Содержание имущества мкд

Содержание

Общедомовое имущество: состав и правила содержания по российскому законодательству

Содержание имущества мкд

Согласно действующему на российской территории жилищному законодательству, владельцы помещений в многоквартирных домах, кроме прав на сами эти помещения обладают и правом на общедомовое имущество.

Регламентация такого совместного правообладания прописана в статье 36 Жилищного кодекса, а также в 491-м Постановлении Правительства РФ о правилах пользования и распоряжения таковым имуществом.

Важно разобраться, что входит в его состав, и как правильно им пользоваться и распоряжаться.

общедомового имущества многоквартирного дома

Правовая норма гласит, что общественная собственность должна сохраняться в таком состоянии, чтобы (п. 10 Постановления № 491):

  • МКД был в безопасности;
  • не повреждалось само имущество;
  • не подвергались риску жизнь и здоровье жильцов, а также их личная собственность;
  • весь объём общедомового имущества (ОДИ) был доступен всем имеющим на него право жильцам, в том числе и входящим в категорию маломобильных групп населения;
  • не нарушались права проживающих в доме;
  • всегда функционировали все коммуникации;
  • поддерживался должный архитектурный вид здания (соответственно проектной документации);
  • не нарушались законы РФ.

В Постановлении Правительства РФ № 491 указывается, что особые правила для имуществопользования устанавливаются с целью сохранения этой собственности, поскольку в связи с общедоступностью и частым использованием она подвержена большему риску повреждения.

Правила

Согласно законодательно установленным правилам жильцы МКД, в собственности которых находится жилплощадь или даже её часть, имеют право на распоряжение общим имуществом, и, соответственно, несут обязанность по его поддержанию его в должном состоянии. Правила регламентируются Правительством при помощи специальных постановлений.

Это ряд мероприятий, направленных на сохранение её в надлежащем состоянии и, по необходимости, ремонт. Список таких мероприятий составляется в зависимости от ряда факторов:

  • года постройки;
  • степени изношенности здания;
  • конструктивных особенностей;
  • технических характеристик;
  • климатических особенностей региона расположения.

В соответствии с этим перечнем с установленной периодичностью проводят осмотр здания и своевременное устранение обнаруженных дефектов. Существует ряд критериев, по которым оценивается должное состояние общественной собственности:

  • электроснабжение – в рабочем состоянии;
  • температурный режим – соответствует санитарным нормам;
  • на придомовой территории и в доме выполняются регулярные уборочные мероприятия;
  • вывоз мусора (ТБО) – производится регулярно;
  • канализация (удаление ЖБО) – исправна;
  • вывоз ртутных (люминесцентных) ламп – организован;
  • нормы пожарной безопасности – соблюдаются.

Кроме приведённого перечня сюда относятся и работы по озеленению территории, реконструкционные мероприятия при необходимости и пользование общедомовыми приборами учёта (ОДПУ).

Перечень может быть ещё более расширен общим решением жильцов-собственников, а минимальный его состав приведён в правительственном постановлении № 491.

Поддержание надлежащего состояния дома и территории осуществляется при помощи управляющей компании (УК), с которой жильцы заключают соответствующий договор. Кроме УК возможна договорённость и с конкретными исполнителями определённых работ и услуг.

Если же домом управляет товарищество собственников жилья (ТСЖ), то именно эта организация занимается всеми перечисленными работами. Кроме конкретных работ жильцы утверждают и способ финансирования всех перечисленных мероприятий.

Нормативы

Нормативы принимаются в соответствии с необходимым ресурсным объёмом для обеспечения минимума выполнения работ для поддержания дома в надлежащем состоянии. Этот минимальный объём утверждён правительственным постановлением № 290 от 03.04.2013 г.

Если проживающие желают дополнительно ввести в список дополнительные услуги, которые Правительством туда не внесены, то они принимают решение самостоятельно за них доплачивать (такое решение должно быть принято на общем собрании жильцов).

Также есть нормативы, разрабатываемые и утверждаемые субъектом федерации. Если размер норматива всех проживающих в МКД устраивает, и они к нему не имеют претензий, то расчёт коммунальных платежей за общедомовые нужды (ОДН) ведётся по ним.

Если жильцы для расчёта платежей используют ОДПУ, то их размер определяют по полученным показателям за минусом потреблённого в помещениях нежилого назначения. Если же ОДПУ в доме нет, то размер рассчитывается по формуле из пп. в п. 21 Правил 124.

