Сколько домов может обслуживать управляющая компания

Содержание

Об управлении домом, состоящим из нескольких корпусов

Сколько домов может обслуживать управляющая компания

Согласно законодательству, одним многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Это требование вызывает вопросы у собственников помещений в МКД, которые состоят из нескольких корпусов. Рассказываем, могут ли в разных корпусах дома быть разные УО и как в такой ситуации работает ТСЖ.

Один многоквартирный дом может управляться только одной УО

Согласно ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления МКД:

  • заключить договор с управляющей организацией;
  • создать товарищество собственников или кооператив;
  • управлять самостоятельно, если в доме не более 30 квартир.

При этом домом может управлять только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), выбранная собственниками на общем собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Такое собрание будет легитимным и правомочным для принятия решений, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Всё это понятно и просто, если дело касается обычного многоквартирного дома. Но сегодня застройщики нередко возводят дома, состоящие из разных корпусов. Корпуса имеют одинаковые адреса, различаясь только конечной нумерацией: город, улица, № дома, корпус 1, 2, 3…/А, Б, В….

В такой ситуации собственники помещений в корпусе могут решить, что живут в отдельном многоквартирном доме, и поэтому имеют право провести общее собрание корпуса и, например, создать ТСЖ или выбрать управляющую организацию, отличную от компании, которая управляет другими корпусами МКД. Правомерность таких действий зависит от того, является ли корпус многоквартирного дома самостоятельным объектом недвижимости или частью единого МКД.О реорганизации многодомового ТСЖ путём выхода из него одного МКД

Управление корпусом МКД зависит от наличия у него статуса отдельного объекта технического учёта

Многоквартирный дом является объектом технического учёта недвижимости, который ведёт БТИ.

К таким объектам относятся домовладения, здания и сооружения как единицы недвижимого имущества, признанные таковыми на основании результатов технической инвентаризации.

При этом неважно, сколько у такой недвижимости собственников и отдельных элементов, входящих в её состав (п. 1 приложения к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2000 № 293).  

К объектам технического учёта относятся и комплексы недвижимого имущества, в том числе кондоминиумы и домовладения, включающие земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые и нежилые здания.

Домовладение как единица учёта – одно или несколько строений, расположенных на земельном участке с единым адресом и назначением. В его составе могут учитываться в том числе функциональные части здания: жилые и нежилые помещения, служебные постройки, гаражные боксы и вспомогательные сооружения.

Следовательно, многоквартирный дом, состоящий из нескольких корпусов, может быть как единым объектом учёта, зарегистрированным в БТИ, так и несколькими отдельными единицами недвижимости. В последнем случае каждый корпус дома должен иметь собственные кадастровый номер и состав технической документации, который указан в п.п. 24 – 26 ПП РФ № 491.

Если корпус МКД является отдельным объектом технического учёта, информация о котором есть в БТИ, то собственники помещений в таком корпусе имеют право независимо от владельцев квартир в других корпусах выбирать способ управления домом, создавать ТСЖ или заключать договор с управляющей организацией, отличной от УО в других корпусах.

В случае, когда корпус МКД является только составной частью такого дома, собственники помещений в корпусе не могут:

  1. Проводить общее собрание без участия владельцев квартир в других корпусах.

  2. Избирать отдельную УО для своего корпуса или менять УО для всего дома без участия в ОСС собственников помещений в других корпусах. Выбрать/сменить управляющую организацию они смогут только на ОСС при условии соблюдения требований к кворуму собрания согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.

  3. Создавать совет МКД только для своего корпуса.

О перепланировке общедомового имущества без согласия собственников

Решения судов по вопросам управления многокорпусными МКД зависят от статуса корпусов

Рассмотрим несколько судебных дел, связанных с вопросами управления многоквартирными домами, состоящими из нескольких корпусов.

Собственник квартиры в одном из корпусов жилого МКД потребовал через суд от застройщика и управляющей организации устранить недоделки и нарушения, допущенные при строительстве дома и на придомовой территории всего жилого комплекса.

