Содержание общедомового имущества в многоквартирном доме

Блог

Содержание общедомового имущества в многоквартирном доме

Казалось бы, понятие коммунального ресурса на содержание общего имущества (КР СОИ), введенного с 01 января 2017 года вместо понятия ОДН (общедомовые нужды), действует уже почти 3 года, и все спорные вопросы должны были быть разрешены и разъяснены за это время. Но Верховный суд РФ любит преподносить новые «сюрпризы» в виде толкования тех или иных норм жилищного законодательства РФ при рассмотрении спорных ситуаций.

Часто по судебным спорам по КР СОИ возникает вопрос о том, какие площади должны быть правильно использованы для целей расчета этих расходов.

Органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) в этом вопросе придерживаются того мнения, что для расчета этих площадей необходимо придерживаться только данных технического паспорта.

Но уже не один год градостроительные нормы не требуют оформления данного документа при окончании строительства. Однако бОльшая часть жилого фонда в регионах состоит все-таки из домов застройки прошлого века, когда технический паспорт должен был быть у каждого МКД.

Должен, да не обязан… В период становления законодательства по ЖКХ, а также войн за дома, задолго до лицензирования деятельности управляющих организаций (УО), технические паспорта сохранились не у всех и не везде.

Да и содержание этих документов не всегда отображает все необходимые сведения о площадях МКД. Такой документ, как «МИ 3290-2010 ГСИ. Рекомендация по подготовке, оформлению и рассмотрению материалов испытаний средств измерений в целях утверждения типа (с Изменениями № 1, 2, 3)» до сих пор является действующим.

А в пунктах 24-26 Правил содержания общего имущества МКД, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.06.2006 г (далее – Правил 491), отсутствует такой документ, как технический паспорт МКД, хотя ссылки на него есть и в нормативно-правовых актах (НПА), и в письмах Минстроя РФ, да и в судебных решениях.

Кроме того, при абсолютном нежелании собственников помещений МКД оплачивать в экономически обоснованном размере услуги управляющих организаций, актуализация технических паспортов практически никем и нигде не производится (очень редко). Хотя по закону (п.

27 Правила 491) техническая документация должна содержать актуальную информацию. И делаться это должно за счет платы за содержание общего имущества (СОИ) МКД, то есть, за счет собственников.

Но на обновления технического паспорта МКД цены совсем недетские, непонятно, откуда и из чего рассчитанные в организациях, оказывающих эти услуги…

Еще в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 апреля 2017 г. № 12368-А4/04 «Об отдельных вопросах, возникающих при расчете размера платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» указывалось:

«…

При расчете по формуле 26 приложения № 2 к Правилам № 306 нормативов потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды учитывается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяемая как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам».

Так органы ГЖН и толкуют данные вопрос о площадях МКД для целей расчета КРСОИ по водоснабжению и водоотведению. Хотя в силу пункта 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу МКД относится, в том числе и:

  1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

  2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав ОИ содержится и в пункте 2 Правил 491, который включает в себя также:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В пункте 29 Постановления Правительства № 306 от 23 мая 2006 г.

«Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Правила 306) нормативы потребления КРСОИ в МКД по каждому виду коммунальных ресурсов включают …

также объем коммунальных ресурсов, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ и при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Если обратиться к минимальному перечню работ по содержанию МКД, утвержденному Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 года (далее — Перечень 290), то в нем содержится много видов работ, когда искпользуется вода, соответственно, и водоотведение.

К таким работам можно отнести также: очистку, промывку загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования; очистка кровли и водоотводящих устройств от грязи, промывку участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе, промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений, промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений,поливка летом газонов (зеленых насаждений).

В пункте 23 Перечня 290 указано, что работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме следующие: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;мытье окон; очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов), а в пункте 24 Перечня 290 указано о промывке урн возле подъездов.

Также не стоит забывать об уборке после проведения ремонтов в подъездах МКД. А органы ГЖН и суды очень даже активно применяют Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила 170), правомерность применения которых весьма спорна.

