Срок признания сделки недействительной по недвижимости

Содержание

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Гражданский кодекс Российской Федерации

Срок признания сделки недействительной по недвижимости

Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие “срок исковой давности по сделкам с недвижимостью”. Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?

Значение термина

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит определение данного термина (статьи 181, 195-205). Под данным понятием понимают промежуток времени, который прошел после совершения сделки с недвижимостью. В течение этого периода сделка может быть оспорена, а ее результат признается недействительным только в суде. Необходимость данного периода заключается в защите прав собственников.

На практике этот термин довольно часто применяется юристами в судебных спорах по купле-продаже недвижимости, разделу имущества после развода супругов, договорам дарения.

Нередко при оформлении документов для купли-продажи допускаются ошибки. Некоторые легко поправимы, для устранения других же может потребоваться и судебное разбирательство.

Если истек срок исковой давности, участники сделки уже не смогут подать исковое заявление в суд.

Что он подразумевает?

Этот период необходим для того, чтобы одна из сторон сделки успела подать судебный иск на нарушителя. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует эти нормативно-правовые отношения. Изменить время этого периода невозможно.

Законодательно закреплены две разновидности данного периода – общий и специальный. Общий применяется, как правило, в судебных спорах по договорам купли-продажи, его длительность – 3 года. Специальный же не ограничивается 3-летним периодом.

Специальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью требуется при решении вопросов, возникающих после их признания недействительными.

Длительность специального периода согласно законодательству может составлять:

  • 3 месяца (если нарушается право преимущественной покупки).
  • Полгода (если иск оформляется чекодателями).
  • Год (если иск связан с грузоперевозками).
  • 2 года (если иск касается некачественно выполненной работы).
  • 5 лет (если покупатель выявил существенные недостатки строительной фирмы).

Когда вступает в силу?

На период исковой давности не может повлиять инициатива одного из участников сделки. Согласно российскому законодательству, данный период наступает сразу после того, как одна из сторон договора узнала о нарушении, приносящем ей ущерб.

Однако не все физические лица могут знать о или догадываться нарушениях из-за неопытности. Исходя из этого, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью наступает после выявления факта правонарушения и информирования о нем сторон договора.

Можно ли приостановить течение данного периода? Российское законодательство гласит о том, что это можно сделать при ситуациях:

  • Произошла чрезвычайная ситуация (определяется при каждом случае индивидуально).
  • Стороны сделки проходят службу в Вооруженных силах.
  • Приостановлено действие законодательного акта, который регулировал данные правоотношения.

Период исковой давности может быть прерван и вновь возобновлен, когда одна из сторон составила судебный иск либо другая признала факт содеянного правонарушения.

Оспоримые сделки

Оспоримыми сделками называются операции с недвижимость, легитимность и действительность которых признается решением суда. Законодательство определяет следующие признаки оспоримой сделки:

  • Заключение договора произошло под условием обмана, насилия, угрозы жизни и здоровью либо по преднамеренному сговору сторон.
  • Сделка совершалась одной из сторон при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных для нее условиях.
  • Договор заключался под влиянием заблуждения (наличие данного факта доказывается в судебном порядке).
  • Если одна из сторон договора – недееспособное или несовершеннолетнее лицо, действовавшее без согласия опекунов или законных представителей.
  • Если для сделки не было получено согласие одного из супругов.

Если при данных ситуациях суд признает совершенные операции с имуществом недействительными, ответчик обязуется вернуть полученное имущество истцу. Полученные доходы ответчика становятся собственностью государства. Период исковой давности в случае оспоримых сделок составляет год, однако может быть и продлен судом.

Притворные сделки

Притворными сделками называются действия, совершаемые для того, чтобы прикрыть одну из сторон. Такие действия при любых обстоятельствах признаются недействительными. Например, когда физическое лицо заключает договор купли-продажи недвижимого имущества с фирмой или предприятием, но который оформляется как сделка обмена.