Управляющая организация в суде указала на то, что четыре односекционных многоквартирных дома – корпуса с первого по четвертый – введены в эксплуатацию как самостоятельные объекты, с отдельной площадью.

УО же отвечает за надлежащее содержание общего имущества собственников только в корпусе, где проживает истец.

За остальные корпуса, которые являются отдельными МКД, она ответственности не несёт, следовательно, не обязана устранять нарушения, допущенные при их строительстве и на их придомовых территориях. Суд согласился с этими доводами УО.

Собственник помещения в одном из корпусов многоквартирного дома, который управлялся многодомовым ТСЖ, пыталась в суде доказать незаконность действий товарищества и требовала признать недействительными решения общих собраний членов ТСЖ об утверждении смет доходов и расходов, поскольку они не были составлены отдельно по каждому корпусу, собственники помещений в которых входили в товарищество собственников.

Судья указал на то, что в соответствии с п. 2 ч. 2 ст.

136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов/корпусов, если:

  • данные дома размещены на земельных участках с общей границей;
  • в пределах их земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

При этом, как указал суд, у ТСЖ нет обязанности составлять смету доходов и расходов отдельно по каждому корпусу отдельного многоквартирного дома.

Истец требовал признать незаконными протоколы заседаний совета МКД и общих собраний собственников. Собственник указал на то, что корпуса являются отдельными домами, следовательно, для них не может быть создан единый совет.

Ответчики возражали, указывая на то, что корпуса возводились и вводились в эксплуатацию как единый объект, в них отсутствуют коммуникации, необходимые для эксплуатации каждого из корпусов в отдельности, они расположены в отдельном строении.

Судья указал на то, что в силу ч. ч. 1, 3 ст. 161.1 ЖК РФ в многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ или кооператив и в данном доме более четырёх квартир, собственники помещений на своём общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Следовательно, совет МКД не может быть избран применительно к нескольким домам.

Представители несовершеннолетнего собственника помещений в одном из корпусов МКД, где создано товарищество собственников помещений, обратились в суд с требованием признать незаконным решение общего собрания членов товарищества о присоединении к квартире части общего имущества дома.

Судья согласился с доводами истца в том числе потому, что из протокола ОСЧ видно, что в собрании участвовали собственники помещений только в одном корпусе, тогда как членами ТСЖ являются владельцы квартир в трёх корпусах многоквартирного дома. При таких обстоятельствах, как указал суд, такой протокол нельзя признать протоколом общего собрания членов ТСЖ.Библиотека повесток: полезный справочник для всех, кто проводит ОСС

На заметку

Законодательство и судебная практика подтверждают, что:

  1. Корпуса могут являться как составными частями одного объекта недвижимости, так и отдельными многоквартирными домами, что указывается при их регистрации в момент введения в эксплуатацию.

    Информацию об этом всегда можно получить в БТИ.

  2. Если корпус является самостоятельным домом, то собственники помещений в нём имеют право создать своё ТСЖ или выбрать УО, отличную от компании, которая управляет соседними корпусами.

  3. Несколько корпусов–отдельных МКД могут создать одно общее товарищество собственников или каждое – своё.
  4. Совет МКД не может быть создан на все корпуса, если они являются отдельными домами, а не входят в состав единого МКД согласно техдокументации.

  5. Если дом состоит из нескольких корпусов, то в ОСС должны участвовать собственники помещений из всех корпусов МКД.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11352-ob-upravlenii-domom-sostoyaschim-iz-neskolkih-korpusov

Как выбрать управляющую компанию в новостройке | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Сколько домов может обслуживать управляющая компания

Первый год после сдачи новостройки всегда сложный. Нужно принять квартиру, разобраться с ремонтом, познакомиться с соседями. В суматохе можно пропустить важный этап — выбор управляющей компании, которая будет обслуживать дом. И потом столкнуться с коммунальными проблемами или недобросовестностью УК.

