Старый многоквартирный дом

Из какого сора…

Старый многоквартирный дом

Однако за время, прошедшее после этого срока, «народилась» новая «аварийка». И решение, что с ней делать, пока не принято. Параллельно в стране вот уже несколько лет осуществляется программа капремонта многоквартирных домов. Но из-за большого числа подлежащих ремонту зданий она растягивается на десятилетия.

 Есть какие-то средства решения проблемы ветхого жилого фонда. Одним из возможных решений может стать реконструкция старых многоквартирных домов с надстройкой. Об этом шла речь за круглым столом «Законодательные новеллы рынка недвижимости», организованным Комитетом образования FIABCI.

С подробным докладом на эту тему выступил президент Национального фонда развития ЖКХ Климентий Кан.

Одним из немногих преимуществ старого жилого фонда является, по мнению эксперта, его местоположение. Часто старые дома находятся в историческом центре города или близко от него.

Это значит, что участок, на котором стоит дом, обеспечен инфраструктурой, и это упрощает работу по получению согласований.

Новые метры, получаемые в процессе надстройки, пользуются спросом, а старые жильцы, которые, скорее всего, никогда бы не сумели улучшить свои жилищные условия, получают практически новые квартиры увеличенной площади, не вкладывая денег в их ремонт.

Конечно, для проведения такой реконструкции требуется инвестор. И чтобы заинтересовать компании, требуется определенная корректировка законодательства, так как не все вопросы детализированы в Жилищном кодексе (ЖК) РФ. Поэтому Кан предлагает для учета местных особенностей принять региональный закон «О защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции жилищного фонда».

Сегодня специалисты выделяют три основных метода надстройки. Самый распространенный и наиболее рекомендуемый метод — надстройка и обстройка здания. При этом используется технология, суть которой в том, что на дом «надевается» каркас. На этом каркасе (а не на старых стенах) и держатся новые этажи.

Благодаря этому, появляются новые квартиры, а у существующих увеличивается площадь. Климентий Кан рассказал, что Национальным фондом развития ЖКХ разработан ряд проектов комплексной реконструкции 1-3-этажных домов 1950-1970-х годов постройки с применением этой технологии.

При этом старые квартиры получают лоджии площадью до 8 кв. м.

Одним из пилотных проектов подобной реконструкции стала надстройка четырехэтажного дома в Москве на улице Мишина, инициированная и софинансированная жильцами («СГ» подробно писала об этом в №43, 2016).

В результате дом 1958 года постройки на 16 квартир после реконструкции стал 30-квартирным, а общая площадь надстройки составила 2,2 тыс. кв. м. Большую часть новых квартир жильцы, софинансировавшие проект, получили по себестоимости. Оставшиеся были выставлены на продажу.

Жильцам, не участвовавшим в софинансировании, площади квартир увеличили на 18 кв. м.

Второй способ — надстройка малоэтажной мансарды в 2-3 этажа. Достоинством этого способа являются простота и относительно невысокая стоимость строительства. Но есть и недостатки: существующие квартиры практически не претерпевают изменений, а значит, люди вынуждены мириться с неудобствами жизни на стройке, практически не получая никакой компенсации.

И, наконец, третий вариант — пристройка отдельных жилых секций. Эта реконструкция — самая дорогая и требует получения дополнительных участков земли, что в больших городах является проблемой.

По мнению главного инженера «ЛСР. Недвижимость — Москва» Василия Комова, в Москве идея надстройки многоэтажных домов может быть востребована компаниями-застройщиками. Интересна она инвесторам тем, что позволяет запускать новые проекты в старых границах города.

«Перед запуском новых проектов (застройщикам) приходится сначала за свой счет расселять жилье, предназначенное под снос, затем производить реновацию территории и только потом приступать к строительству, — поясняет Комов.

— Разумеется, это требует больших инвестиций, поскольку жителей необходимо обеспечить новым жильем, причем в районе их проживания. Надстройка домов позволяет решить эту проблему».

Кроме того, надстройки помогут сэкономить на прокладке коммуникаций, если они, конечно, находятся в хорошем состоянии и не требуют капитального ремонта.

Выгоды инвесторов очевидны: при реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40% снижаются расходы на создание инженерной инфраструктуры. 

Впрочем, есть и сложности.