Мнимые сделки

Мнимые сделки – это операции, совершаемые без реальных намерений с целью заблуждения определенных лиц. Нередко данные махинации совершаются для того, чтобы скрыть имущество от налоговой инспекции. К примеру, стороны совершают сделку по купле-продаже недвижимости, но фактически обязанности и правовые последствия не возникают и не меняются.

Ничтожные сделки

Судебные споры по недвижимости являются одними из самых сложных, особенно если это касается признания ничтожности или недействительности сделки. В статьях 168-172 Гражданского Кодекса приводятся условия признания ничтожности сделок, к ним относятся:

  • Операции, которые не соответствуют действующим законодательным нормам.
  • Действия, противоречащие законодательным основам и нравственности.
  • Сделки мнимые либо притворные.
  • Действия, совершаемые недееспособными гражданами и несовершеннолетними.

Важно отметить, что операции с недвижимостью могут признать законными в судебном порядке, если они совершались опекунами, родителями, усыновителями недееспособных или несовершеннолетних лиц с целью получения выгоды последними. Примечательно, что ничтожные сделки признаются недействительными и без решения суда. В суд вправе обратиться заинтересованное лицо для устранения юридических последствий сделки.

Раздел имущества: срок исковой давности

В 38 статье Семейного Кодекса РФ говорится о том, что период исковой давности по вопросам, касающимся раздела супружеского имущества, – 3 года, как и в общих случаях. Однако данная статья не уточняет, с какого момента необходимо отсчитывать этот период.

В 9 главе 200 статье Гражданско-правового Кодекса указано, что срок исковой давности отсчитывается после того, как одна из сторон операции с недвижимостью узнает о нарушении своих прав. Таким образом, при возникновении споров по разделу имущества, один из бывших супругов может подать исковое заявление в суд и через несколько лет после развода в случае необходимости.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: дарение

Договор дарения также может быть признан недействительным в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 3 года, однако отсчитывается он с момента вступления договора в силу. Если же иск подается третьим лицом, отсчет срока ведется с того момента, как оно узнало о дарении.

Согласно 181 статье гражданского законодательства, данный период не должен быть более 10 лет. Дарственная будет признана недействительной, если истец предоставит доказательства.

Дар необходимо будет вернуть в том виде, в котором он был первоначально, иначе ответчик выплачивает его полную стоимость.

Наследство

Нередко в судебной практике возникают споры по недвижимости, касающиеся наследования. Период исковой давности при таких обстоятельствах законодательно не закреплен, поэтому заявление в суд можно подать через несколько лет.

Это касается ситуаций, когда наследник фактически владеет имуществом, однако у него нет права собственности.

А в спорах, касающихся раздела наследства, когда происходим оспаривание завещания, 3-летний период возможной подачи иска устанавливается 196 статьей Гражданского Кодекса.

При совершении операций с недвижимым имуществом нередко возникают разногласия сторон договора. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью является гарантией прав их добросовестных участников. В общем случае длительность данного периода – 3 года. Сделки могут быть как ничтожными, так и оспариваемыми. На это необходимо обязательно обращать внимание при составлении искового заявления.

Источник: https://FB.ru/article/249553/srok-iskovoy-davnosti-po-sdelkam-s-nedvijimostyu-grajdanskiy-kodeks-rossiyskoy-federatsii

Признание сделки с недвижимостью ничтожной

Срок признания сделки недействительной по недвижимости

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка.

разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует.

По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

  1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
  2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
  3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
  4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
  5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
  6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

  • Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
  • Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
  • Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
  • Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной.

Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения.

Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе.

Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.

Источник: https://advokat-osherov.ru/blog/priznanie-sdelki-s-nedvizhimostyu-nichtozhnoy/

Признание договора недействительным по ГК РФ: основания, порядок действий, сроки давности

Срок признания сделки недействительной по недвижимости

– В каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным и какие последствия может повлечь признание договора недействительным?

– Признание договора недействительным влечет за собой невозможность его исполнения. Перечень оснований для признания договора недействительным содержится в Гражданском кодексе. Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными (на основании ст. 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ).

Недействительные договоры – это соглашения, не влекущие за собой возникновение гражданских прав и обязанностей, которые ожидали стороны при подписании.

