Способ управления многоквартирным домом выбирается

Порядок изменения способа управления многоквартирным домом и выбора управляющей организации

Способ управления многоквартирным домом выбирается

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и может быть выбран, и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В случае, если собственниками был реализован способ управления – управление управляющей организацией, то в повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором.

В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении собственниками договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо провести общее собрание собственников помещений, при этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа (п. 4 ч.

2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если собрание состоялось, в течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в организацию, ранее управлявшую домом и в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Как было сказано ранее, собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления этим домом, одним из которых является управление управляющей организацией.

При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества МКД, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ).

Для того чтобы выбрать управляющую компанию МКД, рекомендуем, в первую очередь, определить перечень возможных управляющих компаний. Управляющая компания – это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 1.3, 9 ст. 161 ЖК РФ).

Для оценки деятельности той или иной управляющей компании, возможно, пользоваться информацией, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Перечень управляющих компаний также может размещаться на официальных сайтах органов местного самоуправления.

Способ управления МКД и конкретная управляющая компания выбираются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание) (ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Принять решение можно на годовом общем собрании либо созвать для этого внеочередное собрание, инициатором которого может быть любой из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Решение по вопросу выбора способа управления МКД принимается большинством от общего числа принимающих участие в данном общем собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Количество каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1)      сведения о лице, участвующем в ании;

2)      сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3)      решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

При этом собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих .

Решение общего собрания оформляется протоколом. Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, представляет подлинники решения и протокола в управляющую организацию не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

После принятия общим собранием решения о выборе управляющей компании с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет свои обязанности по договору управления, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам либо обеспечить готовность инженерных систем, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

На основании решения общего собрания собственники помещений в МКД вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет его условий, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления МКД (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Источник: https://www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyj-zhilishchnyj-kontrol/prophylaxy-gjk/analytical-materials-gjk/5461-%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA-%D0%B8%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B0-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%BC-%D0%B8-%D0%B2%D1%8B%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D1%8E%D1%89%D0%B5%D0%B9-%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 году – договор, решение, закон

Способ управления многоквартирным домом выбирается

Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.

При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).

Законодательная база

Порядок и правила непосредственного управления МКД регулируются следующими законами и постановлениями:

  1. Минимальный перечень услуг и работ от 3 апреля 2013 года № 290.
  2. Постановление Правительства РФ о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года.
  3. Постановление Правительства РФ о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года № 416.
  4. Статья №164 ЖК РФ «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме».

Плюсы и минусы

Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.

Плюсы:

  • Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома. При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
  • Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.
  • Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
  • Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.

Минусы:

  • Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
  • По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
  • Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
  • Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
  • Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
  • Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.

IV. Оргвыводы

▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям.

Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами.

Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.

▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.

▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.

▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ.

Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь.

Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.

▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении.

Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши.

Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?

Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом

Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:

  • Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
  • Второе — организация ОСС с последующим анием и внесением результатов в протокол.

Из требований, чтобы переход на НУ состоялся, только необходимость набрать более 50% собственников за переход.

Сколько допустимо минимальное и максимальное количество квартир?

По закону многоквартирный дом имеет право перейти на непосредственный способ управления, если в нем не более 30 квартир. Минимальное количество не установлено.

Такие узкие рамки вхождения не позволяют перейти на НУ почти всем типовым домам, которые выше 4 этажей.

Потому сегодня сменить способ управления ЖКХ имеют возможность только небольшие двух- и трехэтажные новостройки, а также жилье комплексы уровня выше среднего.

Порядок выбора формы управления МКД

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений. После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию. За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  • владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  • отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ
  • отсутствует договор с УК

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней. По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов.

Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания. Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов.

Для изменения инициативной группой организуется ание, результатом которого является выбор одного из трех способов управления. Выбор считается законным если положительно проало не менее 50% собственников.

Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст.

161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

Источник: https://tbti.ru/zhkh/neposredstvennoe-upravlenie-sobstvennikami.html

Способы управления многоквартирным домом: какой выбрать собственникам?

Способ управления многоквартирным домом выбирается

Не хотелось бы выступать в роли Капитана Очевидность и лишний раз напоминать, что системы жизнеобеспечения многоквартирного дома, равно как и строительные конструкции, нуждаются в постоянном техническом обслуживании.

И что за все это кто-то должен нести персональную ответственность, ведь в противном случае дом постигнет судьба дитяти у семи нянек. Чтобы этого не случилось, законодатель в ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ закрепил за собственниками прямую обязанность выбрать один из трех предложенных способов управления МКД.

Сегодня мы поговорим о каждом из них, а также попытаемся разобраться, какой способ предпочтительнее в конкретных случаях.

Кто и как выбирает

Способ управления многоквартирным домом, как гласит ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, выбирают собственники помещений МКД на общем собрании.

Причем он может быть изменен в любое время, и также на основании решения общего собрания собственников (ОСС).