Так, руководитель Департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин замечает, что компания, которая решит заняться надстройкой старого дома, должна будет учесть много факторов: и ограничения по прочности фундамента и перекрытий, и архитектурную значимость здания, и требования к высотности домов. Кроме того, в Москве износ надстраиваемого здания не должен превышать 50%, и оно должно находиться не дальше, чем в трех метрах от улично-дорожной сети.

А соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов указывает на организационные и юридические сложности, связанные с необходимостью получать согласие подавляющего числа собственников. Поэтому, по его мнению, надстраивать стоит лишь небольшие дома примерно на 20 квартир.

Справочно

International Real Estate Federation (FIABCI) — Международная федерация профессионалов рынка недвижимости — основана в 1948 году и объединяет профессионалов в области недвижимости. С 1995 года представлена в России.

Основной задачей ФИАБСИ-Россия является помощь участникам рынка недвижимости в организации внутреннего и международного бизнеса, повышение качества и конкурентоспособности предоставляемых ими услуг.

Ежегодно FIABCI проводятся всемирные конгрессы и региональные конференции с целью обмена опытом и знаниями.

Справочно

International Real Estate Federation (FIABCI) — Международная федерация профессионалов рынка недвижимости — основана в 1948 году и объединяет профессионалов в области недвижимости. С 1995 года представлена в России.

Основной задачей ФИАБСИ-Россия является помощь участникам рынка недвижимости в организации внутреннего и международного бизнеса, повышение качества и конкурентоспособности предоставляемых ими услуг.

Ежегодно FIABCI проводятся всемирные конгрессы и региональные конференции с целью обмена опытом и знаниями.

Оксана Самборская

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/iz-kakogho-sora

Про СУП, КУП, хрущ и свищ. Заземление в старых домах

Старый многоквартирный дом

Всем привет. Отдельный привет тем, кто на меня подписался (этого я не ожидал). Сегодня затронем тему заземления в старых многоквартирных домах. Пост в виде размышления, основанного на реальном опыте. Написан после ночной смены, так что строго не судите.

Итак, для рассуждений, за основу возьмём квартиру в доме, построенном при Хрущёве (далее эта квартира – «хрущ») с двухпроводной системой квартирной проводки, то есть фаза есть, ноль есть, заземления (далее – «земля») нет. Вот землю то мы и будем искать.

На вопрос «а нужно ли оно?» отвечу, что нужно точно. Ситуация, когда в 21 веке в центре современного города электропроводка у людей дома, как в деревне лет 40 назад, мне совсем не нравится.

Есть такое понятие, как «модернизация электросетей», то есть приведение существующих сетей к такому состоянию, когда они будут соответствовать современным нормам и стандартам.

Не будем углубляться в цифры нормативов, кому надо – гуглите или позовите в помощь знающего человека, я просто электромонтер/электромонтажник. Но о тех ситуациях, которым был свидетелем, расскажу.

Настаёт прекрасный момент, когда обладатель хруща понимает, что у него не всё в порядке с электропроводкой и возникает желание что-нибудь сделать для улучшения. Это уже похвально, так как многим обычно «по барабану».

Сразу предупрежу, что без финансовых вложений обойтись не удастся. Для начала прошу понять, что от полной замены электропроводки на медную трёхжильную вам никуда не деться. У кабеля, особенно алюминиевого, есть свои сроки эксплуатации. И сроки эти прошли.

Да и состояние старой проводки порой оставляет желать лучшего (заставляет ужаснуться, если честно). Кто виноват, что в нашей стране не оказывают должного внимания состоянию электросетей многоквартирных домов – вопрос открытый.

Да, квартирная проводка – собственность владельца помещения, но контроль то должен быть какой-то.

С проводкой определились, теперь земля. Рассматриваем варианты от дешевого и простого к сложному и дорогому.

Вариант 1. Неправильный. «Взять землю от лестничного или внутриквартирного щита».

Они, как правило, металлические и человек думает, что прикрутив свою землю на корпус, получит нормальное заземление. Вот только почти всегда эти щиты не заземлены, а занулены и брать землю от них нельзя.

Вариант 2. Неправильный. «Взять землю от батареи».

Наши деды шкурили до блеска участок трубы около батареи центрального отопления, хомутом прицепляли к ней провод заземления и радовались. Землю таким образом вы получить можете, но ненадолго. Дело в химических процессах, происходящих в месте такого соединения.

Грубо говоря, со временем, происходит разрушение металла самой трубы и образуется свищ. Зальёте кипяточком и себя и нижних соседей. Никакая страховая за такое денег не выплатит. Виновником признают вас.