Основания для признания договора недействительным

Наличие оснований для признания сделки недействительной позволяет ее оспорить.

Основаниями, которые позволяют признать договор недействительным, по нормам гражданского права являются:

  1. Нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта (на основании п. 2 ст. 168 ГК).
  2. Цель подписания договора противоречит основам правопорядка и нравственности (на основании ст. 169 ГК).
  3. Договор подписан для вида без намерения создать правовые последствия (по п. 1 ст. 170 ГК). Например, договор купли-продажи квартиры не для передачи права собственности на нее, а для сокрытия имущества от взыскания в рамках открытого исполнительного производства.
  4. Договор совершен в целях прикрытия другой сделки, включая сделку на иных условиях (по п. 2 ст. 170 ГК). Например, вместо договора купли-продажи оформлена дарственная для ухода от налогообложения.
  5. Договор подписан недееспособным вследствие психического расстройства гражданином (на основании ст. 171 ГК). Но здесь есть определенный нюанс: если сделка совершена в интересах этого гражданина и повлекла для него выгоды, то она не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 171 ГК.
  6. Договор подписал несовершеннолетний гражданин в возрасте до 14 лет (малолетнее лицо) – по ст. 172 ГК или в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителя или усыновителей по ст. 175 ГК.
  7. Договор подписан в противоречии с целями деятельности, которые были сформулированы в учредительных документах (на основании ст. 173 ГК).
  8. Документ подписан без получения согласия от третьего лица, органа юрлица, государственных и муниципальных органов власти (на основании ст. 173.1 ГК).
  9. В рамках договора превышены полномочия на заключение сделки (по ст. 174 ГК).
  10. Договор, подписанный с нарушением запрета или ограничения на распоряжение имуществом, которое вытекает из законодательства о банкротстве или запрета на распоряжение имуществом должника (на основании ст. 174.1 ГК). Например, договор купли-продажи имущества из состава конкурсной массы, которая должна была быть направлена на продажу в целях погашения требований кредиторов, и тем самым должник нарушил имущественные интересы кредиторов.
  11. Договор по распоряжению имуществом, который был свершен без согласия попечителя, если лицо был ограничено в дееспособности (на основании ст. 176 ГК).
  12. Договор подписало дееспособное лицо, но в момент его подписания оно находилось в таком состоянии, когда было не способно понимать значения своих действий или руководить ими (по нормам ст. 177 ГК). Например, договор подписало лицо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
  13. Договор подписан под влиянием заблуждения и может быть признан недействительным по иску стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Заблуждение стороны должно быть настолько существенным, что, зная о реальных последствиях договора, сторона никогда бы не пошла на его подписание (на основании ст. 178 ГК).
  14. Договор был совершен под влиянием насилия, угрозы или обмана, либо он вынужденно был заключен на крайне невыгодных условиях из-за тяжелых обстоятельств (по ст. 179 ГК). Обоснованием невыгодных условий договора могут стать доказательства того, что условия договора существенно отличаются от условий аналогичных контрактов (Определение ВС РФ от 2016 года №305-ЭС16-9313).

В рамках каждого типа договоров могут выступать свои основания для признания их недействительными. Например, для кредитных договоров такими основаниями выступают несоблюдение обязательной письменной формы (по ст. 820 ГК), нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта, неспособность подписывать договор из-за возраста или психического расстройства, прочие основания (например, заемщика не уведомили о существенных условиях договора).

Сторона не может заявлять о том, что соглашение было недействительным после принятия исполнения по договору и при отсутствии надлежащего исполнения договора в полном объеме или в определенной части.

Исключением являются те случаи исполнения договора, в рамках которого были зафиксированы заведомо недобросовестные действия (по ст. 431.1 ГК).

То есть контрагент еще на этапе подписания договора не ставил перед собой целью его исполнение.

В чем разница между оспоримым недействительным и ничтожным договором

Ряд сделок признается ничтожным, то есть такие сделки становятся недействительными с момента совершения и не предполагают оспаривания в судебном порядке.

Недействительность договора при наличии оснований может быть установлена в судебном порядке или определяется в силу закона. Оспоримый договор признается недействительным по решению суда, а ничтожным – во внесудебном порядке. На это указывается в п. 71 Постановления Пленума ВС от 2015 года №25.

