Срок аренды и срок договора аренды

Содержание

Документы для создания и ведения бизнеса

Срок аренды и срок договора аренды

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст.

651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г.

по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п.

11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.

Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п.

7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления).

Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды.

Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п.

14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды.

Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам.

Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды.

Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

Абзац 3 п. 1 ст.

621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении.

Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях.

В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Читайте так же:

Перейти в сервис Turbodoc

Источник: https://turbodoc.ru/content/%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B

Срок договора аренды: . Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если

Срок аренды и срок договора аренды

. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем.

“Бессрочное пользование чужой вещью, соединенное с владением, равнялось бы праву собственности”*(201), которое утратило бы, таким образом, свойство наибольшей полноты.

Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; число лет (иного временного периода), в течение которых договор действует. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям.

Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 Обзора об аренде). В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить.

Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 Обзора об аренде).

Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества Гражданский кодекс и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора.

Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от десяти до сорока девяти лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст.

627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК)*(202). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией*(203).

При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, ст. 610 ГК не относит его к существенным условиям договора аренды.

В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон.

Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны (если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст.

610 ГК обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца – для аренды недвижимого имущества). Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.

Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами – ст. 619 и 620 ГК (п. 5 Обзора об аренде).

Как видим, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон.

Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, в данном вопросе стоит отметить предусмотренную законом возможность трансформации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком.

Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК).

При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 Обзора об аренде)*(204).

  1. Вопрос_66. Понятие и виды договоров аренды, ссуды. Объекты, форма и срок аренды и ссуды
  2. Статья 610. Срок договора аренды
  3. Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  4. Договор аренды недвижимости заключен сроком на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией на тот же период. Подлежит ли такой договор государственной регистрации как договор, который после первой же пролонгации будет заключен на срок более одного года?
  5. 3. Срок аренды
  6. Предварительный договор об аренде. Недействительность договора аренды и улучшения имущества
  7. К статье 606 ГК РФ (“Договор аренды”), статье 665 ГК РФ (“Договор финансовой аренды”), статье 702 ГК РФ (“Договор подряда”), статье 740 ГК РФ (“Договор строительного подряда”), статье 758 ГК РФ (“Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ”), статье 769 ГК РФ (“Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ”), статье 779 ГК РФ (“Договор возмездного оказания услуг”), статье 784 ГК РФ (“Общие положения о перевозке”), статье 801 ГК
  8. Можно ли в договоре аренды сооружения одновременно предусмотреть и передачу внаем сотрудников, которые обслуживают это сооружение? Или обязательно заключение двух договоров: аренды сооружения и предоставления квалифицированных услуг по его обслуживанию?
  9. Вопрос_70. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, виды и признаки договора, объект и субъекты (права, обязанности, ответственность); форма, порядок заключения; особенности определения цены в договоре; срок договора
  10. Вопрос_68. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма; порядок заключения, изменения и расторжения договора; особенности определения арендной платы; значение отдельных сроков в договоре.
  11. Вопрос_69. Финансовая аренда (лизинг): понятие, виды и признаки договора, объект и субъекты (права, обязанности, ответственность); форма, порядок заключения; особенности определения цены в договоре; значение отдельных сроков в договоре.
  12. В договоре субподряда указан срок действия договора: “…до конца 2008 г.”. Нужно ли заключать новый договор на каждый год до истечения срока действия предыдущего договора?
  13. Договор аренды недвижимого имущества заключен 20 апреля 2008 г. сроком на одиннадцать месяцев. Вступление договора в силу отсрочено до 20 апреля 2009 г. (на один год). Подлежит ли такой договор государственной регистрации?
  14. 2. Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
  15. Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
  16. Статья 222.7. Срок рассмотрения заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок
  17. Статья 627. Срок договора проката
  18. 16.1. Договор аренды
  19. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  20. Форма договора аренды

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/srok-dogovora-arendyi.html

Срок договора аренды: отличия и разновидности сроков при оформлении – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Срок аренды и срок договора аренды

Несмотря на то что срок арендного соглашения не является существенным условием, его необходимо внимательно рассмотреть. Имеющиеся особенности сроков договора аренды требуют ответственного подхода, в том числе с точки зрения их разновидности и юридических тонкостей. Арендные соглашения различаются по необходимой документации и действиям сторон.