Срок разрушения зависит от многих факторов, но визуально начало процесса можно заметить уже после 0,5-2 лет (сейчас тут ответят «советские люди», что всю жизнь так прожили и ничего – не собираюсь спорить).

Вариант 3. Неправильный. «Искать арматуру здания и цеплять к ней».

Суть в том, что весь каркас железобетона связан воедино и, по логике, должен быть заземлен. Я отвергаю такой способ и не использую по одной причине – я не вижу куда я заземлился. Ну пробурил человек стенку, нашел арматуру, зачистил её, прицепился и рад.

А кто даст точную гарантию, что именно этот участок арматуры надежно связан с другими и заземлен надежно? В бетоне вы не увидите «проблемные» места соединения арматуры.

Пусть такое заземление проходит по сопротивлению, но что с ним станет в будущем? Способ имеет право быть, но на любителя, как говорится.

Вариант 4. 50/50. «Земля от электроплиты».

Некоторым владельцам хрущей повезло. На кухне может оказаться чудо-розетка для электроплиты. Раньше их раскидывали отдельным стояком и там уже не 2, а 3 контакта, один из которых земля. Из этой розетки можно и взять заземление на квартиру.

Но меня лично «коробило» бы, если бы я знал, что вся земля в квартире от контакта старой розетки. Не по фэн-шую как то… При выполнении данного варианта заземления надо проверять досконально состояние старой сети.

С целью удешевления (если выбрали такой вариант) можно раскидать заземление от этой розетки не на всю квартиру, а на кухню и санузел (там недалеко).

Вариант 5. На свой страх. «Заземление всей квартиры от КУП в ванной».

Если случилось чудо и вашей квартире в санузле установлена коробка уравнивания потенциалов (КУП), то можно взять землю от неё. Способ нормальный, но объясню почему он мне не нравится. Провод заземления на КУП проложен по принципу стояка, то есть по всем санузлам дома, которые расположены друг над другом.

На каждом этаже ответвления на отдельный санузел. В большинстве случаев монтировалось это всё на скорую руку и в стены не замуровывалось, то есть из потолка санузла за стояком канализации (чаще так) торчит провод, опускается, под ванной проходит через КУП и уходит на этаж ниже так же около трубы.

А теперь начинается веселье. Под вами (а заземление к вам идет именно снизу вверх, а не наоборот) может жить не очень умный мажор или древняя бабуся, которым очень сильно этот провод мешает. Вместо того, чтобы облагородить место прокладки провода, они его… правильно, отрезают и выкидывают.

И остаются довольны, так как «ничего же не погасло и всё продолжает работать». Поэтому данный способ заземления требует вдумчивого и долгого общения со всеми соседями по своему стояку. Я лично терять время на такое не люблю.

Да и не каждый пустит в свою квартиру постороннего, чтобы тот посмотрел, как там заземление смонтировано. Так что думайте сами…

Вариант 6. Неправильный. «Монтаж своего выделенного контура заземления в многоквартирном доме».

Хорошо, когда есть и деньги и руки на месте, да еще и голова варит нормально. Допустим, эту работу вы сможете и оплатить и сделать самостоятельно. Вот только это незаконно. В своём частном доме можете хоть экскаватором копать.

В квартире – нет, даже если получите согласие всех собственников всех помещений. Представьте на минуту, что будет, если каждый из пятиэтажки будет прикапывать себе арматуру в подвале и вокруг дома? Больше на кладбище будет похоже.

Так что не надо.

Вариант 7. Правильный, долгий. «Заставить УК вместе с «Электросетями» сделать заземление всего дома за ИХ счёт».

Готовьтесь к судам, штудируйте нормативы, знакомьтесь с юристами, обязательно заручитесь поддержкой всех жильцов дома. И в бой. Могу только удачи пожелать (без сарказма).

Вариант 8. Правильный, дорогой. «Заставить УК вместе с «Электросетями» разрешить сделать заземление всего дома за ВАШ счет».

Разница с предыдущим вариантом: нужен проект, смета, организация-подрядчик (в составе организации должна быть электролаборатория), существенные затраты, трудно будет объяснить всем жильцам «а нафиг оно надо». Деньги можно будет попытаться вернуть (пусть и через суд) из средств, уплаченных жильцами за капитальный ремонт.