Так как оспоримая сделка недействительна уже в момент подписания, то никаких юридических последствий она повлечь не может. Можно сказать, что оспоримого договора попросту не существовало.

Например, ничтожными являются мнимые договоренности (которые заключались только для вида), без намерения создания гражданско-правовых последствий, а также притворные сделки (например, дарственные вместо договора купли-продажи).

Уже изначально не имеющими правовых оснований признаются договоры, которые подписаны в отношении имущества, если распоряжение таким имуществом запрещено или ограничено (заложенное имущества или с иным обременением) или совершенные недееспособным, малолетним.

Оспоримыми являются, например, сделки, подписанные без обязательного согласия третьих лиц или государственных инстанций, в ущерб интересам третьих лиц, под влиянием заблуждения или угроз, заведомо кабальные сделки.

Порядок признания договора недействительным

Признание подписанного договора недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, включая арбитражный процесс (если сторонами дела являются индивидуальные предприниматели и юридические лица).

В судах общей юрисдикции чаще всего оспариваются договоры купли-продажи, дарения имущества, кредитования и микрофинансирования, страхования жизни и пр.

В арбитражных судах чаще всего рассматривают договоры аренды, купли-продажи имущества, контрактов по 223-ФЗ или 44-ФЗ, контрактов от имени юрлица, подписанных с ограниченными полномочиями и пр.

Заявление о недействительности договора направляется заинтересованным лицом по месту проживания ответчика. С таким заявлением может обратиться любое лицо, которое способно доказать наличие интереса к признанию договора недействительным. Например, оспорить завещание может только наследник по закону, который мог бы претендовать на наследство при отсутствии завещания. То есть имущественные интересы истца должны быть ущемлены. Тогда как подать исковое заявление наследники второй очереди при наличии первоочередных наследников не вправе.

Требования в исковом заявлении могут исходить только от лиц, перечисленных в Гражданском кодексе. Это, например, законный представитель, потерпевший, учредители и пр. Необходимо будет предоставить доказательства недействительности сделки, а истец должен действовать заведомо добросовестно.

Хотя оснований для признания сделки недействительной достаточно много, чаще всего суды рассматривают иски по следующим основаниям:

  1. Оспаривание договоров по отчуждению недвижимости обиженными родственниками. Обычно они настаивают, что их родственник на момент подписания договора не отдавал себе отчета в своих действиях и не понимал последствия договора, он не мог подписывать договор по причине старческого слабоумия, он подписал договор под давлением или через шантаж
  2. Оспаривание сделок по отчуждению имуществ юридическими лицами, которые находятся в состоянии банкротства. Целью оспариваемых сделок является причинение имущественного вреда кредиторам.

Для оспаривания сделки истцу необходимо пройти следующие этапы:

  1. Определить основание для признания сделки недействительной.
  2. Определить подсудность дела: суд общей юрисдикции или арбитражный суд
  3. Составить исковое заявление с учетом требований ст. 131 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) или ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса (АПК) – для арбитражных дел.
  4. Подготовить доказательства по делу: документы-основания и свидетельства допущенных нарушений.
  5. Оплатить государственную пошлину.
  6. Подать исковое заявление в суд с соответствующими требованиями: признать договор недействительным.

Исковое заявление

В исковое заявление необходимо включить следующие сведения:

  1. Наименование суда.
  2. Адрес судебной инстанции.
  3. Сведения об истце.
  4. Сведения об ответчике.
  5. Цена иска.
  6. Описания обстоятельств случившегося: суть оспариваемого договора, когда и кем он был подписан, на каких основаниях.
  7. Основание для признания договора недействительным со ссылкой на нормы Гражданского кодекса.
  8. Требования к суду.
  9. Дата и подпись.

С примерной формой искового заявления для признания сделки недействительной можно ознакомиться здесь.

К заявлению прикладываются документы, на которые ссылается истец в исковом заявлении, копия паспорта, квитанции оплаченной госпошлины. Истцу предстоит направить копию искового заявления ответчику.