Время действия

Правовые нормы Российской Федерации определяют сроки арендного соглашения согласно договоренности сторон, фиксирующейся в договоре.

Если их не указывают в документе, то договор считается бессрочным. Участники могут в любой момент аннулировать соглашение, но одна из сторон обязана предупредить другую.

В зависимости от вида арендного договора, предупреждать необходимо за 2−3 месяца до прекращения.

Важное различие существует между такими понятиями, как срок аренды и действия договора. В первом случае подразумевается временной интервал, на протяжении которого у арендатора есть право владеть имуществом. А при втором варианте — отрезок времени, когда остаются действительными положения настоящего договора и обязанности участников.

Любой договор аренды по согласованию сторон может быть заключен на следующие промежутки времени:

  • краткосрочные отношения сроком до 12 месяцев;
  • среднесрочные арендные договоры от 1 года до 5 лет;
  • аренда от 5 до 49 лет оформляется как долгосрочный договор;
  • и, наконец, аренда на срок свыше 49 лет оформляется как бессрочный договор.

Согласно российскому законодательству, устанавливаются сроки начала и окончания арендных соглашений.

Они могут определяться календарными датами, окончанием определенного временного отрезка или событием, которое должно обязательно наступить.

Особенности соглашений

Договор аренды заключается в письменном виде и подписывается обеими сторонами. В нем обязательно устанавливаются сроки. При краткосрочных арендах действие соглашения начинается с момента подписания.

Минералы, которые подарят здоровье и деньги: 15 натуральных камней

Отсчет же срока аренды может начинаться позже. Окончание действия сделки и аренды не всегда совпадает. Равенство сроков наступает тогда, когда собственник арендуемого объекта передает его в день оформления сделки и в день окончания забирает его обратно.

Арендное соглашение оформляется при участии организаций. Если в роли арендаторов выступают обычные граждане, то между сторонами оформляется договор найма. Предметом такого соглашения являются жилые помещения.

Краткосрочная аренда

Если арендный договор на передачу во временное пользование жилого помещения заключается на период до 12 месяцев, то договор называют краткосрочным. Такие соглашения по найму или аренде различных видов помещений не требуют регистрации в соответствующих органах власти.

Эту форму нередко используют для того, чтобы упростить процедуру оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники стараются избежать регистрации соглашения. Это объясняется нежеланием тратить время на ожидание документов и платить государственную пошлину за указанную процедуру.

Важно понимать, что при заключении договора 1 числа какого-либо месяца и окончании действия в последнее число предыдущего месяца следующего года, такая сделка подлежит регистрации, т. к. временной интервал в таком случае приравнивается к календарному году. Поэтому важно указывать окончание сделки предпоследним числом предыдущего месяца в следующем году.

Соглашение может быть продлено на период меньше года, его государственная регистрация не потребуется. А также участники сделки могут прописать автоматическое продление отношений на тот же период.

Долгосрочный договор

Арендный договор, заключаемый на срок свыше 1 года, относят к среднесрочным и долгосрочным соглашениям. Его предел составляет 49 лет. По долгосрочному договору передаются следующие объекты:

  • земельные участки и недвижимость на них;
  • различные водоемы;
  • объекты, которые попадают под категорию «недра»;
  • большие производственные объекты.

Нюансы лишения недобросовестного отца родительских прав

Передача объекта на срок свыше года подлежит обязательной регистрации. Соглашение вступит в силу с момента получения соответствующих регистрационных документов. Должен быть поставлен штамп на оригинале документов, а также необходимо внесение записи в электронную базу данных Росреестра.

Регистрационные процедуры арендных соглашений длятся 21 день с подачи требуемых документов в Росреестр или местное отделение кадастровой палаты и картографии. Если арендатор по окончании действия аренды продолжает пользоваться имуществом, то при отсутствии возражений со стороны собственника сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях.