Процесс трудный и долгий, но в результате качество работы будет лучше, чем делали бы те, кто работает за оклад. Опять же удачи.

Технически последние 2 способа осуществляются следующим образом. Закапывается сам контур заземления, от него стальная полоса отводится либо в ВРУ/ГРП, либо в новый щит. По ПУЭ допускается соединение заземления вне корпуса ВРУ/ГРП. Так что «отмазы» типа «не лезет» не прокатывают.

Далее, стальной полосой или жирным желто-зеленым проводом (не меньше 16) идет разводка по стоякам каждого подъезда. Кабель проходит из подвала до последнего электрощита на верхнем этаже БЕЗ РАЗРЫВОВ. Отводка на этажи через ответвительные сжимы. В этажных щитах ноль и земля контачить не должны.

Как правило, старые нули с корпуса щита переносят на шину на изоляторах. На другую шину ставят заземление, от неё же заземляют сам щит. То есть был занулен – стал заземлен. После этого счастливый владелец хруща тащит с шины заземления провод к себе в квартиру.

Вся работа и материал не особо дорогие, особенно в расчете на дом/подъезд.

В завершение, как и обещал, про систему уравнивания потенциалов. Из текста выше, вы уже поняли, почему я отношусь к СУП с недоверием. Ну нет ни одного подъезда, где все жильцы порядочные и сознательные люди. Обрежет один у себя – страдают те, кто выше него живет. А времени на выяснение уходит много.

Поэтому СУП и ДСУП пусть остаются для того, для чего и были созданы – для уравнивания потенциалов. А заземлять от них – идея не очень. Если разжевать проще, то в санузле (обычно под ванной) валяется электрическая распредкоробка, с входящими и выходящими проводами жето-зеленого цвета.

Нафига? – Чтобы не щипало от смесителей и прочего в ванной. Смысл в том, чтобы электрически были соединены смесители, ванна, душевой поддон, металлические стояки ГВС/ХВС, полотенцесушитель, короче, всё «водяное железо», но не электроприборы.

Все «сырые электроприборы» лучше заземлять дополнительно протянув от щита еще одну нитку проводом сечением 4 или 6 (петлёй, без разрывов). При этом в розетках земля тоже остаётся. То есть получается 2 земли на один электроприбор.

Если кто-то захочет поспорить, то почитайте для начала, хотя бы инструкцию к приборам (желательно не китайским), там всё доходчиво и понятно написано про дополнительное заземление.

И не забывайте про УЗО, АВДТ, УЗМ и другие хорошие вещи. Все заземленного бобра.

[моё] Электрика Заземление Дом Хрущевка Страшно Длиннопост Текст

Заранее прошу прощения за возможное некорректное использование терминов, касающихся электричества и электрики в данном посте, т.к. я всего лишь “электрик”-любитель, и кроме замены лампочек, розеток, да выключателей в квартирах больше ничего никогда не делал.Дело было относительно недавно, в феврале 2019.

Тогда было принято решение обновить холодильник и стиральную машину на съёмной квартире по причине их морального устаревания и заметного дышания на ладан.

(Техника установлена на кухне, недалеко от газового стояка и газовой плиты)Новая техника была куплена, оформлена доставка, и вечером, за день до даты доставки, я принялся освобождать место для новой техники.

И в какой-то момент, едва я сдвинул напольный шкаф буквально на несколько миллиметров, раздался хлопок, моментально потух свет (выбило автоматы), а перед моим лицом, в абсолютной темноте, из-за холодильника выстреливает неслабый “фонтан” огня, и начинает, не переставая, гореть, словно вечный огонь.

Признаюсь, мой мозг первым делом попытался запаниковать и начать эвакуироваться из квартиры с деньгами и документами, но всё-таки через секунду я взял себя в руки, сказал себе, что пожар, как таковой, еще не начался, а струя пламени – ни что иное как горящий газ.

Что, даже вызови я пожарных максимально быстро – приедут они явно не моментально, и к тому времени огонь уже может разойтись по всей квартире, и что нужно пытаться самому как можно быстрее пресечь на корню потенциальный пожар.

Газовый вентиль довольно быстро нашёлся там же, за холодильником (само пламя и подсветило пространство за ним), правда пришлось просовывать туда руку непосредственно через это самое пламя, что я и сделал, не особо задумываясь о возможных ожогах, т.к.

на тот момент важнее всего было ликвидировать пламя, и быстро дотушить то, что от него загорелось.