Сроки исковой давности

При подаче искового заявления о признании сделки недействительной должны быть учтены сроки исковой давности. Они составляют три года на основании п. 1 ст. 181 ГК для признания сделки недействительной, а оспоримой – 1 год по п. 2 ст. 181 ГК.

Сроки рассмотрения исковых заявлений о признании сделки недействительной варьируются в зависимости от юрисдикции дела. По нормам ст. 154 ГПК при рассмотрении исков в судах общей юрисдикции они составляют до 2 месяцев, по ст. 152 АПК для арбитражных судов – до 6 месяцев.

Данные сроки затрагивают подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс может затянуться в зависимости от сложности и категории дела, необходимости исполнения судебных запросов, экспертизы и оценки, необходимости привлечения свидетелей.

Последствия

После того как договор был признан недействительным, то наступают следующие последствия (с учетом положений ст. 167 ГК):

  1. Юридические последствия недействительности наступают уже с момента подписания.
  2. Реституция, то есть восстановление статуса-кво: изначального положения сторон до заключения сделки. Например, если в рамках данного договора было продано имущество, то продавец вновь становится собственником, а покупатель утрачивает все права на это имущество. Или если удалось оспорить дарственную на квартиру, оформленную престарелой бабушкой в пользу внучки, то недвижимость включается в наследственную массу и делится между всеми родственниками (если бабушка уже умерла на день признания договора недействительным). Когда имущество, отчужденное по сделке, вернуть в натуре невозможно, то сторона должна компенсировать ущерб в денежной форме.
  3. Прекращение сделки в перспективе, если из сути соглашения следует возможность его прекращения только в будущем.
  4. Применение условия односторонней реституции, когда одной из сторон попросту нечего возвращать, то есть отсутствовало исполнение. Правила односторонней реституции применимы при отсутствии у стороны противоправного умысла.

Еще одним возможным последствием признания сделки недействительной может быть взыскание ущерба или убытков.

Таким образом, основания для признания договора недействительным прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Сделки могут быть оспоримыми или признаваться недействительными только по результатам удовлетворения иска от заинтересованного лица, или они могут признаваться ничтожными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Судебные споры , Читатель спрашивает , Юридические термины

Источник: https://zakonguru.com/situacii/dogovor-nedeystvitelnyi.html

Недействительные сделки по новым правилам

Срок признания сделки недействительной по недвижимости

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.

Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е.

по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.

Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

– неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);

– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

– дарение между не родственниками;

– снятие с регистрационного учета по доверенности;

– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

– признание прав собственности по решению суда;

– нерыночная цена в договоре;

– неэквивалентная мена без доплаты;

– свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта.

Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы.

Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании.

В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет “досье” на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».  

Источник: https://www.cian.ru/stati-nedejstvitelnye-sdelki-po-novym-pravilam-218000/

Исковая давность при признании сделок недействительными

Срок признания сделки недействительной по недвижимости

Согласно законодательству недействительные сделки нужно разделять на 2 вида:

Здесь стоит сделать небольшое отступление и объяснить разницу между ничтожной и оспоримой сделкой. К примеру люба сделка которая нарушает закон признается недействительной, но эта недействительность бывает разной.

В первом случае признать сделку или договор недействительной должен суд, а в другом случае нарушения могут быть настолько глубокими и явными, что сделка признается недействительной без специального решения суда, как раз в этом случае признания сделки недействительной признаются ничтожные сделки.

Признание сделки ничтожной происходит в случаях если сделка была заключена с прямыми нарушениями конституции, также последствия могут возникнуть если нарушен любой другой нормативно правовой акт, созданный для регулирования правоотношений в данной области.

Также если сделка была произведена с целью уменьшить сумму НДС или других налогов, к примеру с продажи недвижимости, автомобиля, сознательно занижая сумму продажи в ДКП (в этом случае иск может подать налоговая служба и суд нередко поддерживает такие заявления).

