Сделка с квартирой

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив

Сделка с квартирой

Расчеты за недвижимость с использованием аккредитива становятся все более популярными. В этой статье мы расскажем, как правильно использовать аккредитив при покупке квартиры и приведем образец такого договора купли-продажи.

Механизм аккредитива

При расчетах по аккредитиву деньги в оплату цены квартиры покупатель размещает на специальном счете в банке. При представлении в банк определенных договором документов аккредитив открывается – то есть, средства перечисляются продавцу.

До истечения определенного срока покупатель не может забрать назад деньги. Их может получить только продавец, представив указанные в договоре документы.

Важно точно определить перечень и наименования документов, при представлении которых будет раскрываться аккредитив (т.е. деньги с него поступят продавцу). В противном случае механизм может не сработать.

Как заключить договор с аккредитивом

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом заключается точно так же, как и любой другой – в письменной форме, и переход права собственности по нему будет подлежат государственной регистрации.

Отличиями от других договоров в этом случае будут:

  • Положения об оплате через аккредитив с указанием банка, срока аккредитива, условий открытия в пользу продавца;
  • Согласование с банком условий аккредитива.

Аккредитив открывается по заявлению, поданному в банк. В нем указывается сумма, срок, условия открытия аккредитива и иные необходимые условия.

Оформление аккредитива

При открытии аккредитива необходимо будет согласовать следующие условия:

  • Банк-эмитент – то кредитное учреждение, которое открывает аккредитив;
  • Исполняющий банк – тот, который будет перечислять средства продавцу. Как правило, это тот же банк, что выпустил аккредитив, но они могут и отличаться;
  • Тип аккредитива: отзывной, который можно закрыть до истечения срока действия, или безотзывный. В сделках купли-продажи используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может прекратить по своему желанию и забрать деньги.
  • Акцептный или безакцептный – эта характеристика показывает, нужно ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец мог забрать деньги со счета. Для правильной работы механизма аккредитивных расчетов за недвижимость аккредитив должен быть безакцептным (чтобы продавец смог получить деньги независимо от покупателя), иначе он лишается смысла.
  • Срок аккредитива: показывает то время, в течение которого средства будут забронированы на счете, а продавец может представить документы для получения денег. Как правило, сроки аккредитивов в сделках по недвижимости составляют от 60 до 90 дней, реже встречаются большие сроки – до 180 дней.
  • Покрытый или непокрытый аккредитив – указывает на то, вносит ли покупатель средства на аккредитивный счет, или для этих целей оплаты аккредитива будут использованы средства банка. Основная масса аккредитивов, используемых в сделках с недвижимостью, являются покрытыми.
  • Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги. Это важнейшая часть расчетов через аккредитив, которая будет подробнее рассмотрена дальше.

Аккредитив является платной услугой. Размер комиссии за его открытие обычно зависит от задействованных сумм. Его можно уточнить в банке, через который будут осуществляться расчеты.

Документы для раскрытия аккредитива

При использовании аккредитива крайне важно правильно определить те документы, которые продавец должен будет предъявить для получения денег. При этом нужно обратить внимание на:

  • Точное наименование документа (к примеру, выписка из ЕГРН);
  • документа, если это требуется (выписка из ЕГРН, в которой указано, что покупатель является собственником конкретной квартиры)
  • Формат предъявления – оригинал или заверенная копия;
  • Может ли продавец получить этот документ самостоятельно, без участия покупателя.

В качестве документов для открытия аккредитива могут выступать:

  • Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость, согласно которой собственность на квартиру принадлежит покупателю;
  • Подписанный сторонами акт приема-передачи;
  • Документы, подтверждающие прекращение регистрации по месту жительства или пребывания зарегистрированных лиц;
  • Подтверждения оплаты коммунальных услуг;
  • Иные документы, согласованные сторонами.

Банк будет сверять представленные документы с согласованными в заявлении на открытие аккредитива. Поэтому крайне важно подойти к их описанию максимально ответственно.

После предъявления документов деньги будут перечислены на счет продавца, и аккредитив закроется.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1  В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу путем открытия аккредитива на следующих условиях:

  • Банк-эмитент: ________;
  • Исполняющий банк____;
  • Сумма _______;
  • Тип: покрытый безотзывный;
  • Срок: 90 календарных дней;
  • Условия получения денежных средств Продавцом: представление в банк оригинала выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю;
  • Расходы по открытию аккредитива несет Покупатель.