При отказе одной из сторон от государственной регистрации другой участник имеет право обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции. В нем содержится требование о прохождении государственной регистрации соглашения. Долгосрочные соглашения могут быть преобразованы в собственность арендатором при отсутствии препятствий со стороны законодательства.

Бессрочная аренда

Согласно правовым нормам, указание точного периода действия договора не является обязательной частью сделки. Но время пользования переданной в аренду недвижимостью не должно превышать срок, установленный законодательством. Если сделка оформляется без указания сроков, то любая из сторон может отказаться от условий договора, за 3 месяца до этого известив другого участника.

Документ о бессрочной аренде начинает свое действие с момента подписания его сторонами. При этом не предполагается его государственная регистрация. В гражданском кодексе указано, что этой процедуре подлежат срочные арендные соглашения на период больше 12 месяцев.

Описание и порядок обжалования дисциплинарного взыскания

Нередко такая процедура вызывает вопросы относительно корректности соглашения. Ведь бессрочное соглашение предполагает разные промежутки времени пользования: как год, так и 49 лет. В этом есть определенный риск для арендатора, так как собственник может потребовать прекращения договора в любой момент.

Согласование периода и пролонгация

Участники сделки должны обязательно согласовывать сроки действия соглашения. Для этого определяют следующие моменты:

  • время действия документа в соответствии с законодательством;
  • при необходимости применение условий к отношениям, возникшим до подписания;
  • право арендатора оформить сделку на следующий период времени;
  • условия продления договора на новый временной отрезок.

Если арендатор на протяжении всего периода действия соглашения исправно пользовался объектом, то при желании продолжать пользоваться таковым есть приоритетное право продления. Но здесь существуют несколько условий:

  • нет нарушений условий договора;
  • арендатор может предложить собственнику более выгодные условия в сравнении с конкурентами;
  • не был нарушен предусмотренный законом период уведомления о желании продлить договор аренды.

Соглашение продлевается без установления временных отрезков, если арендатор не утратил прав владения объектом и нет препятствий со стороны владельца. При намерении продлить соглашение арендатор должен в письменной форме оповестить об этом владельца в установленный законом промежуток.

Так как аренда предполагается обычно на длительный срок, то арендатор должен заранее согласовать срок действия документа, а также ключевые моменты. Желательно также оформить неизменяемость на весь период соглашения.

Гранты малому бизнесу в 2017 году

По окончании аренды

Если срок аренды завершился, но арендатор не освобождает помещение, не имея претензий от владельца, то он может пользоваться имуществом на прежних условиях. Сделка тогда будет считаться пролонгированной.

Если лицо намерено освободиться от пользования арендуемым объектом, то необходимо уведомить об этом собственника недвижимости. Иначе возможно применение штрафных санкций, которые прописываются арендодателем.

Сроки арендного соглашения имеют ряд особенностей, которые необходимо учитывать при аренде любого помещения. От этого зависит набор представляемых документов, тип арендуемого помещения, условия окончания сделки.

При грамотном составлении сроков аренды можно избежать серьезных рисков, включая получение штрафных санкций за отсутствие оповещения владельцев или государственной регистрации.

Источник:

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия арендного договора не является существенным условием, но это не значит, что данное условие арендных отношений не требует ответственного подхода. Темой сегодняшней статьи будет именно срок договора аренды. Мы рассмотрим возможные сроки арендных отношений различного типа.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены.

В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени.

Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

  • И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:
  • Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.
  • Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.
  • Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок:
  • до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
  • от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
  • от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
  • без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений, которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

  • календарными датами;
  • окончанием установленного временного отрезка;
  • установлением события, которое обязательно наступит.

Особенности арендных соглашений

Заключение договора, который обязательно составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки, сопровождается определением сроков. В некоторых случаях договор начинает действовать с момента его подписания (краткосрочные арендные отношения).

При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников.

Но иногда обязательства по договору, могут превышать срок его действия. А значит, срок арендного соглашения и период действия договора не всегда совпадают.