Чтобы этого не произошло, разбираемся в нюансах — кто и когда выбирает управляющую компанию, какие могут возникнуть проблемы.

Управляющая компания от застройщика

Первая УК, которая обслуживает дом, нанимается застройщиком, причем без разрешения владельцев квартир. Это происходит из-за юридических особенностей процесса сдачи новостройки.

Когда дом построили, его сначала сдают в эксплуатацию. Дальше застройщик передает жильцам квартиры. Он не сделает это за один день — нужно подписывать акты, собственники будут проверять состояние квартир.

Дом в это время уже нужно обслуживать.

Поэтому закон дает застройщику пять дней после сдачи здания в эксплуатацию на поиск и заключение договора с временной управляющей компанией. Срок такого договора — не больше трех месяцев или до того момента, как будет выбрана основная компания.

За услуги временной УК нужно платить. Пока квартира не передана собственнику, траты на застройщике. Когда передаточный акт на квартиру подписан — платит владелец. Причем неважно, что вы не выбирали эту управляющую компанию, платить все равно придется.

Сколько конкретно платить и за какой период — зависит от региона и договора с застройщиком. Например:

  • Есть постановление правительства Москвы, в котором указано право выставлять собственникам квартир платеж авансом, за 4 месяца.
  • В Саратове есть практика постоплаты — владелец жилья платить разом за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая обязанность прописывалась в договоре с ЖСК.

Если кратко — платить за коммуналку нужно после того, как будет подписан передаточный акт. Дальше смотрите, что написано в договоре.

Управляющая компания минимум на первый год

Когда вы подписываете передаточный акт, домом занимается УК застройщика. Она временная, не больше трех месяцев. Поэтому за домом нужно закрепить основную. Есть два способа это сделать.

Общее собрание жильцов. Встречу обычно назначает застройщик, но вы можете познакомиться с соседями и организоваться самостоятельно. Чтобы решить, какая УК будет управлять домом, нужно согласие минимум 50% собственников.

На собрании застройщик предлагает заключить договор управления с его компанией — как правило той, которая уже занимается домом. Соглашайтесь только после изучения документов — в них прописываются тарифы на содержание жилья и список того, за что будет отвечать УК.

Проверьте отзывы жильцов других домов, которыми управляет эта организация — если проблемы есть, о них будут писать на форумах о недвижимости или в группах жилых комплексов в социальных сетях.

Если не успеваете разобраться в договоре на собрании, предложите жильцам взять паузу и покажите бумаги юристу.

Если не хотите продлить отношения с УК застройщика, найдите другую УК и заключите договор с ней — тогда первая УК доработает оговоренный с застройщиком срок, а потом начнет действовать ваша.

Определиться с выбором и заключить договор с основной УК нужно максимум за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если не успеете, то поиском УК будет заниматься администрация через конкурс.

Открытый конкурс. Если с момента ввода дома в эксплуатацию прошло 20 дней, а жильцы так и не решили, с какой УК заключить основной договор, орган местного самоуправления, например, администрация района, объявит конкурс на право управлять вашим домом.

Конкурс проводят в течение 40 дней после объявления. Через 10 дней после конкурса вас уведомят о результатах — обычно данные публикуются на сайте администрации и рассылаются письмами. Пока идет конкурс, дом обслуживает временная УК от застройщика. 

Если на конкурс никто не подаст заявку, его признают несостоявшимся, органы местного самоуправления назначат свою временную УК и объявят второй конкурс. И так пока не найдется основная управляющая компания или жильцы сами выберут УК.

Компания, которая выигрывает конкурс, обычно проводит общее собрание жильцов, на котором подписывается договор на управление многоквартирным домом. Или вы можете подписать свой договор в офисе УК.

Но обычно в этом нет смысла — если вы не сделаете это, то через два месяца он будет заключен автоматически, по результатам конкурса.

