Сроки признания сделки с недвижимостью недействительной

Содержание

Признание сделки с недвижимостью недействительной, применение последствий недействительности

Сроки признания сделки с недвижимостью недействительной

Применительно к жилищным правоотношениям, институт признания сделки недействительной используется, в частности, при оспаривании договоров купли-продажи недвижимого имущества в целях возврата добросовестному продавцу недвижимого имущества, переданного покупателю, а также для возврата покупателю оплаченных денежных средств.

Разумеется, недействительным может быть признана  не только договор купли-продажи недвижимости, но и любой другой гражданско-правовой договор.

Как отмечалось ранее, в отличии от ситуаций, в которых  между лицами отсутствуют договорные отношения,  наличие договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности, означает, что спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению  не по правилам статей 301, 302 ГК РФ, регулирующих порядок возврата имущества из чужого незаконного владения,  а в соответствии с законодательством, регулирующим именно эти отношения. Данная позиция определена в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Требование о возврате недвижимого имущества по правилам о реституции, закрепленным в пункте 2 статьи 167 ГК, может быть заявлено только стороне по недействительной сделке

Собственник имущества не может в возврата своей вещи по правилам пункте 2 статьи 167 потребовать признания недействительности всех последующих сделок по отчуждению его имущества, имевших место после первой недействительной сделки, во исполнение которой оно было передано. Данный вывод следует из пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П.

Правовую основу института признания сделки недействительной составляют положения ГК РФ, закрепленные в статьях 166-181. Ряд вопросов по применению отдельных положений недействительности регулируется отдельными постановлениями высших судов.

Какого-либо единого документа, охватывающего все аспекты применение норм о недействительности, в настоящее время не существует.

Гражданский кодекс разделяет недействительные сделки на оспоримые сделки, то есть недействительные по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами в силу признания таковой судом и ничтожные, которые недействительны с момента их совершения независимо от признания судом. Вне зависимости от отнесения сделки к оспоримым и ничтожным, любая недействительная сделка не порождает гражданско-правовых последствий, наступления которых желали ее стороны.

Несмотря на то обстоятельство, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), действующее законодательство не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Такие споры подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Срок исковой давности для признания недействительной ничтожной сделки определяется пунктом 1 статьи 181 ГК РФ и составляет 3 года в отличии от срока исковой давности по требованию о признании недействительной оспоримой сделки, который составляет один год (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Данное положение сформулировано в пункте 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Практическое значение данного положения заключается в возможности обращения в суд с одной формой иска для всех видов недействительных сделок в отсутствии вероятности отказа в удовлетворении заявленных требований по основанию их несоответствия фактическим обстоятельствам.

страхование

Недействительность сделки означает отсутствие признания за ней качеств юридического факта, приводящего к правовому результату, на который она изначально направлена.

Недействительность может быть обусловлена:

– незаконностью содержания;

– неспособностью сторон к участию в сделке;

– несоответствием воли и волеизъявления;

– несоблюдением формы сделки.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен достаточно широкий перечень оснований отнесения недействительных сделок к ничтожным и оспоримым, с практической точки зрения отличающихся особенностями доказывания тех либо иных обстоятельств.

Правовыми последствиями недействительности сделок является восстановление состояния, существовавшего до совершения сделки (реституция). Соответственно, если сделка на момент признания ее недействительной не исполнена, то единственным последствием будет ее аннулирование.

В случае же исполнения ее хотя бы одной из сторон, каждая из них обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) вместо обязанности возвратить полученное появляется обязанность возместить его стоимость в деньгах.  В то же время, из данного правила существует ряд исключений.

Так в случае, если ничтожная сделка, совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, при наличии противоправного умысла у ее сторон порождает обязанность для каждой из сторон возвратить полученное по сделке в доход государства.

При наличии умысла лишь у одной из сторон все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход государства.