3.2 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее открытия аккредитива в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Одновременно с Квартирой Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 При передаче Квартиры Покупатель обязуется произвести ее осмотр. В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи.

5.5 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.6 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.7 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______.  Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора и приобретение Квартиры получено.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.4 В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей указанному в настоящем Договоре описанию и/или с недостатками Покупатель вправе потребовать от Продавца соразмерного уменьшения цены Квартиры.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Аккредитив и ипотека

Оформленная ипотека на квартиру не является препятствием для совершения сделки купли-продажи и расчетов через аккредитив. Единственное условие при этом – согласие банка, выдавшего ипотеку, на отчуждение недвижимости. Проводить расчеты по подобной сделке удобнее с использованием аккредитива того банка, который выдал ипотеку.

В зависимости от согласованных сторонами условий, средства с раскрытого аккредитива могут быть перечислены продавцу квартиры либо напрямую в выдавший ипотеку банк для погашения кредита.

Заключение договора купли-продажи квартиры с аккредитивом и согласование его условий имеют много особенностей, которые невозможно отразить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-cherez-akkreditiv

Сделка через нотариуса

Сделка с квартирой

Как сегодня совершают дистанционные сделки по покупке или продаже жилья и как в будущем новые технологии могут изменить рынок недвижимости

Sebastian Willnow/dpa/picture-alliance/ТАСС

В 2019 году около трети россиян рассматривали покупку жилья в другом регионе. Жители Сибири традиционно стремятся переехать в Краснодарский край, жители Мурманска и Архангельска — в Санкт-Петербург, а всей России — в Московский регион.

Рассказываем, в чем сложности выбора жилья в другом городе и как сегодня совершаются дистанционные сделки с недвижимостью.

Нотариус поможет

В 2019 году нотариусы получили право проводить дистанционные сделки с недвижимостью. Раньше такие сделки на расстоянии можно было провести только через своего представителя по доверенности. Теперь, если покупатель выбрал объект и договорился о стоимости с собственником, то на заключение самой сделки уже не нужно собираться в одном месте.

Каждая из сторон сделки выбирает удобную нотариальную контору в своем городе, нотариусы проверяют все документы, стороны согласовывают удобное время проведения дистанционной сделки. Далее уже согласованный с заявителями проект договора заводится в Единой информационной системе нотариата.

Он подписывается электронной подписью заявителя в нотариальной конторе, а после — усиленной квалифицированной подписью нотариуса, что придает этому документу юридическую силу. Также с помощью нотариуса эти сделки дистанционно регистрируются и отправляются в электронном виде в Росреестр.

Готовые документы на собственность можно получить на следующий день в регистрационном ведомстве в своем городе.

Спрос есть, но сделок мало

Несмотря на высокий потенциальный спрос межрегиональных сделок, доля дистанционный покупок на столичном рынке жилья пока невелика, отмечает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

В подавляющем большинстве случаев покупатели предпочитают для заключения сделки приезжать в столицу, несмотря на возможность дистанционного подписания договора, рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его оценке, доля сделок с межрегиональными покупателями не превышает 2–3%.

«Покупатели приезжают в столицу, чтобы посетить выбранную новостройку лично, сделав выбор не только по фотографии. Например, в Москве уже на протяжении многих лет в конце лета наблюдается повышенный спрос со стороны региональных покупателей, дети которых поступили в столичные вузы.

Родители берут отпуск, приезжают в Москву, присматривают выбранные дистанционно объекты, закрывая всю сделку за две недели», — говорит Попов.

Чаще всего дистанционные сделки проводят получатели наследства, особенно если недвижимость находится в другом городе, а возможности/желания ехать туда для решения жилищных вопросов нет, говорит руководитель офиса «Жулебино» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Николай Амашукели.

Риски при межрегиональных сделках связаны в основном с процессом выбора недвижимости. Не всегда просто дистанционно изучить проект, оценить реальное расстояние до метро или уровень отделки в подъезде, который часто может многое сказать о социальном статусе жильцов, поясняет Алексей Попов из ЦИАН.

«Дистанционный покупатель оценивает технические параметры квартиры, однако после переезда у него могут вызвать негативные эмоции, скажем, вид из окна, состояние дома и подъезда, поведение соседей и т. п.

Кроме того, ему может просто не понравиться, так сказать, атмосфера этой квартиры (некоторые покупатели верят в то, что у недвижимости обязательно есть плохая или хорошая аура)», — говорит Куликов из «Инком-Недвижимости».