Дальше вы будете получать квитанции на оплату коммунальных услуг от УК-победителя.

Если вы считаете, что конкурс по отбору новой УК проведен с нарушениями, то можете обратиться с жалобами в прокуратуру и Госжилинспекцию на органы местного самоуправления.

Поменять компанию, которая выиграла конкурс, можно с помощью нового общего собрания. Но не раньше, чем через год.

Из-за особенностей законодательства и ограничений по сроку в 20 дней собственники квартиры, как правило, не могут повлиять на выбор первой управляющей компании. Чаще всего удается переизбрать УК только через год после сдачи дома в эксплуатацию — к этому времени большая часть жильцов уже получат ключи и подпишут передаточные акты.

Как выбрать УК и заключить договор

Необязательно компания, которая победит в конкурсе муниципалитета, будет плохой. Если же хотите сами влиять на происходящее, то найдите УК и предложите ей взять дом в работу.

Найти УК

Спросите у знакомых, живущих в том же микрорайоне и довольных коммунальными работами, какая УК у них. Еще можно посмотреть в поисковиках, например, в «Яндексе» — там тоже есть отзывы.

На государственном портале ГИС ЖКХ опубликован список всех УК. Посмотрите, какие работают в вашем районе, у кого больше домов. Проверьте, сколько домов отказались от услуг конкретной компании. Данные есть в карточке УК.

У этой УК нет домов-отказников — хороший показатель

Когда найдете подходящие УК, пройдитесь по их домам и посмотрите все лично — если УК плохо исполняет свои обязанности, в подъездах грязно и неопрятно, всюду торчат провода, а жильцы жалуются на проблемы с водой и отоплением.

Проверьте компании

Наличие лицензии. Управляющая компания не может работать без лицензии — скан ищите в карточке УК в ГИС ЖКХ. Если у лицензии закончился срок действия, УК собирает платежи незаконно.

Процесс банкротства. Не работайте с УК, которая банкротится — это значит, что у компании не хватает денег на выполнение обязательств.

Поэтому ваши коммунальные платежи будут направляться на погашение долгов, а не на работы по дому.

Или это может быть одним из вариантов мошенничества — компания собирает деньги за отопление, газ или воду, а ресурсоснабжающим организациям не платит — по сути, просто копит деньги, выводит их и потом банкротится.

Проверить, банкротится ли УК, можно на специальном портале.

Искать лучше по ИНН — у организаций часто встречаются тезки

Пообщайтесь с представителями УК

Когда выбрали и проверили компании, встретьтесь с их представителями. Приходите с данными по дому — сколько соседей поддерживает и тоже хочет эту УК, сколько квартир в доме.

На переговорах выслушайте предложение компании. Перечень основных работ по обслуживанию дома перечислен в законе, любая УК обязана их выполнять. Вот минимум:

  • Ремонтирует и обслуживает общее имущество дома — подъезды, чердаки, лестницы, подсобные помещения;
  • Отвечает за наличие и состояние водопровода, отопления и электричества в квартирах;
  • Убирает подъезды и двор, соблюдает нормативы по вывозу мусора.

Спросите, как в УК устроены эти работы. Например, есть ли у них в штате уборщицы, дворники, сантехники. Какой график их работ. Есть ли в наличии техника, или заключены договора на вывоз снега? Чем конкретнее и охотнее отвечает представитель УК, тем лучше.

Тарифы за обслуживание дома не регулируются государством, поэтому можно попытаться торговаться.

Изучите договор

Договор управления многоквартирным домом составляет УК. Возьмите у представителя УК образец и внимательно изучите. Ищите перечень общего имущества, который обслуживает УК и перечень работ. Проверьте, прописан ли порядок изменений перечня — если УК может менять договор без решения собственников, не соглашайтесь.

Еще в договоре должны быть указаны тарифы и способ их смены или индексации. Проверьте, как управляющая компания обещает отчитываться о работе — раз в полгода на общем собрании, через доски объявлений или через интернет.