Как определить состав общедомового имущества?

Соответственно ст. 36 ЖК состав ОДИ включает в себя:

  • всё то, что не является составной частью квартир и предназначено для обслуживания более чем одной квартиры: площадки, лестницы, лифты и их шахты, коридоры, бытовые помещения (чердак, подвал и т. д.);
  • другие помещения, которые используются для проведения досуга и других мероприятий;
  • крыша дома, ограждения, сантехоборудование, электрообрудование;
  • территория, на которой расположен дом, и придомовой участок.

При этом размер доли собственности в недвижимости пропорционален доле в ОДИ для жильца (ст. 37 ЖК).

Информация обо всех перечисленных объектах содержится в едином госреестре недвижимости и технических документах на здание, а также в земельном кадастре. Если в технической документации имеется расхождение с данными единого госреестра, то правильными считаются именно последние.

Оформление договора по содержанию и текущему ремонту

Договор между жильцами-собственниками и управляющей компанией (УК) заключается для установления значимых моментов по поводу содержания ОДИ. Тарифы устанавливают единожды в год либо органами местного самоуправления, либо самими собственниками.

Услуги по содержанию

Соответственно ст. 154 ЖК в услуги по содержанию ОДИ входят следующие действия:

  • проверки дома и территории специализированными организациями;
  • обеспечение освещение дома и придомового участка;
  • организация уборочных мероприятий;
  • обеспечение микроклиматических показателей, соответствующих саннормам;
  • соблюдение норм пожарной безопасности;
  • организация вывоза ТБО и удаления ЖБО;
  • обеспечение озеленительных работ на территории;
  • текущие и капитальные ремонтные мероприятия.

Всё это в соответствии с заключённой договорённостью выполняет управляющая компания или ТСЖ. Если проживающие хотят включить в перечень какие-либо дополнительные условия, то они вполне вправе это сделать (с учётом решения общего собрания о дополнительной оплате).

Тариф

Тарифы для оплаты коммунальных услуг ежегодно устанавливаются общим собранием владельцев жилья. Они складываются из 4 слагаемых:

  • оплата за жильё по договору соцнайма;
  • оплата за текущий ремонт;
  • оплата за содержание ОДИ;
  • оплата за капремонт.

Если в квитанции по оплате коммуналки будет указано отдельной строкой, например, «уборка подъезда», то это прямое нарушение, поскольку это входит в оплату за содержание ОДИ, а, следовательно, эта плата будет избыточной.

Плата за содержание

Плата за поддержание надлежащего состояния общедомовой собственности в соответствии с ч. 3 ст. 154 Жилищного кодекса взимается с проживающих в МКД пропорционально принадлежащим им долям.

Плата производится согласно заключённому договору с УК, в котором определён перечень предоставляемых услуг, период времени, в который они предоставляются, а также стоимость конкретных выполняемых работ.

Согласно ст. 307 ГК при заключении договора одна сторона должна выполнить возложенные на неё обязательства, а вторая – за них заплатить по установленному тарифу.

Если договор не был заключён, то и оплачивать счета никто не обязан (нет оформления сделки – нет обязательств – нет нарушения условий договора).

Важно также следить за тем, чтобы в квитанции не были вписаны не оговорённые в договоре услуги.

Если происходит начисление оплаты за неустановленные договором услуги, либо происходит завышение тарифа, то, согласно судебной практике, суды становятся на сторону жильцов.

Законодательно установлено, что владельцы жилых помещений пропорционально своим долям владеют ещё и долями общедомового имущества.

По этой причине они имеют как право им распоряжаться, так и несут обязательство по его содержанию в надлежащем виде.

Для того, чтобы ориентироваться в этом вопросе, для начала следует разобраться, что именно входит в состав ОДИ, и как правильно нужно его содержать.