Похожие последствия возникают при признании недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. В этом случае потерпевшему возвращается имущество, переданное во исполнение сделке.

Полученное же другой стороной взыскивается в доход государства. В ряде случаев применяются дополнительные меры. Так, в случае недействительности сделки, совершенной признанным недееспособным гражданином, у другой стороны появляется обязанность возместить потерпевшему причиненный реальный ущерб. Данное правило применяется при условии, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Обязанность возместить причиненный реальный ущерб также предусмотрена в случае признания недействительными сделок, совершенных малолетними в возрасте до четырнадцати лет, несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и гражданами, не способными понимать значения своих действий.

Вопрос соответствия Конституции РФ установленных ГК РФ последствий недействительности сделок неоднократно являлся предметом  рассмотрения Конституционного суда РФ.

Несмотря на существование объективной возможности причинения двухсторонней реституцией материального ущерба добросовестному приобретателю, данные положения были признаны соответствующими Конституции, поскольку заложенный в них механизм является гарантией соблюдения баланса интересов как добросовестных приобретателей имущества, так и продавцов, поскольку последние также нуждаются в механизме защиты от утраты собственности.

В случае признания сделки недействительной индивидуально-определенная вещь возвращается передавшему ее лицу только потому, что сделка оказалась недействительной

При этом, в отличии от возврата имущества из чужого незаконного владения

, не имеет значения добросовестность лица, получившего вещь по недействительной сделке. Также сторона недействительной сделки не только не должна доказывать своего права на переданную вещь, но может и не иметь такого права. Как отмечено Президиумом ВАС РФ в пункте 3 информационного письмо от 13.

11.2008 N 126: «По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное по сделке имущество. Стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки».

В случае, когда возврат индивидуально-определенной вещи по каким-либо причинам не возможен, вместо возврата применяется принцип компенсации- возмещения стоимости переданного имущества. В частности, возврат не возможен, если предметом договора являются вещи, обладающие родовыми признаками.

Например, денежные купюры или нефть, смешивающиеся с таким же имуществом приобретателя. Сказанное означат, что в случае признания недействительным договора приобретатель такого имущества получает неосновательное обогащение в размере стоимости имущества.

По  этой причине к обязательствам о возврате полученного по недействительной сделке также применяются нормы о неосновательном обогащении (статья 1103 ГК РФ).

Завершая изложенное, представляется целесообразным указать, что о нормы о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, применяются также и к требованиям о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма. Основанием применения аналогии закона в данном случае является часть 1 статьи 7 ЖК РФ. 168 ГК РФ. Требования о признании недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения может быть заявлено в течении трех лет со дня, когда началось исполнение этого решения. Данная позиция содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”».

В данной статье рассмотрены основные вопросы, связанные с применением положений о недействительности сделок и имеющие, на наш взгляд, первостепенное значение для практического применения.

В то же время, за пределами этой статьи оставлен ряд вопросов, обладающих дискуссионным характером, в том числе, относящихся к процессуальным аспектам признания сделки недействительной.

В случае, если данная статья не содержит ответа на имеющийся вопрос, Вы можете получить ответ на него как на данном сайте, так и в частном порядке на личном приеме.

Источник: https://ooofz.ru/priznanie-sdelki-s-nedvizhimostyu-nedejstvitelnoj-primenenie-posledstvij-nedejstvitelnosti/

Порядок признания купли-продажи квартиры недействительной – кто и когда может оспорить сделку с недвижимостью

Сроки признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.

Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.

статьи:

Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

Перечислим, при каких именно:

  1. Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
  2. Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
  3. Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности – или является полностью недееспособным.

  4. Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители.

    В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».

  5. Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п.

    Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.

  6. Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.

  7. Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
  8. Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
  9. На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
  10. Несогласие третьего лица на совершение сделки.

    Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:

  1. 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
  2. 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге.

    При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.

  3. 10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай – индивидуален.

Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Например, подтверждением может служить:

  1. Сам договор, оформленный не по нормам законодательства. Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
  2. Личные документы, данные которых могли быть напутаны в договоре.

  3. Выписка с банковского счета или карты, подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
  4. Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств, может также быть доказательством.

    Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.

  5. Решение/постановление суда о недееспособности лица, участвующего в сделке.
  6. Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний.

    Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.

  7. Наличие обременений. О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.

  8. Отсутствие письменных согласий третьих лиц, которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
  9. или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия.

    Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию – для защиты себя, своей жизни и здоровья.

  10. Другие документы, подтверждающие факты мошенничества.

    Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги – смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

  1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
  2. Напишите исковое заявление в суд, находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.

  3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
  4. Подайте документы и заявление  в суд.

    Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.

  5. Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
  6. Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

 Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество.

Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона – как покупатель, так и продавец.

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда

После вашего обращения в судебную инстанцию, есть несколько вариантов, как могут дальше складываться дела:

  1. Возбуждено уголовное дело правоохранительными органами. В суде вас обязательно должен представлять адвокат. Рассматривать дело будут с третьими лицами – участковыми или полицейскими, если возникнут вопросы.
  2. Дело не носит характер уголовного, и его рассматривают без адвоката. При таком варианте вам не обязательно обращаться к адвокату. Достаточно предоставить исковое заявление и доказательства своим словам.

Позаботьтесь о свидетельских показаниях и доказательной базе. Помните, что ответчик тоже должен находиться на заседаниях, его слова и документы можно будет опротестовать.

По окончании судебного разбирательства вы получите решение/постановление суда. Оно может быть, как в вашу пользу, так и нет.

Если суд не удовлетворил ваши требования, и вы не согласны с принятым решением, то можете обратиться в вышестоящие органы.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/799-poryadok-priznaniya-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj-kto-i-kogda-mozhet-osporit-sdelku-s-nedvizhimostyu.html

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году – по наследству, договору купли-продажи – Все пособия

Сроки признания сделки с недвижимостью недействительной

Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.

Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения.

По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить.

Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.

Общая исковая давность по соглашениям с недвижимостью

Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.

Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

В общем правиле о процессуальном сроке имеются исключения:

  • Если соглашение подписано лицом под влиянием физического или психологического давления, то давность начинает течь с момента прекращения давления. Такие сделки носят оспоримый характер и могут быть аннулированы в течение 12 месяцев;
  • Исковая давность по спорам о применении последствий ничтожных сделок действует со дня их исполнения. Днем исполнения считается дата государственной регистрации договора купли-продажи. Норма о моменте, когда гражданин должен был узнать о нарушении прав, здесь не применяется.

ГК РФ предусматривает максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – 10 лет. Его восстановление требует серьезной доказательной базы и поддержки профессионального юриста.

Можно ли восстановить пропущенный срок?

Конкретной нормы о продлении или восстановления срока в процессуальном праве нет. Этот вопрос решается в суде, по ходатайству заинтересованной стороны. К каждому конкретному случаю суд подходит индивидуально, учитывая обстоятельства дела.

Давность берет начало в тот момент, когда гражданин или юридическое лицо узнали о нарушении своих прав. Трехлетний срок отсчитывается от весьма условного обстоятельства. Условным оно считается потому, что его невозможно определить четко.

Поскольку для каждого случая оно индивидуально.

В качестве примера можно привести ситуацию с покупкой квартиры в новостройке.

Стороны подписали договор купли-продажи, после чего жилая недвижимость передана покупателю. Через 1 год после этого он обнаружил скрытые дефекты, не отраженные застройщиком в договоре, который таким образом нарушил условия сделки.

В течение последующих двух лет покупатель пытался урегулировать спор без участия суда: обращался к застройщику с письмами, звонил, подавал заявления в структуры, призванные защищать интересы потребителей и др.

Таким образом, с момента заключения сделки прошло более 3 лет. Экспертиза показала, что дефекты возникли по вине застройщика.