Есть еще один пример в котором сделка может признаваться ничтожной, допустим на ваше имущество хотят обратить взыскание судебные приставы, но вы совершаете сделку с целью сокрытия имущества от взыскания и продаете его родственникам (к примеру машину или вторую квартиру), но по факту денег вы за продажу не получаете и сами также продолжаете пользоваться данным имуществом.

В такой ситуации все заинтересованные в вашей платежеспособности кредиторы или приставы по закону могут подать на вас исковое заявление с требованием признать такую сделку ничтожной, довольно часто суд встает на их сторону.
На какое имущество приставы не могут наложить взыскание

Сделка признается ничтожной, если под видом такой сделки скрывается другая сделка. Если к примеру на дорогую машину оформляется договор дарения, а деньги за авто передаются без ДКП, из рук в руки (тайно), данная схема позволит уйти от налога.

Ничтожная сделка признается таковой если сторона с которой совершалась сделка признано судом недееспособным или лицо с которым заключалась сделка не достиг возраста в котором он обретает полную дееспособность.

Если сделка заключалась организацией, но лицо заключившее ее по уставу не имеет права заключать сделки или договора такого рода.

Особо яркий пример ничтожной сделки, если к примеру лицо не имеющее право собственности на квартиру заключило договор купли продажи этой самой квартиры. Данная сделка не повлечет за собой переходя права собственности, даже в случае полного соблюдения письменной формы и даже если произведена регистрация данной сделки и переданы денежные средства.

Также стоит сказать и об оспоримой сделке, если к примеру ничтожная сделка признается недействительной с того момента когда она была заключена, то оспоримая сделка признается недействительной с момента когда суд признал ее таковой. В любом случае данные сделки рассматривает суд и со стороны может показаться что разница между ними несущественная, однако эти два вида сделок несут совершенно разные последствия, нередко очень серьезные.

Так какая же исковая давность при признании сделок недействительными?

Мы с вами разобрались в чем отличие оспоримой сделки от ничтожной, это нам понадобится для понимания в каком случае предусмотрен один срок давности, а в каком другой.

Срок исковой давности в рамках ничтожной сделки 3 года, с момента когда лицо узнало или должно было узнать о том, что его права нарушены. Если при заключении сделки нарушены права третьих лиц, то в данном случае срок исковой давности начинается с момента когда данной лицо узнало или должно было узнать о том, что его права нарушены и не может превышать 10 лет.

При оспоримой сделке, которая порождает все правовые последствия, но если заинтересованное лицо подаст иск в суд, то в судебном порядке данную сделку признают недействительной. Срок исковой давности при заключении такой сделки составляет 1 год, со дня когда лицо чьи права нарушены узнал или должен был узнать об обстоятельствах при которых необходимо обращение в суд.

Можно привести пример, вы покупаете авто и узнаете что оно в аресте хотя в ДКП было черным по белому прописано, что продавец гарантирует отсутствия залога и ареста и ставит под всем этим свою подпись, в данному случае вы в течении года можете подать иск о признании оспоримой сделки недействительной, так как вас ввели в заблуждение и обманули, а данная ситуация попадает под пункт 2 статьи 181 ГКРФ, который ссылается на пункт 2 статьи 179 ГКРФ, в пункте указано, что сделка признается недействительной если она заключена под влиянием обмана и данная сделка признается недействительной по иску потерпевшего.

В итоге срок давности по недействительным сделкам зависит от особенностей юридических отношений в конкретном случае, то есть если ваша сделка ничтожная от срок давности 3 года, если вы третье лицо и ваши права нарушены, то не более 10 лет. Если сделка оспоримая, то срок давности по ней 1 год.

Как вы видите отличия очень весомые и перед тем как вы обратитесь в суд, убедитесь какой вид сделки был осуществлен в вашем случае и соблюдены ли сроки давности.

Надеюсь данная статья открыла вам глаза на многие тонкости, конечно она не может является исчерпывающим руководством и не может применяться в каждом случае, ведь каждая ситуация уникальна по своему, но общее представление вполне дает. А я вам желаю удачи и увидимся в других статьях.

Источник: https://yurist174.ru/grazhdanskoe-pravo/sdelka/iskovaya-davnost-pri-priznanii-sdelok-nedeystvitelnymi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.