Источник: https://PotrebPrav.ru/zhkh/obshhedomovoe-imushhestvo-sostav-i-pravila-soderzhaniya

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома 2020

Содержание имущества мкд

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

  1. Площади для общего пользования:
  • лестницы и подлестничные площадки;
  • коридоры;
  • лифты;
  • мусоросборники;
  • подвальные помещения;
  • чердаки и подсобки.
  1. Несущие конструкции и их элементы:
  • стены;
  • колонны;
  • перекрытия.
  1. Земельный участок и его границы, указанные в землеустроительной документации.
  2. Элементы благоустройства.
  3. Внутридомовые сети и коммуникации:
  • счетчики общественного пользования;
  • электрокабели;
  • сети водоснабжения;
  • газовые трубы;
  • отопительные системы;
  • другие системы (телевидение, Интернет и т. д.) до первых стыковых соединений.
  • общее имущество в МКД;
  • ключевые требования к обеспечению его сохранности;
  • назначение ответственных за его сохранность лиц;
  • устанавливает критерии для расчета размера капитала на затраты по содержанию;
  • особенности начисления платы за содержание многоквартирных домов;
  • список работ по содержанию имущества и обеспечения его полноценного функционирования;
  • перечень документов, входящих в состав техдокументации на дом;
  • порядок проверки качества предоставляемых услуг по содержанию дома и имущества;
  • права собственников на предоставление качественных и своевременных услуг на содержание общего имущества и порядок компенсации.
  • ремонт или полную замену лифтов, для дальнейшего пользования признанных непригодными;
  • ремонт систем водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также канализации;
  • ремонт подвалов, фасадов, фундаментов;
  • утепление фасадов;
  • ремонт крыш;
  • установка приборов учета жизнеобеспечивающих ресурсов на весь комплекс, а не на квартиру.

Здесь также указаны источники финансирования вышеперечисленных работ, Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ регламентируются сроки и периодичность проведения таких емких и серьезных ремонтных работ, ст. 15 этого законодательного акта обобщает перечень конкретных операций.

Что является общим имуществом в многоквартирном доме в 2020 году

  • осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
  • подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
  • обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
  • освещение общих помещений и их уборка;
  • соблюдение пожарной безопасности;
  • ликвидация бытовых отходов;
  • уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
  • сезонная подготовка здания к эксплуатации;
  • текущий и капитальный ремонт.
  • лестницы, межлестничные площадки, тамбуры, лифты, чердачные помещения, технические помещения с наличием коммуникаций и оборудования;
  • крыши;
  • несущие стены, балконные плиты, плиты перекрытий и т.д.;
  • дверные и оконные проемы в помещениях общего пользования;
  • оборудование, применяемое для обслуживания дома;
  • земельный участок под зданием и примыкающая территория, границы которой четко определены;
  • прочие объекты, назначенные для обслуживания дома;
  • внутридомовые системы ресурсоснабжения и отвода.

Расчет тарифов на содержание многоквартирного дома в РФ

Расходы на содержание общего имущества во многом зависят от полноты информации об МКД. Перечень необходимых сведений определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов. С этой целью заводятся формы технического учета, в которые сотрудники УК вносят нужные данные.

Как отмечалось ранее, тариф на содержание и обслуживание общего имущества принимается на собрании собственников помещения в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Это значит, что потребители вправе принимать участие в согласовании цен и в выборе услуг, за которые с них будет взиматься плата.

Общедомовое имущество

В п.

6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

общего имущества многоквартирного дома

Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома составляется в региональных структурах, которые отвечают за работу с жилищно-коммунальным хозяйством.

Поэтому знать все проблемы дома, чтобы определить очередность видов капитального ремонта просто не может. В связи с этим была создана возможность переноса тех видов работ, которые нуждаются в первую очередь на более ранний срок.

Например, в программе стоит более ранний срок капитального ремонта кровли, а в первую очередь необходимо провести замену инженерных коммуникаций отопления.

Одним из важнейших вопросов в эксплуатации жилищного фонда и поддержании его в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома является вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Если физический износ какого-либо элемента общего имущества превышает допустимые нормы, а проведение ремонта за счет статьи содержания или ремонта жилья невозможно, то необходимо проведение капитального ремонта данного элемента общего имущества.

Что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2020 году

  • осмотр помещений самими гражданами, а также ответственными за содержание лицами;
  • подготовка сетей электроснабжения для своевременной и бесперебойной подачи электричества в квартиры граждан;
  • поддержание требуемой по правилам температуры на лестничных площадках;
  • установка и замена электрических приборов для освещения помещений;
  • соблюдение требований пожарной безопасности;
  • удаление бытовых отходов;
  • уход за элементами, которые находятся на территории дома;
  • подготовка здания в направлениях, которые меняются в зависимости от сезона;
  • текущие ремонтные работы и капитальный ремонт.