Например, в Правилах 170 (пункт 3.2.7) указано про мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д., которые следует производить не реже чем через пять дней, а стен – не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/chto-dolzhno-byt-vklyucheno-v-ploshchad-obshchego-imushchestva-mkd-dlya-tseley-rascheta-kr-soi-po-vo/

Общее имущество многоквартирного дома: что это такое, правила содержания

Содержание общедомового имущества в многоквартирном доме

/ Квартира

Правила содержания общего имущества собственников жилплощади в многоквартирных домах регламентируются Постановлением N 491 российского Правительства от 13.08.2006 с дальнейшими дополнениями и нормативными изменениями.

В данном Постановлении, прежде всего, определяется, что же относится к термину “общее имущество”, когда речь идет о многоквартирных домах.

Итак, общими имущественными ценностями собственников жилья и нежилой недвижимости в многоквартирном доме считаются:

  • крыша многоквартирного дома;
  • помещения общего использования, к которым относятся оборудованные лестницы и лестничные площадки, техэтажи, чердачные помещения, коридоры, лифтовые шахты и лифты, технические подвалы, где проходят инженерные коммуникации либо иные домовые помещения, не являющиеся частью жилой недвижимости и предназначаемые для обслуживания нескольких (в частности, больше 1) квартир и (либо) нежилой недвижимости в соответствующем многоквартирном доме;
  • несущие колонны, стены и ограждающие конструкции многоквартирного дома;
  • разноплановое оборудование (механическое, санитарное, электрическое и т.п.), располагаемое как внутри помещений, так и снаружи многоквартирного дома, при условии, что названное оборудование обслуживает больше 1 квартиры;
  • земля, на которой располагается сам многоквартирный дом, по границам, установленным на основе сведений госкадастра;
  • внутридомовые инженерные системы водо- и газоснабжения, отопления, электроснабжения;
  • внутридомовые информационно-телекоммуникационные сети, включая сети кабельного телевидения и радиовещания, линии телефонной связи и иные подобные сети;
  • другие объекты, предназначаемые для обслуживания многоквартирного дома, его эксплуатации и (либо) благоустройства.

Вся информация о составе общих имущественных ценностей и их состоянии отражается в технических документах многоквартирного дома (документации техучета жилищного фонда, актах о приемке результатов проведенных работ, актах осмотра, проверок эксплуатационного состояния инженерных коммуникаций, разнопланового оборудования и приборов учета).

Ответственные лица должны в установленном российскими законами порядке принимать, сохранять и передавать технические документы на многоквартирный дом.

Нормативные требования собственниками жилья общего имущества

Согласно вышеуказанному Постановлению российского Правительства, общие имущественные ценности в многоквартирных домах должны содержаться с соблюдением законодательных требований, касающихся санитарно-эпидемиологического благополучия российского населения, технического регулирования, защиты потребительских прав и других сфер деятельности, урегулированных нормативно-правовыми актами.

Кроме того, сособственники общего имущества дома, владея и распоряжаясь этим имуществом, должны обеспечить безопасность и надёжность конструкций своего дома, безопасность граждан, сохранность чужого имущества (граждан, организаций, муниципалитета и государства). общего имущества не должно создавать какие-либо препятствия для использования жилья и (или) нежилых помещений, помещений общего пользования, участка земли, где непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом.

При содержании имущественных ценностей, относящихся к общей собственности, владельцы жилья обязаны соблюдать права, законные интересы всех собственников помещений.

Следующее требование касается обязанности жильцов квартир обеспечивать постоянную готовность входящих в состав общедомового имущества систем инженерных коммуникаций, разных приборов учета и иного оборудования для своевременного получения коммунальных услуг лицам, живущим в многоквартирном доме.

Собственники общего имущества также должны поддерживать архитектурный облик своего многоквартирного дома, исходя из проектной документации.