Проведите общее собрание

Договор вы подписываете на общем собрании — за это должны проать минимум 50% собственников. Обратите внимание — не только присутствующих на собрании, а всех владельцев квартир. 

Например, на собрании присутствуют 20 владельцев квартир, и все они «за». Но в доме 100 квартир, поэтому набирается только 20% — выбрать УК не получится.

Документы для проведения общего собрания обычно оформляют представители выбранного УК или застройщик, но вы можете и сами скачать всё нужное.

После подписания договора дом должен попасть в реестр — этим займется УК и органы местного самоуправления.

Что делать, если застройщик хочет оставить свою УК

Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:

  • Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.
  • Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
  • Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.

Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.

Что делать с недостатками в общем имуществе

Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.

Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.

Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину. Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.

В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе. Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома.

Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК.

Если и так результата не будет, то идти в суд.

  • 28 Июл 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-vybrat-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-novostroyke.html

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

Сколько домов может обслуживать управляющая компания

Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.

Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.

Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:

— собственниками помещений в МКД не определен;

— не реализован способ управления;

— не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.

Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:

— перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;

— размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;

— предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности поуправлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.

Что получится на деле.

Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.

Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

Фото — v-chelny.ru4  4 

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38349687-s-2018-goda-dlya-mnogokvartirnyh-domov-bez-upravlyayuschey-kompanii-mogut-vvesti-vremennoe-upravlenie/

Обслуживание придомовой территории: нормативы и обязанности управляющей компании

Сколько домов может обслуживать управляющая компания

При возведении многоквартирного дома компания-застройщик приобретает либо оформляет в долгосрочную аренду участок земли, который впоследствии становится придомовой территорией. Главным его назначением является обеспечение комфортного проживания собственников объектов недвижимости в здании.

Если участок земли изначально был в собственности компании-девелопера, по окончании строительства он передается в общее долевое владение всех жильцов многоквартирного дома. Если он находился в аренде у муниципалитета, то владельцы квартир могут впоследствии его самостоятельно приватизировать и оформить на него право собственности.

При этом земельный надел находится в собственности всех владельцев объектов недвижимости в здании одновременно. Принадлежащие им части условны и соотносятся с площадью квартир, которые находятся в их собственности.

Наличие доли в придомовой территории, как и в ином общедомовом имуществе, не означает, что гражданин может огородить ее и запретить остальным жильцам ею пользоваться.

Этот параметр условен, он влияет на вес голоса собственника при проведении общего ания относительно распоряжения общим имуществом всех владельцев объектов недвижимости в здании.

Управление придомовой территорией, как и остальным общим имуществом жильцов, может быть делегировано управляющей компании или ТСЖ (товариществу собственников жилья).

В управлении придомовой территорией могут участвовать как физические лица, которые являются владельцами квартир в здании, так и юридические лица, которые могут иметь в собственности коммерческие или жилые помещения в доме.

Также собственником недвижимости может являться муниципальный орган. Подобная ситуация складывается, когда в здании есть неприватизированные квартиры.

В таком случае их собственником является муниципалитет, а не жильцы, и именно он участвует в управлении придомовой территорией и другим общедомовым имуществом.

Жильцы неприватизированных квартир, которые занимают их по договору социального найма, не участвуют в определении судьбы общедомового имущества и придомовой территории, поскольку не являются носителями права собственности на недвижимость, расположенную в этом здании.

Использование и распоряжение участком придомовой территории должно осуществляться всеми собственниками объектов недвижимости в доме сообща. Однако зачастую решение подобных вопросов вызывает конфликты между жильцами. Они далеко не всегда приходят к согласию по поводу того, как именно использовать придомовую территорию.

Помимо этого, возникают споры с управляющей компанией, которая несет обязанности по обслуживанию участка земли и обустройству в целях обеспечения комфортного проживания граждан. Знание нормативов и стандартов обустройства и обслуживания придомовой территории поможет разобраться в подобных ситуациях и защитить свои права.