«Если нет совсем никакой возможности приехать [для осмотра объекта недвижимости] лично, можно попросить представителя снять как можно больше фото, провести онлайн-тур, самостоятельно посидеть на форумах района дома или жилого комплекса», — советует Амашукели из «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Настоящее и будущее дистанционных сделок с недвижимостью

Возможностей для совершения дистанционных сделок сегодня в России намного больше, чем пять лет назад. Этому способствует развитие онлайн-сервисов, массовое проникновения интернета в повседневную жизнь, появление новых технологий и соответствующих законов.

Получить одобрение ипотеки, забронировать квартиру в новостройке онлайн, купить страховку, оплатить счета и так далее уже доступно во многих компаниях.

В будущем, по прогнозам опрошенных редакцией экспертов, распространение и использование новых технологий может значительно изменить и оживить рынок недвижимости в России.

Электронная регистрация сделки

Дистанционная покупка недвижимости доступна при электронной регистрации сделки — подобную возможность предлагают сегодня ведущие банки. Кроме того, это позволяет снизить ставку по ипотеке на десятые доли процента.

Однако при всем желании подписать договор из дома не получится — и покупатель, и продавец для электронной регистрации сделки должны посетить банк. Подписывается сделка в электронном виде, через личный кабинет, куда загружаются все правоустанавливающие на квартиру документы.

В электронном виде договор также регистрируется Росреестром.

VR-ипотеку запустил ВТБ, первый кредит через этот сервис был выдан в 2019 году: житель Красноярска приобрел квартиру в Санкт-Петербурге. К марту 2020 года уже проведены уже семь сделок с использованием VR-ипотеки, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе банка.

Во время VR-сеанса клиента сопровождает виртуальный консультант, который подробно рассказывает о квартире, а также озвучивает условия ипотечного кредитования. Покупатель может в очках виртуальной реальности осмотреть объект недвижимости (планировку и дизайн), его расположение и сопутствующую инфраструктуру рядом с домом.

Благодаря VR-очкам клиенты могут выбрать и приобрести за собственные деньги и с помощью ипотечного кредита ВТБ понравившуюся недвижимость у аккредитованных застройщиков ВТБ в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре и Калининграде. В рамках пилотного проекта представлены порядка 120 аккредитованных объектов недвижимости.

Виртуальная реальность активно используется в России для продажи недвижимости. Чаще всего их используют сегодня для продажи квартир в новостройках. С помощью таких туров клиент может ознакомиться с будущими интерьерами квартиры, оценить планировку, вид из окна и т. д. На массовом вторичном рынке пока эти технологии не распространены, так как с квартирой можно ознакомиться самостоятельно.

В России планируют перевести все сделки с недвижимостью в режим онлайн. Сделки по дарению и покупке недвижимости можно будет совершать дистанционно с помощью усиленной электронной подписи сторон.

Новую технологию планируется опробовать на аренде квартир. Также «Дом.РФ» и платформа Vostok создадут блокчейн-платформу — с ее помощью всю процедуру сделок с жильем переведут в онлайн.

Это позволит оформлять ипотечные кредиты, покупать, регистрировать жилье в режиме одного окна.

Первую сделку в России по покупке жилья с применением блокчейна заключили в начале 2018 года. Тогда Росреестр и Внешэкономбанк совместно с АИЖК («Дом.РФ») зарегистрировали договор долевого участия в новостройке Ленинградской области.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e58c8b79a7947233afe5725

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Сделка с квартирой
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Предупрежден – значит вооружен: пять мошеннических схем при сделках с недвижимостью

Сделка с квартирой

Согласно недавнему исследованию Финансового университета при Правительстве РФ, число дел о мошенничестве с недвижимостью, рассматриваемых правоохранительными органами, ежегодно растет в среднем на 8%. Отмечается, что чаще других страдают участники сделок с жильем на вторичном рынке.

“Охотники за чужим жильем” используют различные мошеннические схемы, однако все они, как правило, основаны на двух факторах – на правовой неграмотности человека и на сделке, оформленной в простой письменной форме, то есть без привлечения нотариуса.

О пяти типичных аферах в сфере сделок с недвижимостью и способах защититься от них – в материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты.

1. Человек думает, что ставит подпись, к примеру, на договоре займа, ренты и т. п., а на деле подписывает договор купли-продажи своей квартиры. На такую уловку может попасться кто угодно, ведь очень немногие привыкли внимательно читать многостраничные документы, которые подписывают, тем более когда в них используются сложные юридические формулировки.

