, где обозначен новый собственник, получена, но можно ли на этом расслабиться? Это и выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Это еще не конец”В любом юридически грамотном договоре купли-продажи квартиры есть пункт о том, что договор считается исполненным при двух условиях – произведенных расчетах и переданной квартире”, – говорит эксперт офиса “Сущевский” “Миэль – cеть офисов недвижимости” Евгений Коноплев.Поэтому запись о переходе права собственности на квартиру в Росреестре это еще далеко не финал.

Для того чтобы довести дело до конца, надо выполнить еще целый ряд условий.Расписка это очень важный документ, без которой в дальнейшем продать эту квартиру будет очень сложно, да и не исключены претензии и со стороны прежнего собственника, который в любой момент может сказать, что вообще не получал никаких денег.

Деньги за квартиру могут быть переданы через аккредитив, то есть по безналичному расчету.

Также есть способ расчетов через нотариальный депозит, когда покупатель переводит деньги за квартиру со своего счета на специальный депозитный счет нотариуса, а тот в свою очередь сам переведет деньги продавцу, как только условия сделки будут исполнены, говорит руководитель Северо-Восточного отделения “НДВ-Супермаркет недвижимости” Елена Мищенко.Также есть традиционная банковская ячейка.

Условием ее раскрытия становится предоставление договора купли-продажи с печатью Росреестра. Показав данный документ, продавец имеет право раскрыть ячейку и получить причитающиеся ему деньги.”В отдельных случаях деньги за квартиру закладываются в две разные ячейки. Одна из них раскрывается по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи с печатью Росреестра.

Для открытия второй ячейки дополнительно потребуется выписка из домовой книги, где продавец уже не будет указан в качестве зарегистрированного лица”, – говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.Чтобы духу вашего тут не было!Во-вторых, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и получить от продавца ключи.

Если передаточный акт подписать забыли, то это создает большие проблемы в будущем, предупреждают риелторы.

“К примеру, уже новый собственник начинает продавать свою квартиру, а профессиональный риелтор или грамотный самостоятельный покупатель, видит отношения владельца с бывшим продавцом, как незавершенные, а ДКП с ним не исполненным (договорились в ДКП рассчитаться и квартиру передать – но тому нет никаких документальных подтверждений).

Подобное решается уже в судебном порядке”, – предостерегает Коноплев.Ну, или придется где-то разыскивать прежнего собственника и завершать с ним документооборот. Но найдете ли вы его через много лет, согласится ли он подписывать документы – это, конечно, очень большой вопрос. Поэтому лучше всего все сделать вовремя.

Кроме того, до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несет бывший собственник. Если вы уже запустили в квартиру нового владельца, не подписав акт, а квартира вдруг, не дай бог, сгорела, или ее затопили соседи, то весь спрос будет с вас, а не с нового собственника, предупреждают риелторы.

Сроки освобождения квартиры также прописываются в договоре – обычно на это дается три, максимум пять календарных дней. Если сделка была альтернативной, важно, чтобы в договорах были грамотно прописаны сроки освобождения всех квартир в цепочке.

В практике риелторов нечасто, но бывают случаи, когда прежний собственник отказывается выезжать из квартиры, хотя все оговоренные сроки по освобождению жилья уже вышли. “К сожалению, если продавец не выезжает, вопрос решается только через суд”, – советует эксперт компании “Азбука жилья” Антон Пайзанский.

На ком повиснет долг?Особняком стоит вопрос с долгами по ЖКХ, которые остались от бывшего собственника.

Кто должен оплачивать их, если это выяснилось уже после подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей?Как правило, риелтор запрашивает документы об отсутствии задолженности еще во время подготовки к сделке, но даже если это не было сделано, и долг по ЖКХ обнаружен уже постфактум, то и это не так страшно.”Подобные вопросы решаются с предыдущим собственником, к новому не имеют никакого отношения. Данные прежнего владельца, в том числе адрес регистрации, сотрудники управляющей компании могут взять из ДКП – они должны составить ему письменное обращение и отправить его по почте”, – говорит Коноплев.Единственное исключение – это взносы в фонд капитального ремонта. Эти платежи и задолженность по ним привязаны не к собственнику, а к квартире. Поэтому в момент подписания акта-приема передачи квартиры покупатель берет на себя ответственность и за этот долг (если он есть).Чаще всего в Москве этот платеж включен в ежемесячный единый платежный документ (ЕПД).Но в некоторых регионах, например, в Подмосковье, можно столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания не заключила договор об отчислениях с Фонд капитального ремонта, и в ежемесячном ЕПД у собственника нет такого пункта. И новый владелец просто не знает, что месяц за месяцем накапливает долг за капремонт, предупреждает Коноплев.Поэтому при сделках в Подмосковье риелторы, как правило, просят прежнего собственника подтвердить отсутствие задолженность по взносам за капремонт еще на этапе подготовки к сделке. Если же этого не было сделано, то новому владельцу жилья, к сожалению, придется платить по счетам.