жилого дома производится за деньги, переданные гражданами. Стоимость определяется в зависимости от текущей площади. На случай ремонта средства направляются из государственного бюджета или финансов управляющей компании в зависимости от типа дома.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в РФ в 2020 году

  • анализ оборудования, задействуемого в обеспечении здания электроэнергией;
  • проверка функционирования лифтового оборудования и техобслуживание в его отношении;
  • установление уровня функционирования систем снабжения холодной и горячей водой и канализации;
  • исследование мусоропровода, прочистка засоров и дезинфекция;
  • подготовка отопительной системы перед зимним периодом.
  • изучение положения фундамента, рассчитанное на обнаружение неравномерности процесса оседания;
  • измерение влажности и температуры в подвалах;
  • исследование несущих стен на показатели осуществления ими этой функции, наличие в них трещин и деформаций;
  • проверка крыши на протечки;
  • изучение фасада на наличие внешних дефектов;
  • оценка сохранности напольных покрытий и отделки в помещениях общего назначения.

Каким образом утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли изменение данного размера со стороны управляющей компании

Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за ремонт и содержание жилья.

Установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Что входит в содержание жилья многоквартирного дома и что это такое

В соглашении устанавливаются перечень предоставляемых услуг, сроки, цена, порядок оплаты, ограничение подачи коммунальных услуг в случае задолженности и т.д. В силу ст. 307 гражданского законодательства одна сторона обязана выполнить предусмотренные обязанности, а вторая – оплатить их в соответствии с установленными тарифами.

  1. осуществление проверок организациями, ответственными за жизнь и здоровье граждан;
  2. организация общедомового освещения;
  3. обеспечение проведения санитарных и уборочных мероприятий в помещениях общего назначения и прилегающей к дому территории, отнесенной к придомовой;
  4. обеспечение температуры и влажности воздуха в помещениях общего пользования в пределах, установленных нормативными актами;
  5. обеспечение мер по соблюдению противопожарной безопасности;
  6. обеспечение вывоза жидкого и сухого мусора собственников квартир и организаций, расположенных в доме;
  7. выполнение сезонных обязанностей по содержанию придомовой территории (озеленение);
  8. проведение текущего и капитального ремонтов.

Это важно знать:  Кто должен менять окна в муниципальной квартире

Статья 39 ЖК РФ

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Источник: https://leonmonitor.ru/pravila-soderzhanija-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma-2020/

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме: что входит в данное понятие

Содержание имущества мкд

Собственники жилья в многоквартирных домах, помимо квартиры, владеют частью площади, которая является общим имуществом.

Размер площади зависит от количества квадратных метров квартиры каждого собственника, точнее, он прямо пропорционален ему. При этом бремя ответственности за содержание общего имущества лежит на всех владельцах квартир.

Для поддержания порядка и обеспечения условий сохранности здания разработан ряд правил.

Перечень имущественных ценностей обозначен в технических документах дома – это бумаги, касающиеся техучета, акты осмотров, проверок и проведенных работ. Сохранение и передачу документов производят, ориентируясь на законодательную базу.

Что входит в понятие общего имущества многоквартирного дома?

Подспорьем, регулирующим правоотношения касательно общей собственности многоквартирного дома, является постановление № 491, а в статью 36 Жилищного кодекса РФ входит перечень общих объектов строения.

В них обозначены нюансы относительно содержания и пользования имуществом. Последнее является долевым ресурсом собственников квартир, управление которым осуществляется ими же.

Полный список общих ценностей многоквартирного дома представлен в таблице.

Названия имущественных ценностейОсобенности
1Помещения для техобслуживанияКоридоры, лифты и шахты, лестницы и площадки, чердак и крыша, подвал и этажи
2Инженерные коммуникацииСнабжение газа, воды, электроэнергии и отопления
3Информационно-коммуникационная сетьКабельное телевидение, интернет линии и телефонной связи
4Несущие постройки для огражденияСтены, балконы, колонны, плиты
5Не несущие объектыДвери, окна, перила, парапеты
6Участок и зеленые насаждения возле зданияДворовая территория, и все расположенное на ней — конструкции, подсобные помещения, площадка для детей, деревья и клумбы