А уж если речь идет о пожилом одиноком человеке, который по сути беспомощен в правовых вопросах, то опытному мошеннику вовсе не составит труда ввести такую жертву в заблуждение, как, впрочем, и убедить ее в том, что лучше и проще все оформить без нотариуса. А если нотариуса нет, значит, и некому убедиться в осознанности действий человека и разъяснить ему, что по факту означает бумага, которую он собирается подписать, – таких обязанностей нет ни у кого, кроме нотариуса.

2. Человек покупает квартиру, реальный владелец которой вообще не подозревает о сделке. Для реализации этой мошеннической схемы в ход идут поддельные, в том числе электронные, подписи собственников, украденные паспорта с переклеенными фотографиями и даже подставные лица, внешне похожие на истинных владельцев квартиры.

В результате сделка спокойно оформляется, добросовестный покупатель с радостью делает ремонт в новой квартире и переезжает.

А спустя какое-то время о своих правах на недвижимость заявляет ее прежний владелец, внезапно узнавший о незаконной продаже.

Суд признает сделку недействительной, недвижимость возвратится истцу, а ни в чем не виновный покупатель останется и без жилья, и без денег, ведь шансы найти мошенников к этому времени обычно уже нулевые.

3. Мошенник играет роль всезнающего юриста и в красках презентует жертве свою версию юридического значения того или иного вида сделки – естественно, противоречащую реальным нормам закона.

Например, собственника могут убедить в том, что договор дарения – это шаг вполне себе обратимый: захотел – подписал, захотел потом – отменил. На самом деле нужен очень веский повод, чтобы отменить дарение недвижимости – к примеру, покушение на жизнь дарителя одаряемым.

Таких поводов мало, и все они прописаны в Гражданском кодексе.

Или другой пример. Человек взял деньги в долг и даже оформил заем не распиской, а полноценным договором займа.

Однако в качестве довеска к договору займа человека просят подписать договор купли-продажи его квартиры, уверяя, что сделка мнимая и после выплаты долга она автоматически аннулируется.

В результате кредит в несколько тысяч рублей оборачивается для наивного заемщика потерей крыши над головой.

4. Квартиру могут отнять и более прямолинейным методом – например, силой заставить собственника подписать нужные бумаги или привлечь так называемых квартирных рейдеров, если жилье разделено на доли.

Жертвами давления, как правило, становятся люди с зависимостями, психическими заболеваниями и т. п.

При “хорошем” раскладе таким собственникам сразу после подписания договора дают в качестве компенсации небольшую сумму денег, а при плохом – вывозят в заброшенные дома или вовсе избавляются от них.

5.

Некоторые мошенники выступают не только знатоками психологии и умелыми переговорщиками, но и обладают серьезным набором технических средств для подделки правоустанавливающих документов на недвижимость. Часто фальсифицируются договоры о приватизации квартиры либо решения судов. Потерять недвижимость могут и клиенты риелтора, который случайно или намеренно ошибся в части исполнения договора.

Конечно, это далеко не все преступные схемы, существующие сегодня на рынке недвижимости. Если какие-то из них перестают быть эффективными и легко распознаются, то тут же придумываются новые. Сегодня, к примеру, мошенники активно осваивают цифровые форматы “работы” с населением.

Возможность заключить сделку практически заочно (например, когда электронные документы подаются на регистрацию через банковскую структуру, сотрудники которой вряд ли смогут – да и не обязаны – выявить подозрительную сделку) и поголовное стремление к простоте и быстроте решения любого вопроса – даже такого важного, как покупка или продажа жилья, – играют аферистам на руку.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью – проверенный временем и реально работающий способ оградить от преступников себя и свое имущество. Именно в этом случае не сильно вдающийся в тонкости правовых вопросов человек может с облегчением выдохнуть – ответственность за законность сделки и защиту его прав возьмет на себя нотариус.

Наличие на руках договора с печатью нотариуса – это гарантия того, что за любую допущенную ошибку он отвечает в том числе и материально и обязуется полностью возместить ущерб пострадавшим.

При этом риск таких ошибок минимален – нотариус действует строго согласно регламенту, самостоятельно проверяя все документы, запрашивая недостающие сведения из государственных реестров, составляя отвечающий интересам обеих сторон проект договора и обязательно удостоверяясь в том, что каждый участник сделки понимает, на что идет.

Источник: https://tass.ru/obschestvo/9518279

Продажа квартиры: инструкция для продавца

Сделка с квартирой

Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

  • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
  • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

  • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
  • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
  1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
  2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
  3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
  4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемойквартире

Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

Необходимый минимум документов

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.