Есть несколько фото последствий, снятых тогда для хозяина квартиры.

Собственно дыра в газовом шланге, которую пробило электричеством и прожгло горящим газом:

Показать полностью 4

Привет коллегам!

Ситуация такова; у человека в квартире бьет током батарея, газовая труба, и кран в ванной.

Все проверили, замерили, радиатор отопления – 232 Вольта, газовый стояк 73 Вольта, в ванной смеситель 57 Вольт, но появляется редко.

В общем ситуация пи***ец.

Найти квартиру “преступника” не трудно, один человек стоит с индикатором, другой идет по подъездным щиткам и отключает по очереди автоматы каждой квартиры, где фаза пропала там и сидят ушлые. Гораздо трудней, что-то сделать с юридической стороны, в квартиру не пустят даже участкового. А что делать в таких ситуациях х.з.

Показать полностью 3 [моё] Электрика Авария Заземление Длиннопост

Вызвали меня значит на объект. Прожектор на 5 этаже починить.Надо было взять питание откуда-то.

Открываю я значит этажный щит….

Показать полностью 5 [моё] Электричество Дом Электрика Кривые руки Длиннопост

Приветствую всех читателей!Продолжаю описывать свой опыт ремонта. Предыдущие посты:

https://pikabu.ru/story/novaya_kvartira_remont_nachalo_63652…

Источник: https://pikabu.ru/story/pro_sup_kup_khrushch_i_svishch_zazemlenie_v_staryikh_domakh_5701517

Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья

Старый многоквартирный дом

Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.

Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому – низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.

Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры “РГ”.

Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.

– Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, – перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.

Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор

Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.

Неудивительно, что когда управляющая компания предложила повысить тариф на содержание общего имущества больше чем наполовину, не подкрепив это никакими документами, жители не согласились. Руководство УК не стало настаивать – просто объявило о том, что не намерено продлевать контракт. В мае шестидесятиквартирный дом остался без обслуживания.
Министр ЖКХ назвал регионы-лидеры по переселению из аварийного жилья

Лето обитатели дома худо-бедно перетерпели, а с наступлением осени забили тревогу: кто будет готовить дом к отопительному сезону? Проблема в том, что альтернативы в городке с населением 4,5 тысячи человек просто нет.

Создавать товарищество собственников недвижимости (ТСН) обитатели дома не хотят. Пенсионеры (а их здесь примерно две трети) не верят в такую форму управления.

Сергей Худяев, руководитель регионального центра “ЖКХ Контроль” Ленинградской области, к которому любанцы обратились за помощью, выяснил, что в Любани таких бесхозных домов несколько, и обратился за помощью к исполняющему обязанности председателя комитета Госжилнадзора Ленобласти Олегу Ромадову с просьбой посодействовать в разрешении конфликта. Местные активисты обратились за помощью к властям, и, как ни странно, им, похоже, все-таки удалось найти выход.

– Мы уговорили управляющую компанию, которая собралась уходить, остаться в городе, – говорит Юлия Додонова, заместитель главы администрации Любанского городского поселения.

– Сейчас горожане обсуждают условия с руководством новой УК, и судя по всему, дело идет к заключению контракта. Таких “бесхозных” зданий у нас в Любани несколько. Но дом на Загородном, 38 – самый большой из них.

И если мы решим вопрос с ним, то и с остальными все получится.

Однако жильцы дома, наученные горьким жизненным опытом, не торопятся радоваться. И подобных печальных историй по всей России – не десятки, а сотни.

В Омске только в Советском округе три десятка жилых домов не имеют управляющих компаний, а таких округов в городе пять. Конкурсы проводятся, но формально. И это уже становится тенденцией.

Любопытно, что в списке брошенных находится дом N 3 на улице Комбинатской, в котором 25 процентов квартир принадлежит муниципалитету, но должного внимания к нему все равно нет.

В этом году в рамках капремонта здесь должны были поменять кровлю, но ремонт так и не состоялся. К тому же каждый год возникает проблема с подключением тепла.

Инфографика “РГ” / Антон Переплетчиков / Ольга Бухарова

Между тем во многих городах таких проблем нет: там созданы муниципальные УК, которые разруливают узкие места. В частности, подобный опыт был реализован в Самарской области, где вообще нет домов, которые УК бросили бы на произвол судьбы. Проблему решили так.

Если компания отказывается от дома, то до назначения новой УК старая продолжает ее обслуживать.