https://realty.ria.ru/20190523/1554843579.html

https://realty.ria.ru/20180919/1528900012.html

https://realty.ria.ru/20190226/1551378344.html

https://realty.ria.ru/20190221/1551173821.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/155515/16/1555151669_341:0:3072:2048_1400x0_80_0_0_bb174e1ab8421b43501657adf256a267.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

жилье, практические советы – полезное

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы, заветная выписка из ЕГРН, где обозначен новый собственник, получена, но можно ли на этом расслабиться? Это и выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Это еще не конец

“В любом юридически грамотном договоре купли-продажи квартиры есть пункт о том, что договор считается исполненным при двух условиях – произведенных расчетах и переданной квартире”, – говорит эксперт офиса “Сущевский” “Миэль – cеть офисов недвижимости” Евгений Коноплев.

Поэтому запись о переходе права собственности на квартиру в Росреестре это еще далеко не финал. Для того чтобы довести дело до конца, надо выполнить еще целый ряд условий.

Во-первых, провести полный расчет с продавцом и подтвердить этот факт распиской при оплате наличными или платежным поручением при безналичной оплате, согласно условиям, прописанным в договоре, указывают риелторы.

Расписка это очень важный документ, без которой в дальнейшем продать эту квартиру будет очень сложно, да и не исключены претензии и со стороны прежнего собственника, который в любой момент может сказать, что вообще не получал никаких денег.

Деньги за квартиру могут быть переданы через аккредитив, то есть по безналичному расчету.

Также есть способ расчетов через нотариальный депозит, когда покупатель переводит деньги за квартиру со своего счета на специальный депозитный счет нотариуса, а тот в свою очередь сам переведет деньги продавцу, как только условия сделки будут исполнены, говорит руководитель Северо-Восточного отделения “НДВ-Супермаркет недвижимости” Елена Мищенко.

Также есть традиционная банковская ячейка. Условием ее раскрытия становится предоставление договора купли-продажи с печатью Росреестра. Показав данный документ, продавец имеет право раскрыть ячейку и получить причитающиеся ему деньги.

“В отдельных случаях деньги за квартиру закладываются в две разные ячейки. Одна из них раскрывается по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи с печатью Росреестра.

Для открытия второй ячейки дополнительно потребуется выписка из домовой книги, где продавец уже не будет указан в качестве зарегистрированного лица”, – говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Чтобы духу вашего тут не было!

Во-вторых, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и получить от продавца ключи. Если передаточный акт подписать забыли, то это создает большие проблемы в будущем, предупреждают риелторы.

“К примеру, уже новый собственник начинает продавать свою квартиру, а профессиональный риелтор или грамотный самостоятельный покупатель, видит отношения владельца с бывшим продавцом, как незавершенные, а ДКП с ним не исполненным (договорились в ДКП рассчитаться и квартиру передать – но тому нет никаких документальных подтверждений).

Подобное решается уже в судебном порядке”, – предостерегает Коноплев.

Ну, или придется где-то разыскивать прежнего собственника и завершать с ним документооборот. Но найдете ли вы его через много лет, согласится ли он подписывать документы – это, конечно, очень большой вопрос. Поэтому лучше всего все сделать вовремя.

Кроме того, до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несет бывший собственник. Если вы уже запустили в квартиру нового владельца, не подписав акт, а квартира вдруг, не дай бог, сгорела, или ее затопили соседи, то весь спрос будет с вас, а не с нового собственника, предупреждают риелторы.

Сроки освобождения квартиры также прописываются в договоре – обычно на это дается три, максимум пять календарных дней. Если сделка была альтернативной, важно, чтобы в договорах были грамотно прописаны сроки освобождения всех квартир в цепочке.

В практике риелторов нечасто, но бывают случаи, когда прежний собственник отказывается выезжать из квартиры, хотя все оговоренные сроки по освобождению жилья уже вышли. “К сожалению, если продавец не выезжает, вопрос решается только через суд”, – советует эксперт компании “Азбука жилья” Антон Пайзанский.

На ком повиснет долг?

Особняком стоит вопрос с долгами по ЖКХ, которые остались от бывшего собственника. Кто должен оплачивать их, если это выяснилось уже после подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей?

Как правило, риелтор запрашивает документы об отсутствии задолженности еще во время подготовки к сделке, но даже если это не было сделано, и долг по ЖКХ обнаружен уже постфактум, то и это не так страшно.