Покупатель обратился в суд с требованием об оспаривании договора купли-продажи и восстановлении срока исковой давности.

Первая инстанция отказала истцу в удовлетворении прошения, поскольку противная сторона заявила об истечении давности. Апелляционный суд отменил данное решение ввиду его ошибочности. Так как поводом для нарушения прав истца произошло не в момент подписания договора, а при обнаружении дефектов, скрытых застройщиком.

Суд первой инстанции не принял во внимание доводы истца о том, что он пытался урегулировать спор в добровольном порядке, в результате чего пропустил отведенный срок. В то же время суд апелляционной инстанции счел доводы обоснованными и вынес на их основании верное решение.

Все вышеописанное означает, что доказательства уважительности причин пропуска судьи расценивают по своему усмотрению, опираясь на внутренние убеждения. Поскольку прямых указанный в данном вопросе законодатель не оставил.

Важно! Если пострадавшая сторона принимала самостоятельные меры к устранению нарушения, исковая давность продлевается на количество времени, затраченное на такое урегулирование. А также срок продлевается, если виновная сторона признала свои действия необоснованными, но не предпринимала попыток к восстановлению нарушенного права.

Указанный процессуальный промежуток может быть восстановлен и продлен до 10 лет. Уважительность причин суд устанавливает на свое усмотрение.

Возможно ли продлить?

Закон дает возможность пролонгировать срок можно, утраченный по объективному поводу. В общепринятой практике это:

  • длительное стационарное, амбулаторное лечение;
  • прохождение срочной воинской службы;
  • участие в ликвидации последствий природных, техногенных катастроф;
  • нахождение в отпуске по беременности и родам;
  • служебные командировки и др.

Срок исковой давности по сделкам продлевается, если причины, вызвавшие его пропуск, наступили в течение 6 месяцев, предшествующих подаче иска.

Заявляющая сторона обязан предоставить документальные доказательства своих доводов – медицинскую справку, командировочное удостоверение, приписное свидетельство, выписки с места регистрации в другом регионе и др.

В качестве доказательств принимаются не только бумаги, но и показания свидетелей.

Куда и как обращаться?

Заявление о восстановлении срока подается в суд одновременно с исковым заявлением и приложенными доказательствами. Подать их можно двумя способами:

  • При явке в канцелярию суда – подается два экземпляра. К одному из них прилагаются доказательства, а на другом работник канцелярии ставит штамп, подтверждающий принятие, и возвращает заявителю;
  • Через сайт Государственных и муниципальных услуг – все документы направляются в виде сканированных копий.

Что касается содержания заявления, то оно имеет произвольный вид. Его форма должна соответствовать требованиям официального документооборота. Должна быть «шапка» с указанием наименования суда, ФИО и паспортных данных заявителя. Слово «заявление» пишется строго по центру бланка.

Примерный бланк заявления вы можете скачать по ссылке:  Скачать бланк заявления в суд на восстановление срока исковой давности

Важно! Если в ходе судебной тяжбы по оспариванию сделки с недвижимостью ни одна из сторон не заявит об истечении срока исковой давности, суд рассмотрит дело по существу и вынесет вердикт, который после вступления в законную силу, станет обязательным для исполнения. В рамках апелляционного производства требование о сроке давности не принимается. За извлечением тех случаев, когда сторона не имела объективной возможности заявить об этом в первой инстанции.

Нужна ли помощь юриста?

Продлить или восстановить пропущенный процессуальный срок гражданин может самостоятельно при условии, что у него имеются «железные» доводы, подтверждающие уважительность причин пропуска.

Если же его положение шатко, а доказательства слабы, то суд, скорее всего, не примет их во внимание. В этом случае велика опасность, что противная сторона заявит об истечении срока, и оспаривание сделки станет невозможным.