Понятие придомовой территории и законодательство в сфере ее обслуживания

Придомовая территория – это земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также прилегающая к нему зона.

Он является объектом недвижимости, характеристики которого содержатся в кадастровом реестре. Гражданин может получить данные о нем, заказав выписку из ЕГРН.

Основные сведения об этом участке также можно найти на публичной кадастровой карте или в технической документации на квартиру.

Технические параметры придомовой территории принимаются во внимание управляющей компанией при управлении общедомовым имуществом, а также при расчете затрат на санитарное содержание, обслуживание и благоустройство участка.

Участок земли, составляющий придомовую территорию, должен быть оформлен надлежащим образом в собственность жильцов многоквартирного дома. Если на него отсутствуют документы, при их оформлении были допущены ошибки, то обязанности по содержанию возлагаются на муниципалитет населенного пункта.

Главным законодательным актом, регламентирующим использование многоквартирных домов и участков, составляющих их придомовую территорию, является Жилищный кодекс РФ.

Нормы и правила, регламентирующие данную сферу, содержатся и в иных законодательных актах, действующих в Российской Федерации.

Так, в статье 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года определяется, что земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также прилегающие к нему объекты находится в общей долевой собственности владельцев объектов недвижимости, находящихся в здании.

Каждая часть придомовой территории является его неотъемлемой частью. Она не может быть продана или передана какому-либо жильцу в единоличное владение. Также нельзя выделить долю в придомовом участке каждого жильца в натуре.

В придомовую территорию могут включаться следующие объекты:

  • сам земельный участок, на котором возведено здание. Его характеристики можно отыскать на публичной кадастровой карте по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Как правило, помимо участка под самим домом, в придомовую территорию также входит прилегающая зона. Ее площадь зависит от того, какой участок изначально был выделен под строительство здания. В редких случаях в придомовую территорию входит только земля, на которой непосредственно расположен сам дом;
  • конструкции, которые возведены в целях облагораживания и озеленения придомового участка;
  • строения и объекты, которые возведены для обслуживания и обеспечения комфорта граждан, проживающих в здании.

Площадь придомовой территории может быть различной, но не меньше, чем площадь самого здания, которое расположено на ней.

Лица, ответственные за благоустройство и обслуживание придомовой территории

Основной функцией придомовой территории является обеспечение комфортных условий для проживания жильцов. Для этого на участке могут обустраиваться детские и спортивные площадки, различные зоны отдыха.

Ответственность за благоустройство и содержание участка возлагается на организацию, которой делегировано управление общим имуществом жильцов, поскольку придомовая территория входит в его состав. Так, это может быть:

  1. Управляющая компания. Это специализированная организация, которая занимается управлением общим имуществом жильцов на основании договора за определенную плату.
  2. Товарищество собственников жилья. Это юридическое лицо, которое образуется из инициативной группы собственников объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме, специально в целях управления общедомовым имуществом.

Выбор между тем, кому делегировать полномочия по управлению тем и другим имуществом, в состав которого входит и придомовая территория, производится самими жильцами на общем собрании посредством ания.

Нормы обслуживания и благоустройства придомового участка

Обслуживание и благоустройство придомовой территории регламентируется Постановлением Правительства № 491, принятым в 2006 году. В этом нормативном акте разграничена ответственность собственников и управляющих организаций или ТСЖ.

Владельцы квартир в домах, согласно законодательству, вправе ограничивать совет дома в управлении придомовой территорией. Также они вправе делегировать обязанности по обслуживанию товариществу собственников жилья, управляющей компании.

Независимо от того, каким органом осуществляется управление придомовой территорией, осуществляться оно должно в рамках действующего законодательства, устанавливающего нормативы и правила в этой сфере.

Все изменения в конфигурации придомового участка, в том числе возведение и снос строений, должны отражаться на кадастровом плане. Также они подлежат согласованию и документальному оформлению.