Особо подчеркивается, что решение собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников. Ну, а если кто-то не согласен — может обжаловать решение ОСС в суде.

Стоит отметить, что жильцам лучше самим прийти к консенсусу в вопросе выбора способа управления. Ведь если в течение полугода он не будет выбран или решение ОСС об этом не будет реализовано, орган местного самоуправления обязан объявить открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

То есть, мнение жителей дома в данном случае спрашивать уже никто не будет.

По итогам конкурса с победившей в нем управляющей компанией будет заключен договор управления, а если до конца срока действия этого договора собственники вновь не определятся с выбором способа управления (или снова решение ОСС не будет реализовано), муниципалитет назначит новый конкурс.

Есть и еще два случая, когда вопрос о выборе способа управления будет решаться местной властью. Первый касается новостроек: согласно ч. 13 ст.

161 ЖК РФ, орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса, а в течение 40 дней с момента публикации извещения муниципалитет обязан данный конкурс провести, если собственники не примут решения.

Второй случай — когда Госжилинспекция по тем или иным причинам лишает управляющую компанию права работы в доме. В течение 15 дней с момента получения уведомления ГЖИ об этом, как требует ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, орган местного самоуправления созывает в доме общее собрание для выбора способа управления МКД.

Ну, а если решение на ОСС не принято (или принято, но не реализовано), муниципалитет в течение трех дней после проведения такого собрания должен объявить конкурс по выбору новой УК. Конкурс объявляется и в том случае, если общее собрание вообще не было проведено в течение 15 дней (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).

Выводы из вышесказанного очевидны: если не хотите, чтобы вас на абсолютно законных основаниях лишили права выбора — будьте активными и старайтесь договориться с соседями.

Итак, с базовыми понятиями разобрались, теперь перейдем к способам управления. Их, согласно ч. 2 ст.

161 ЖК РФ, предусмотрено три: непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом, и, наконец, управление при помощи обслуживающей организации, которые в обиходе обычно именуются управляющими компаниями.

Непосредственное управление

Исходя из смысла названия, понятно, что управление своим домом в данном случае осуществляют сами собственники. При этом п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ гласит, что такой способ управления МКД возможен, только если в доме имеется не более тридцати квартир.

Вряд ли жильцы самостоятельно будут выполнять все работы по содержанию и текущему ремонту дома: у большинства из них для этого нет ни времени, ни соответствующей квалификации. Поэтому собственники могут заключить договор на оказание этих услуг с эксплуатирующей организацией.

Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, такой договор заключается на основании решения ОСС, и все собственники (либо большинство) выступают в качестве одной его стороны. То есть, договор на содержание и текущий ремонт МКД в данном случае не заключается с каждым собственником персонально.

Принципиально иная ситуация с договорами на поставку коммунальных ресурсов (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения): они заключаются каждым собственником в индивидуальном порядке от своего имени. Также при непосредственном управлении МКД все собственники самостоятельно заключают договоры по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Теперь главное: кто и за что отвечает при непосредственном способе управления. Ч. 2.1 ст.

161 ЖК РФ гласит, что ответственность за тот или иной фронт работ и за поставку коммунальных услуг несет организация, с которой у собственников заключен договор.

Таковых, как мы понимаем, несколько: эксплуатирующая компания, осуществляющая содержание и текущий ремонт, поставщики тепла и горячей воды, холодного водоснабжения и водоотведения… и так далее.

Преимущество у данного способа управления, пожалуй, только одно: есть возможность сэкономить на плате за содержание МКД.

Например, если собственники договорятся о том, что будут самостоятельно убираться в подъездах, составив график дежурств, то эту позицию можно исключить из перечня услуг эксплуатирующей организации.

Однако на практике ситуация чаще всего оборачивается дополнительными проблемами: график дежурств постоянно нарушается, обещания, данные соседям по участию в уборке, забываются. В итоге подъезды зарастают грязью.

Относительно прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг: сейчас такие договоры в тренде, однако есть мнение, что штука это крайне неудобная.

И если при других способах управления у собственников есть выбор (заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями или же их будет заключать от своего имени ТСЖ, кооператив либо управляющая компания), то при непосредственном управлении такой альтернативы нет.

Выбирать, конечно, собственникам, однако стоит иметь в виду: при возникновении каких-либо разногласий с ресурсниками по поводу качества или объемов ресурса разбираться с ними придется в индивидуальном порядке.

Резюмируем: непосредственное управление — неплохой вариант для ответственных и юридически грамотных собственников. Но таковых в нашей стране пока еще, увы, критическое меньшинство. В теории, в случае конфликтных ситуаций с поставщиками услуг и ресурсов на защиту интересов собственников должен встать активный и подкованный в вопросах жилищного законодательства Совет дома.

Но на практике во многих домах Совета либо нет вообще, либо он существует формально, а уровень правовой грамотности его членов и председателя, мягко говоря, оставляет желать лучшего. А поэтому, как нам кажется, к выбору непосредственного управления МКД стоит относиться с большой осторожностью.