Кроме того, практически во всех муниципалитетах региона, а также в каждом районе Самары созданы муниципальные управляющие компании, которые могут брать в управление дома, от которых отказываются частники.

Похожий опыт опробован и властями Приморья. В Красноярске брошенных домов официально нет.

Всевозможные шлакоблочные двухэтажки, бараки, – словом, ветхий жилфонд формально закреплены за каким-то УК, но услуги, как выясняется, оказываются им “для галочки”.

Напрямую красноярская муниципальная УК отказалась брать на себя ответственность за эти дома и обслуживает их только на договоре подряда. Причина: жилфонд в неудовлетворительном состоянии.

Источник: https://rg.ru/2019/10/08/reg-szfo/upravliaiushchie-kompanii-massovo-otkazyvaiutsia-ot-obsluzhivaniia-vethogo-zhilia.html

Минстрой определился с ветхим жильём

Старый многоквартирный дом

РИА Новости/Мария Плотникова

Российское жилищное законодательство дополнят термином «ветхий многоквартирный дом».

Критерии отличия ветхого жилья от аварийного определены в проекте изменений, предлагаемых в правительственное постановление о признании помещений непригодными для проживания.

Его 7 декабря разместили на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов, общественное обсуждение документа продлится до 20 декабря.

Ветхим домам продлят жизнь

До сих пор в законах понятие «ветхое жилье», которое часто фигурирует в названиях федеральных и местных программ, никак не раскрывалось.

Оно не упоминается ни в Жилищном кодексе, ни в правительственном положении «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Между тем необходимость определить значение термина была очевидна. В конце октября соответствующие поправки анонсировал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Андрей Чибис.

«Дома, которые не соответствуют критериям аварийности, но имеют высокую степень износа и требуют контроля технического состояния, предлагается относить к категории ветхих многоквартирных домов», — объясняют в Минстрое. Читайте по теме

Предлагаемые изменения помогут разработать программу продления жизненного цикла ветхого жилья.

О ней 9 ноября в Совете Федерации на парламентских слушаниях по проблеме переселения граждан из аварийного жилья рассказывал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

По его словам, деревянные дома со степенью изношенности более 60 процентов и каменные — свыше 70 процентов относятся к ветхим.

«Когда у нас дом переходит в категорию ветхого, мы считаем, что здесь должна быть отдельная программа по работе с этими домами. Потому что мы можем продлить жизненный цикл и проводить капитальный ремонт именно там, где у дома «болит»», — раскрыл сенаторам позицию министерства чиновник.

Если аварийный дом однозначно непригоден для проживания, из него необходимо немедленно отселять всех жильцов. В случаях же с ветхими зданиями такого требования не будет.

Так, согласно проекту правительственного постановления, основанием для признания многоквартирного дома аварийным станет техническое состояние его несущих строительных конструкций, «характеризующееся их повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения здания, и кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости здания».

К ветхим отнесут многоквартирные дома «с ограниченно работоспособным техническим состоянием конструкций или здания в целом при наличии их кренов, дефектов и повреждений, приведших к снижению их несущей способности». Причём когда нет опасности внезапного разрушения зданий, потери их устойчивости или опрокидывания.

530 тысяч человек должны быть переселены из аварийного и ветхого жилья до 2024 года.

«Функционирование таких строительных конструкций и эксплуатация здания возможны при контроле их технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению и усилению таких строительных конструкций или грунтов основания здания с последующим мониторингом их технического состояния», — говорится в документе. А заключение о признании дома ветхим или аварийным может вынести по результатам обследования только специализированная организация.

Критерии аварийности и ветхости надо конкретизировать

То, что проблема разграничения проблемного жилья на ветхое и аварийное действительно назрела, признаёт член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, экс-мэр Нижнего Новгорода Вадим Булавинов.

«Аварийные дома просто опасны для тех, кто в них находится, вопрос в том, как расставить приоритеты. Если один дом ещё «потерпит» несколько лет, а рядом стоит такой, что вот-вот рухнет, то понятно, что начинать надо со второго», — сказал депутат «Парламентской газете».

Булавинов напомнил, что федеральное финансирование направляется именно на аварийное жильё, при этом ничто не мешает региональным и местным органам власти самостоятельно найти дополнительные ресурсы, чтобы заняться и ветхими домами, если речь идёт о комплексном освоении территории.