Благоустройство придомового участка должно осуществляться управляющей компанией. При этом жильцы дома вправе следить и контролировать ее действия, проверять выполнение и качество тех или иных работ.

В целях благоустройства придомовой территории, как правило, проводятся следующие работы и мероприятия:

  • обустройство и ремонт детских, спортивных и развлекательных площадок;
  • ремонт и обустройство иных объектов, которые расположены в пределах придомовой территории;
  • уборка и иные санитарные мероприятия на участке придомовой территории.

Уборка включает в себя мероприятия, перечень которых различается в зависимости от времени года. Так, в зимний период проводятся следующие работы:

  • уборка снега с пешеходных дорожек, а также в зонах проезда автомобилей;
  • очистка крыльца от ледяных наслоений;
  • обработка пешеходных дорожек песком и иными противоскользящими средствами.

В теплое время года должны проводиться следующие мероприятия:

  • уборка листвы, сломанных насаждений;
  • посадка растений в клумбы, уход за ними, полив и иные мероприятия по озеленению местности;
  • ремонт детских площадок, в том числе покраска и устранение дефектов;
  • уборка мусора на придомовой территории;
  • обрезка кустарников.

Также в ведение управляющей компании входит обустройство мест для сбора мусора и своевременный вывоз отходов.

Разрешенные и запрещенные действия в пределах придомовой территории

Использовать придомовую территорию жильцы могут по своему усмотрению. Однако они должны соблюдать при этом определенные нормы, поскольку эксплуатация этого участка должна вестись строго в интересах жильцов.

На придомовой территории по решению жильцов можно обустроить следующие объекты:

  • детские и спортивные площадки;
  • зоны отдыха и пешеходные дорожки;
  • отдельные места для выгула собак;
  • парковочные места;
  • зону зеленых насаждений. Она может использоваться не только для высадки декоративных растений, но и для посадки овощей;
  • забор, ограждающий границы участка;
  • прочие объекты, которые будут служить обеспечению комфорта жильцов.

Также придомовая территория может быть использована в целях получения выгоды. При этом использовать вырученные средства можно на компенсацию платежей за капитальный ремонт или иные цели, связанные с благоустройством дома и участка.

Стоит отметить, что управляющая компания не вправе без согласования с жильцами использовать объекты, расположенные на придомовой территории и сам земельный участок в коммерческих целях, особенно если средства идут не для обеспечения комфорта жильцов, а для увеличения прибыли компании.

Подобные ситуации, к примеру, обустройство платных парковок на придомовой территории достаточно распространены и неправомерны.

Если собственникам недостаточно имеющегося у них участка, они вправе взять в аренду или выкупить землю по соседству. Подобная ситуация возможна, если это позволяют условия.

При использовании придомовой территории важно соблюдать следующие запреты:

  • запрещено нарушать санитарные нормы. Так, зона, прилегающая к дому, должна содержаться в чистоте;
  • запрещено проводить работы и возводить строения, назначение которых не связано с обеспечением комфортного проживания жильцов. К этой категории относятся, к примеру, платные парковки, самовольно учрежденные управляющими компаниями;
  • запрещено устанавливать заборы, высота которых составляет более 60 сантиметров без предварительного согласования с администрацией населенного пункта;
  • нельзя блокировать доступ к инженерным коммуникациям;
  • запрещено оставлять транспортные средства с не заглушенным двигателем, за исключением случаев необходимости посадки и высадки пассажиров;
  • запрещена парковка автомобилей в непредназначенных для этого местах. К примеру, на пешеходных зонах, газонах;
  • нельзя блокировать доступы к подъездам;
  • нельзя оставлять контейнеры для мусора в неспециально отведенных для этого местах.

Собственники объектов недвижимости в доме должны знать границы своего участка, поскольку обустройство строений вне его пределов расценивается законодательством, как самовольный захват земли. За это предусмотрена ответственность в рамках КоАП РФ.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/pridomovaya-territoriya/obslujivanie-pridomovoy-territorii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.