Источник: https://abmrsk.ru/dolgi-i-kredity/srok-dogovora-arendy-otlichiya-i-raznovidnosti-srokov-pri-oformlenii.html

Срок аренды

Срок аренды и срок договора аренды

Срок аренды – период, на который оформляется арендный договор. Как правило, срок аренды составляет от года до пяти лет. В бизнес-центрах такие сделки оформляются на три года и более.

Срок аренды – время, в течение которого сторона-арендатор может владеть и использовать имущество на условиях, прописанных в договоре.

Срок аренды: сущность, нормы законодательства

Срок аренды – временной промежуток, в течение которого субъект, арендующий имущество, может использовать его по назначению (с учетом условий договора). Часто люди путают срок аренды с периодом действия договора. На самом деле это разные понятия.

Срок действия соглашения – временной промежуток, в течение которого действуют прописанные сторонами условия и выполняются взятые обязательства.

Соглашение работает со дня оформления и подписания. При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников.

Бывают обязательства, которые могут иметь срок, превышающий период действия соглашения. Следовательно, срок аренды и период действия не всегда равны. Совпадение возможно в случае, если сторона-арендодатель отдает объект стороне-арендатору в момент оформления договора и возвращает в день завершения его действия.

В статье 610 ГК РФ по отношению к сроку аренды сказано следующее:

– соглашение по аренде оформляется на период, который определен соглашением;

– если срок аренды не указан, то документ считается бессрочным. В данном случае любой из субъектов имеет право на расторжение договора с условием предварительного оповещения субъектов сделки;

– по закону можно устанавливать предельные сроки соглашения, в данном случае период действия не прописывается.

Срок аренды: характеристики, особые случаи

Срок аренды носит временный характер, который определяется договором и согласовывается двумя сторонами.

При согласовании срока аренды в учитывается:

– начало срока аренды – день, когда объект сделки передается стороне-арендатору в пользование;

– окончание срока аренды – момент передачи имущества владельцу или основному арендатору после завершения пользования имуществом;

– срок аренды должен фиксироваться календарной датой.

При отсутствии срока аренды в соглашении действуют следующие правила:

– соглашение считается оформленным и имеет силу, ведь срок аренды – не является ключевым условием для данного документа;

– срок аренды равен периоду действия соглашения между сторонами;

– при отсутствии согласования срока действия соглашение считается оформленным на неограниченное время. Как следствие, у любого из субъектов есть право отказаться от обязательств.

Если срок аренды определяется конкретной датой, то действуют следующие правила:

– стороны должны знать даты начала и завершения пользования имуществом и согласовать эту информацию в момент оформления договора;

– арендный период определяется указанием временного промежутка, ограниченного днями в календаре. Такое согласование влияет на срок аренды и размер арендной платы;

– предлоги «до» и «по» при определении периода действия имеют в судах неоднозначную трактовку. Одни инстанции утверждают, что предлог «до» свидетельствует о необходимости исключения даты из арендного срока, а другие – наоборот;

– во избежание описанных выше разногласий в договор аренды вносится параметр «включительно». Это слово показывает, входит ли конкретный день в период аренды или нет.

При определении срока аренды по факту истечения временного промежутка:

– исчисление должно производиться временными отрезками (часами, днями, месяцами и так далее);

– начало периода – всегда календарная дата. Последняя может не совпадать со вступлением в силу самого соглашения. При этом срок аренды наступает с числа, когда объект переходит в пользование к новому владельцу;

– если срок составляет несколько лет, то он заканчивается определенным числом и месяцем последнего года.

Особые случаи:

– срок аренды может начинаться при наступлении неизбежного события, к примеру, при начале посевной;

– срок аренды будет равен периоду действия соглашения, если сторонами установлен арендный срок путем указания случая, не относящейся к неизбежным. Здесь сторона-арендодатель может расторгнуть соглашение, а арендатор уже не будет иметь права использовать объект.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/17200-srok-arendy

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Срок аренды и срок договора аренды

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.