В таких сложных случаях необходима поддержка юриста. Найти качественные услуги можно в интернете. Большинство сайтов юридических компаний предлагают опцию «заказать обратный звонок». Чтобы воспользоваться ею, клиент оставляет заявку, и через 5 минут юрист бесплатно перезвонит. Можно также воспользоваться советами знакомых и обратиться к проверенному специалисту.

Заключение

Во избежание судебных споров, перед совершением сделки, следует изучить «судьбу» объекта недвижимости за последние 3 года, выяснить число бывших собственников и предыдущих продаж. А также рекомендуется установить, на основании каких документов продавец имеет право на отчуждение квартиры.

Источник:

Недействительные сделки по новым правилам

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми.

Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Источник: https://mse116.ru/nedvizhimost/srok-iskovoj-davnosti-po-sdelkam-s-nedvizhimostyu-v-2020-godu-po-nasledstvu-dogovoru-kupli-prodazhi.html

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Сроки признания сделки с недвижимостью недействительной

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом);
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  • с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ);

    Подробнее…

    Например, устав юридического лица ограничивает полномочия директора по совершению той или иной сделки самостоятельно без согласования общего собрания участников.

  • в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ);

    Подробнее…

    Например, заключение директором общества сделки по продаже недвижимого имущества по цене в два раза ниже рыночной.

  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

    Подробнее…

    Например, заблуждение стороны относительно технического состояния приобретаемого имущества. При этом сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если приобретатель не проявил обычную для деловой практики осмотрительность.

  • под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

    Подробнее…

    Например: ООО обратилось в суд с иском к ИП о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, как заключенному под влиянием угрозы и неблагоприятных для ООО последствий, а именно ИП угрожал ООО тем, что в случае отказа от сделки обратится в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении ООО от уплаты налогов.

2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?

Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа.

При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Проверить юридическую силу правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов можно с помощью нашего сервиса “Правовая экспертиза документов.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности;

    Доверенность по распоряжению имуществом обязательно должна быть нотариально удостоверенной (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Для проверки действительности доверенности обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru.

  • риск появления наследников, которые не знали о смерти наследодателя, и пропустили срок вступления в наследство;

    В случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней;

    До подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.

  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ);

    Подробнее…

    По общему правилу, нотариально заверенное согласие второго супруга требуется для заключения одним из супругов:

    • сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение);
    • сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
    • сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (аренда, рента, уступка права требования, замена стороны в обязательстве);

    В случае, если в Росреестр не будет представлено необходимое для совершения сделки согласие (супруга, уполномоченного органа) на распоряжение отчуждаемой недвижимостью, такая сделка будет зарегистрирована, но при этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена отметка об отсутствии в представленных документах необходимого согласия (разрешения) на ее совершение (п. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).

    Рекомендации покупателю:перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак.

    Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость.

    В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;

    Подробнее…

    Приобретая жилье, родитель в  письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в жилом помещении в 6-месячный срок после оформления права собственности.

    Если детей не наделили долями, объект выставили на продажу без выполнения этого обязательства и от покупателя скрыли факт использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, сделка может быть признана недействительной.

    Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • В данном случае предусмотрена нотариальная форма сделки(ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

    Подробнее…

    При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний (т.е.

    орган опеки и попечительства) обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

    Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

    Рекомендации покупателю: перед заключением договора купли-продажи с лицом старше 70 лет, а также в случае возникновения сомнений в дееспособности продавца запросите у него справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность.

    Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

    Минимизировать риск заключения оспоримой сделки можно, заказав на нашем сайте  ПАСПОРТ ОБЪЕКТА, который содержит объективную и достоверную информацию, полученную из официальных источников, проанализированную и обобщенную квалифицированными специалистами в едином документе. 

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700 тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ);

    Подробнее…

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/v-kakikh-sluchayakh-sdelka-s-nedvizhimostyu-mozhet-byt-priznana-sudom-nedeystvitelnoy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.