Отдельного и скорейшего решения требует проблема ветхих домов с охранным статусом, считает законодатель.

Если один дом ещё «потерпит» несколько лет, а рядом стоит такой, что вот-вот рухнет, то понятно, что начинать надо со второго. mos.ru

«В Нижнем Новгороде, особенно в Верхней части, много покосившихся деревянных домов, многие из них памятники федерального или регионального значения. Конечно, такие дома желательно сохранить и отреставрировать, а не сносить», — заключил Вадим Булавинов.

Впрочем ведущий юрисконсульт в сфере ЖКХ Института экономики города Дмитрий Гордеев обращает внимание на то, что в проекте постановления отсутствуют чёткие параметры по разграничению аварийного и ветхого жилья.

«Есть определённый «люфт», и я не исключаю возможности, что постановление станет палочкой-выручалочкой для тех муниципалитетов, которые будут признавать дома ветхими, но не аварийными.

Получается, что местные власти дадут сигнал, что дом неблагополучный, но обязанность по расселению станет факультативной.

Зато у собственников появятся обязательства, которые лягут на них бременем», — опасается эксперт.

Есть определённый «люфт», и постановление может стать палочкой-выручалочкой для тех муниципалитетов, которые будут признавать дома ветхими, но не аварийными.

Домов, которые нуждаются в сносе или повышенном внимании, гораздо больше признанных аварийными, но многие муниципалитеты до сих пор не делали этого, потому что у них возникает обязанность расселять жильцов.

«В статье 32 Жилищного кодекса говорится, что каждый наймодатель должен переселить нанимателей в новые дома, а в отношении собственников выплачивается стоимость квартиры в аварийном доме. Априори она низкая и зависит только от цены земельного участка», — констатирует Гордеев.

По его мнению, Минстрою стоит определить ясные критерии отнесения жилья к ветхому или аварийному, зафиксировав их в строительных нормах и правилах.

Источник: https://www.pnp.ru/social/minstroy-opredelilsya-s-vetkhim-zhilyom.html

Дореволюционные дома в Москве

Старый многоквартирный дом

Московские многоквартирные дома, считавшиеся элитными еще до революции 1917г., а в советское время “нарезанные” на коммунальные квартиры, сегодня пользуются спросом у состоятельных покупателей жилья. На подобную недвижимость в столице приходится до 20% высокобюджетных сделок.

Depositphotos/IvanRyabov

История вовсе не бесценна, как вы можете подумать. Особенно в Москве, где ее стоимость рассчитывают в долларах за метры: дореволюционные дома знаменитых русских архитекторов XIX-XX вв.

, расположенные на Патриарших прудах, Пречистенке, в Замоскворечье, на Арбате или Остоженке, продаются в среднем за 10-12 тыс. долл. (400-480 тыс. руб. по курсу на 8.10.2014) за квадратный метр.

Но есть нюансы – цена метра в зависимости от расположения дома, видовых характеристик квартиры и качества ремонта может достигать 25 тыс. долл. (1 млн руб.).

Речь идет о московских домах, построенных в конце XIX – начале XX в.

Этот доходный дом хлеботорговца Ф. С. Рахманова был построен в 1898-1899 гг. архитектором Дриттенпрейсом. В Москве он был одним из первых доходных домов в стиле модерн ( Eugenii Belikov / Russian Look)

Цены в бывших коммуналках сегодня могут достигать   1 млн руб. за метр

Век назад в этих домах селились богатые москвичи. В центре Москвы в начале XX в., к примеру, аренда шикарной многокомнатной квартиры с обстановкой и ремонтом обходилась в 100-150 руб. в месяц.

Позволить себе такие квартиры могли не все: жалование младших чинов государственных служащих (современный аналог менеджеров) в дореволюционной России составляло всего 20 руб.

Такие апартаменты снимали лишь купцы, промышленники и госслужащие высокого ранга (как, впрочем, и сегодня): начальники почтовых, железнодорожных, пароходных станций с окладами от 150 до 300 руб. в месяц.

В советское время многие из доходных домов были “нарезаны” на коммуналки: вместо 8-10 квартир на подъезд их стало 40-60. В начале и середине 1990-х гг. судьба этого жилья повернулась вспять: коммунальные квартиры стали расселять и объединять. В этих “новых старых” квартирах делался евроремонт, и они продавались за конвертируемую валюту – так сколотили состояние многие московские риэлторы.