Правила пользования общим имуществом

Обеспечение максимально длительного рабочего состояния имущества многоквартирного дома зависит от того, насколько грамотной будет его эксплуатация. Для этого разработан ряд требований и правил содержания (ст. 39 ЖК РФ) здания с учетом его нормативного состояния. Правила содержания общего имущества МКД следующие:

  • производить осмотр и соответствующее обслуживание не позднее положенного срока;
  • после проверки составить акт с описанием всех нарушений;
  • обеспечивать безопасность проживания в доме;
  • соблюдать требования противопожарных предписаний;
  • не хранить в МКД горючие и взрывоопасные вещества;
  • не курить в лифтах, подъездах, подвалах, иных частях здания;
  • не складывать крупногабаритные предметы в помещениях для общего пользования;
  • держать свободными пути, предусмотренные для экстренных и опасных ситуаций;
  • не допускать посторонних в технические помещения МКД;
  • использовать лифт по назначению;
  • не подключаться самостоятельно к водо-, тепло-, газо-, электроснабжению;
  • не сливать в канализацию цементную смесь, жидкие отходы и все, что способствует засорению труб;
  • не перестраивать по своему усмотрению помещения общего назначения;
  • согласовывать с управляющим МКД намерение провести ремонтно-строительные работы;
  • не проводить шумные ремонтные работы ночью и в обед, когда спят соседские дети;
  • осуществлять перепланировку квартиры с учетом требований Жилищного кодекса РФ;
  • поддерживать чистоту в своем жилье и помещении для общего пользования.

Перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме

На собственниках квартир МКД лежит определенное бремя, а именно ответственность за содержание общего имущества, которое включает своевременное проведение ремонтных работ в здании и поддержание технических и инженерных коммуникаций в исправном состоянии. Для выполнения всех жилищно-коммунальных услуг владельцы недвижимости многоквартирного дома могут заключить договор с управляющей компанией (УК).

Другой вариант – это объединение владельцев в Товарищество собственников недвижимости (ТСН) или Потребительский кооператив (ЖСК). общего имущества в многоквартирном доме включает ряд следующих мероприятий:

  1. Обеспечение максимально безопасного проживания в доме. Периодически здание осматривается, а существующие дефекты устраняются, доведение до аварийного состояния недопустимо.
  2. Соблюдение прав и интересов владельцев квартир. Помещения МКД и участки, прилегающие к нему должны быть доступны для жильцов.
  3. Поддержание всех коммуникаций строения в рабочем и надлежащем состоянии, своевременное устранение всех поломок.
  4. Соответствие помещений санитарно-гигиеническим нормам, проведение регулярной уборки, вывоз отходов и мусора.
  5. Соблюдение мер пожарной безопасности и их соответствие нормативным актам РФ. Выполнение требований закона об энергоэффективности и сбережении энергии.
  6. Вид дома должен соответствовать нормативам, касающихся строительства и реконструкций зданий. Озеленение и благоустройство участка.
  7. Подготовка МКД к зимнему периоду, в особенности проверка теплоснабжения до начала отопительного сезона. В том числе замена стекол, утепление проемов возле окон и балконов нежилых помещений.
  8. Обеспечение соответствующего температурного режима и влажности в здании. Произведение уборки не только в квартире, но и в подъезде.
  9. Поддержание бесперебойного функционирования приборов, которые предназначены для учета коммунальных ресурсов; незамедлительное сообщение в ЖКХ при поломке счетчика.
  10. Выполнение ремонтных работ, а при необходимости осуществление небольших строительных работ или капитального ремонта.

Ремонт объектов общего имущества

Как капитальный, так и текущий ремонт осуществляется после собрания жильцов. При этом проводится экспертиза износа здания и приблизительный расчет требующихся средств. Решение принимается анием большинства владельцев. После составления экспертизы, в которой подробно описаны все детали износа строения, составляется протокол и смета.

Текущий ремонт поможет противостоять износу и поддерживать надлежащую функциональность всех объектов. Если же требуется замена какого-либо элемента инфраструктуры здания, а износ превышает допустимые нормы, проводятся капитальные ремонтные работы. Также они необходимы по окончанию срока объектов здания. Жилищным Кодексом определены такие виды капитального ремонта:

  • инженерные коммуникации;
  • строительные работы в подвальных помещениях;
  • ремонт и замена кровли;
  • ремонтные работы, касающиеся лифта и шахты;
  • ремонт фасада и фундамента.