И, напомним, данный способ допускается лишь в тех домах, где наличествует не более тридцати квартир.

Тсж и кооперативы

Еще один способ управления МКД — ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. О правовых нюансах создания и функционирования товариществ собственников жилья и кооперативов мы поговорим в других статьях, сейчас же акцентируем внимание на особенностях управления домами посредством этих структур.

Так, согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, при выборе данного способа управления именно товарищество либо кооператив отвечает за содержание общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг.

 Один ответственный — согласитесь, уже плюс. Исключение составляет ситуация, когда у собственников заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.

2 ЖК РФ), но в этом случае ТСЖ (кооператив) отвечает за обеспечение готовности инженерных систем дома.

В ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ сказано, что товарищество (кооператив) могут проводить работы по содержанию и ремонту МКД своими силами. Но, согласитесь, делать это на должном уровне можно лишь в том случае, если имеется профессиональный и опытный председатель, который сумеет подобрать квалифицированный персонал.

А если такого нет? Закон дает означенным структурам право привлекать к работе эксплуатирующие организации и даже управляющие компании, не меняя при этом способ управления МКД и оставляя за собой лишь функции контроля.

Но не становится ли в таком случае товарищество (кооператив) банальной «прокладкой» между собственниками жилья и профессионалами от ЖКХ? Причем «прокладкой» далеко не бесплатной…

В общем, как нам кажется, создание ТСЖ для управления МКД уместно лишь в том случае, если у собственников есть на примере кандидатура председателя-профессионала, съевшего не одну собаку на организации обслуживания многоквартирных домов.

И, что не менее важно, у жильцов имеется уверенность в порядочности этого человека. Если нет — в лучшем случае люди получат обыкновенных посредников между ними и специалистами.

Именно посредников, а не контролеров: ведь чтобы контролировать правильно — нужно, как минимум, разбираться в том, что тебе поручили контролировать. Ну, а в худшем случае ТСЖ может стать черной дырой, в которой будут бесследно исчезать деньги собственников.

Что касается жилищно-строительных кооперативов: есть мнение, что их создание имеет смысл лишь в том случае, если собственники на общем собрании решили провести реконструкцию своего дома.

Управляющая организация

Третий способ управления МКД, предусмотренный Жилищным кодексом — управляющая организация (управляющая компания). При выборе данного способа именно УК, согласно ч. 2.3 ст.

161 ЖК РФ, несет ответственность за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг жильцам.

Ну, а в случае, если у собственников заключены прямые договоры с РСО, УК обязана обеспечить готовность инженерных систем МКД.

Работа управляющей компании в нашей стране невозможна без лицензии, которая выдается Госжилинспекцией, а руководители УК в обязательном порядке сдают квалификационный экзамен (ч. 2 ст.

202 ЖК РФ), после чего получают соответствующий аттестат.

То есть, в случае выбора этого способа управления вероятность того, что вы будете получать профессиональные услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, объективно выше, чем при двух других.

Разумеется, лицензирование УК не избавило рынок управления МКД и от дилетантов, и от откровенных мошенников. Жалоб на работу управляющих компаний — великое множество, и в подавляющем большинстве случаев эти жалобы обоснованы.

Однако законодатель постоянно ужесточает требования к управляющим компаниям и расширяет полномочия ГЖИ, поэтому сейчас, как нам кажется, у собственников достаточно инструментов для того, чтобы добиться от своей УК своевременного и качественного выполнения работ, предусмотренных договором управления.

Другое дело, что не все знают про эти инструменты и еще меньше людей умеют ими пользоваться, но это уже, согласитесь, вопрос правовой грамотности и гражданской активности.

Управляющая компания, как и способ управления МКД, выбирается на общем собрании собственников дома.

Исключение составляют случаи, когда УК определяется по итогам открытого конкурса, который проводит местная власть (о таких случаях говорилось в первой главке статьи).

Важно помнить: если работа управляющей компании по разным причинам не устраивает жильцов, она может быть переизбрана в любое время. Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Что ж, подведем итоги. Непосредственное управление, на наш взгляд, может быть оправдано лишь в маленьких домах (законодательное ограничение — до 30 квартир), и только при наличии активного и юридически грамотного Совета МКД.

Можно поэкспериментировать с ТСЖ, но успех этого эксперимента, как уже говорилось выше, целиком и полностью зависит от профессионализма и финансовой чистоплотности председателя товарищества.

Если такой кандидатуры на горизонте нет, то разумным вариантом управления МКД будет управляющая организация: здесь, по крайней мере, есть понятные правила игры и множество способов держать УК на коротком поводке. Ну, а если управляющая компания не может (или не хочет) выполнять свои обязанности, ее всегда можно сменить. И в этом, кстати, мы готовы вам помочь.

Источник: https://vseogkh.ru/77/news/gkh/15668

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.