“Подобные вопросы решаются с предыдущим собственником, к новому не имеют никакого отношения. Данные прежнего владельца, в том числе адрес регистрации, сотрудники управляющей компании могут взять из ДКП – они должны составить ему письменное обращение и отправить его по почте”, – говорит Коноплев.

Единственное исключение – это взносы в фонд капитального ремонта. Эти платежи и задолженность по ним привязаны не к собственнику, а к квартире. Поэтому в момент подписания акта-приема передачи квартиры покупатель берет на себя ответственность и за этот долг (если он есть).

Чаще всего в Москве этот платеж включен в ежемесячный единый платежный документ (ЕПД).

Но в некоторых регионах, например, в Подмосковье, можно столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания не заключила договор об отчислениях с Фонд капитального ремонта, и в ежемесячном ЕПД у собственника нет такого пункта. И новый владелец просто не знает, что месяц за месяцем накапливает долг за капремонт, предупреждает Коноплев.

Поэтому при сделках в Подмосковье риелторы, как правило, просят прежнего собственника подтвердить отсутствие задолженность по взносам за капремонт еще на этапе подготовки к сделке. Если же этого не было сделано, то новому владельцу жилья, к сожалению, придется платить по счетам.

Источник: https://realty.ria.ru/20190531/1555152345.html

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Сделка на квартиру

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, когда нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит купля-продажа квартиры. Частный риелтор в Москве Татьяна Мамонтова подробно рассказывает о схеме проведения сделки в банке за наличные средства.

Подготовительный этап

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный (вмешательство опеки), разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность.

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан — покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку. Что дальше?

Как, наверное, в любом другом деле львиную часть времени занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения намерений сторонам необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение — это стандартная процедура.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

• время и место ее проведения,

• сроки физического и юридического освобождения квартиры,

• порядок финансовых взаиморасчетов,

• ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств,

• штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права.

Аванс обычно вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также в подтверждение намерения купить квартиру может быть внесен не аванс, а задаток. В отличии от аванса, задаток — сумма невозвратная.

Некоторые клиенты считают внесение аванса атавизмом, лишним и давно устаревшим. Люди уверены, что аванс, внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей, — не гарантия того, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином. Стоит отметить, что действительно стадия аванса носит чисто символический характер. И все же следует придерживаться устоявшихся правил делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания между участниками процесса.

После принятия аванса каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

• продавец собирает необходимый пакет документов,

• покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта.

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

• в отсутствии наложенных ограничений на квартиру,

• в психическом и физическом здоровье продавца,

• в отсутствии законных наследников и лиц, претендующих на долю в праве,

• в легитимности возникновения права собственности,

• в отсутствии долгов по ЖКХ.

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

1. удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт),

2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы,

3. справки из психоневрологического и Нневрологического диспансера,

4. ЕЖД (единый жилищный документ),

5. выписку из домовой книги,

6. нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака.

Следующий этап — согласование конкретного отделения банка для проведения сделки.

Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании.

Время проведения сделки обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами — продавцом и покупателем, их представителями — контрагентами, юристами, риелторами.

Составление проекта договора купли-продажи квартиры

Составить его договора может любая из сторон: риелтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить договор необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно.

Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности.

В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить ситуацию в кратчайшие сроки.

Тогда как в аналогичном случае бюрократическая машина в лице МФЦ может сильно забуксовать.

Сама сделка

Все участники собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи. В это время банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов

Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.

Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.

Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку.

Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности.

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иное соглашение в этой части.

Есть два варианта, где может храниться комиссия риелтора:

• в одной ячейке с деньгами продавца; выплачивается только после полного завершения сделки,

• в отдельном сейфе на таких же условиях выемки, как и деньги продавца — только после предоставления документов, подтверждающих успешную регистрацию перехода права

Также она может выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риелтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму — ИП или ООО).

Договор подписан, стороны «заложились» («заложиться» жарг. — произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе — это все.

Окончание срока регистрации

Его просто нужно дождаться. Сейчас, в 2018 году, это порядка десяти рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

• договор аренды банковской ячейки,

• паспорт продавца,

• договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости,

• выписка из ЕГРН.

Физическая передача квартиры новому владельцу

Стороны встречаются непосредственно в самой квартире для подписания акта приема-передачи. В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет претензий к объекту и продавцу.

Этот проверенный временем метод популярен среди большинства риелторов и агентств недвижимости в нашей стране. Он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно. Тем не менее, надеемся, что вам процесс проведения сделок по купле-продаже стал чуть более понятен.

Источник: https://rosrealt.ru/moskva-svao/statya-181205-kak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.