Капитальный ремонт может проводиться лишь компанией, имеющей все положенные лицензии и допуски специалистов. Договор и смета работ между компанией и заказчиком заключается в обязательном порядке. Окончание ремонтных работ предусматривает составление акта.

Фонд общих денежных средств собственников квартир

Для финансирования строительных работ и мероприятий по содержанию общих ресурсов многоквартирного дома его владельцы формируют специальный Фонд. Последний образуется посредством взносов собственников квартир. Для этого в финансово-кредитной организации открывается отдельный счет, средства которого используются лишь в целях ремонтных работ общих ресурсов в доме.

Распределение фонда между владельцами квартир происходит прямо пропорционально размеру их взносов. Иногда сумма последних увеличивается за счет начисленных банком процентов. При продаже квартиры собственником доли в фонде становится новый владелец жилья.

При формировании фонда важное место занимает финансовый расчет, в частности составление годового бюджета МКД.

Планирование сметы доходов и расходов основывается на практике прошлых лет, при этом учитывается возрастание цен на строительные материалы и другие особенности.

Помимо уровня инфляции, имеют значение льготы собственников квартир, дотации на содержание и ремонт дома, субсидии при оплате коммунальных услуг — такие условия позволяют уменьшить размер платы владельца.

Все расходы, касающиеся содержания многоквартирного дома обязательно подтверждаются документально и экономически обосновываются. Потому утверждение сметы расходов и доходов крайне важно, в особенности при возникновении противоречивых и спорных ситуаций.

Общее собрание владельцев квартир: особенности и порядок проведения

Бразды правления многоквартирного дома принадлежат общему собранию собственников имущества, которое является главным органом управления. По сути — это мероприятие с повесткой дня и списком предложений для ания.

Кроме собрания, на котором присутствуют все собственники лично, допускается и заочное ание владельцев в соответствии с законодательными актами ЖК РФ. Практикуется и смешанный вариант.

По итогу собрания может быть принято решение относительно реконструкции здания, проведения фактического (капитального) ремонта, строительства дополнительных построек на территории двора. Принятие данных решений влечет возникновение не менее важных вопросов относительно:

  • формирования фонда материальных средств;
  • вычисления минимального размера платы;
  • выбора финансового учреждения и человека, который возьмет на себя ответственность за открытие банковского счета и проведения операций;
  • целесообразности получения кредитных средств для капитального ремонта здания;
  • оформления поручительства для подписания договоров и осуществления финансовых операций;
  • использования земельного участка и объектов возле дома.

При необходимости устраивается внеочередная встреча жильцов. Собрание вправе организовать любой из владельцев жилья многоквартирного дома. Согласно правилам, сообщить о мероприятии инициатор должен за 10 дней до его проведения.

Информирование всех жильцов осуществляется письменно либо объявлениями на стендах возле подъездов. Документ включает в себя основные вопросы проведения собрания, место, дату и время его проведения, а также информацию об организаторе.

Если по крайней мере 10 % жильцов посчитают целесообразным организовать собрание, они могут обратиться с письменным заявлением в товарищество собственников жилья либо управляющую компанию. После заявки на протяжении 45 дней будет проведено заседание. Такие встречи требуются для уточнения вопросов о деталях ремонтных работ или применении средств общего фонда.

Управление инициативными группами, участники которых сами изъявили желание, наиболее успешно. В них входят активные и решительные граждане, которые способны отстоять не только свое мнение, но и позицию большинства жителей для создания лучших условий и надлежащего содержания общего имущества.

Про легитимность собрания собственников можно говорить лишь тогда, когда решение принято, как минимум половиной из них. В противном случае вопрос рассматривается снова.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/pravila-soderzhaniya-obshchego-imushchestva-v-mnogokvartirnom-dome.html

Требования общего имущества

Содержание имущества мкд

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

11. общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; По вопросу применения подпункта “б” пункта 11 см. Письмо Минрегиона РФ от 18.06.2007 N 11356-ЮТ/07. б) освещение помещений общего пользования; в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а” – “д” пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно – услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

13.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

14.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее – акт осмотра).

15. В состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями – в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

20.

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

21.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

22.

Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; Действие подпункта “г” пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).

25.

Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях): первый экземпляр – товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме; второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);

третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Источник: https://gbuzhilishnik.mos.ru/useful-information/requirements-to-the-maintenance-of-common-property.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.