Само содержание общего имущества предполагает следующие действия собственников жилплощади:

  • периодический осмотр общих имущественных ценностей для выявления каких-то образовавшихся проблем, дефектов и несоответствий законодательным требованиям;
  • уборку и своевременную санитарно-гигиеническую очистку всех объектов общего использования;
  • регулярный сбор, вывоз мусора и отходов;
  • обеспечение собственниками помещений императивных мер пожарной безопасности;
  • содержание, уход за объектами благоустройства и озеленения, относящимся к общей собственности;
  • проведение жильцами по мере необходимости текущего и капитального ремонта, обязательной подготовки общего имущества к сезонной эксплуатации;
  • проведение императивных мероприятий по энергосбережению и необходимому увеличению энергетической эффективности, включаемых в законодательный перечень обязательных мероприятий;
  • обеспечение монтажа и эксплуатационного ввода общедомовых (коллективных) приборов учета водопотребления горячей и холодной воды, тепло- и электроэнергии, газа, а также их подобающей эксплуатации, включая проведение регулярных осмотров, техобслуживание, поверку приборов учета.

Обязанность по надлежащему содержанию общих имущественных ценностей в зависимости от выбранного способа управления домом возлагается либо на самих собственников жилплощади, либо на ТСЖ (жилищный или иной, допускаемый законодателем потребительский кооператив, осуществляющий управление соответствующим многоквартирным домом).

Весь перечень работ, требуемых для своевременного и надлежащего содержания общедомового имущества, а также условия их выполнения и финансирования утверждаются собственниками жилплощади в многоквартирном доме на общем собрании.

Текущий ремонт общедомового имущества может осуществляться по решению сособственников жилья на общем собрании в целях поддержания эксплуатационных характеристик и работоспособности имущества (либо отдельных его элементов) и своевременного предупреждения его преждевременного износа, а также для устранения обнаруженных повреждений, дефектов, неисправностей в общедомовых имущественных ценностях.

Любые ремонтные работы дверей в жилые либо нежилые помещения, не относящиеся к помещениям общего использования, а также дверей, окон, располагаемых внутри жилья или нежилой недвижимости, финансируются и выполняются самостоятельно собственниками соответствующих помещений.

Необходимость проведения капитальных ремонтных работ в отношении общедомового имущества определяется решением общего собрания сособственников жилья.

Капитальные ремонтные работы назначаются для ликвидации физического износа имущества либо устранения выявленных разрушений, поддержания, восстановления исправности эксплуатационных характеристик и показателей общедомового имущества (либо отдельных его элементов).

Кроме того, капитальный ремонт должен проводиться при нарушении предельно допустимых показателей надёжности и безопасности несущих ограждающих конструкций дома, оборудования, лифта или иного общедомового имущества.

Общие расходы жильцов на содержание домового имущества

Собственники жилплощади в многоквартирном доме, согласно нормативным указаниям, должны нести бремя финансовых расходов на содержание общих имущественных ценностей соразмерно собственным долям (а именно, квадратным метрам) в праве общей собственности.

Соответственно, размер взносов жильцов определяется, исходя из метража квартир, принадлежащих каждому собственнику жилья. При этом размер взносов, платежей, направляемых на содержание общедомового коллективного имущества, должен быть соразмерен утверждаемым собственниками жилплощади перечню, качеству и объемам требуемых услуг и работ.

Контроль за содержанием общедомового имущества

Собственники жилплощади и нежилых помещений многоквартирного дома отвечают за надлежащее содержание общих имущественных ценностей в соответствии с российским законодательством. Госконтроль за надлежащим выполнением этого обязательства в пределах разграниченной компетенции выполняется исполнительными властями региона и Федерации.

Управляющие компании и полномочные лица, оказывающие какие-то услуги в рамках содержания общедомового имущества, отвечают перед собственниками жилплощади за надлежащее выполнение договорных обязательств и своевременность осуществления требуемых работ.

Собственники жилья, в свою очередь, вправе контролировать исполнение ответственными организациями и лицами взятых обязательств по содержанию общедомового имущества.

Для обеспечения контроля они вправе требовать от ответственных лиц любые сведения относительно объема, качества, перечня, периодичности оказанных услуг, а также проверять всю эту информацию любым законным способом (например, путем экспертной оценки).

Собственники имущества также вправе потребовать устранения обнаруженных дефектов и проконтролировать своевременность и полноту их устранения ответственными лицами.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma-pravila-soderzhaniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.