В чем привлекательность домов с историей

“Дореволюционные доходные дома конца XIX – начала XX в. интересны современным покупателям дорогого жилья в первую очередь из-за своего расположения, – отвечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова.

– Такие дома, как правило, расположены в самом центре Москвы, внутри Садового кольца, в тихих переулках. Основное отличие дореволюционных домов – их грандиозность, изящество и большие жилые пространства. Площади квартир в таких домах – около 300 кв.

м и более”.

Дореволюционные дома, как правило, расположены в самом центре Москвы ( РБК-Недвижимость)

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет: “Хороший дореволюционный дом, прежде всего, построен известным архитектором. Творения Ф. О. Шехтеля, Л. Н. Кекушева, Г. А.

Гельриха и многих других мастеров московского модерна отличаются просторными вестибюлями, широкими лестницами, красиво оформленными высокими потолками под четыре метра.

В элитном дореволюционном доме наличие внутреннего лифта, предусмотренного проектом, говорило о высоком уровне здания, на этажах размещалось не больше двух квартир”.

“Сегодня наибольшую ценность представляют дома с реконструкцией, в результате которой сделаны железобетонные перекрытия, подземные паркинги, дома оснащены современными инженерными коммуникациями: приточно-вытяжной вентиляцией, системой кондиционирования, современными лифтами, охранной и пожарной сигнализацией, видеонаблюдением и т. д.”, – продолжает Татьяна Крючкова и уточняет: – Во многих домах владельцы квартир своими силами провели ремонт в квартирах с усилением деревянных перекрытий”.
 

Денис Попов, управляющий партнер

Contact Real Estate

Минусы владения квартирой в дореволюционном доме

– Из минусов дореволюционных домов можно отметить ветхие деревянные перекрытия, частичную поквартирную реконструкцию некоторых зданий, что вовсе не подразумевало ремонт общественных зон и мест общего пользования, плачевное состояние домовых коммуникаций, протекающие кровли, затопленные подвалы и захламленные чердаки.

В число минусов входит также отсутствие подземных паркингов, а придомовая территория в лучшем случае едва располагает местом для одной машины на квартиру.

Также можно отметить, что, несмотря на то, что большинство бывших коммунальных квартир в дореволюционных домах уже расселено, кое-где еще остаются помещения с прежними владельцами. Это сказывается на разношерстном социальном составе и может отпугнуть потенциальных покупателей.

Портрет покупателя

“Можно смело заявить, что покупка квартиры в дореволюционном доме – это большей частью эмоциональная покупка, – комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

– Кто покупает? Питерцы, для которых это привычный формат, либо коренные москвичи, во-первых, привязанные к конкретной улице, к конкретному переулку исторического центра столицы, во-вторых, желающие жить именно в историческом доме.

В любом случае квартиры в дореволюционных домах занимают особую нишу на рынке недвижимости, и покупатель на них всегда есть”.

“В таких домах очень часто приобретают квартиры покупатели из западных стран, для них это неповторимый московский колорит”, – добавляет штрихи к портрету покупателя региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.

Классики московской дореволюционной архитектуры

Федор Шехтель

Лев Кекушев

Густав Гельрих

Прогуляемся по старой Москве и приценимся к квартирам “старого фонда”.

Патриаршие пруды

В районе Патриарших прудов количество дореволюционных домов невелико (район преимущественно застраивался в 1920-х гг.). Дореволюционные постройки здесь сосредоточены на Спиридоновке и Бронных улицах.

Старый жилой дом на Патриарших прудах ( РБК-Недвижимость)

Адрес Год постройки история Описание квартиры  Стоимость за 1 кв. м
М. Бронная, 321913Доходный дом Вешнякова в неорусском стиле. Одна из лучших работ известного московского зодчего И. Г. Кондратенко. В настоящее время – памятник архитектуры 

Площадь:
443,9 кв. м

Комнат: 10

Балконов: 2

Высота потолков:

3,4 м.

$25 000 
М. Бронная, 27/141910

Построен по индивидуальному проекту архитектора Б. А. Альберти, четырехэтажный особняк первоначально был доходным домом Е. Э. Соколовой. В 1940-х гг. в ходе реконструкции достроены еще два этажа

Двухуровневая квартира 395,2 кв. м с мансардой

$16 000  (без отделки)
Б. Патриарший, 12, стр.11911

117 кв. м

5 этаж

4 комнаты

$17 500 

Примеры доходных дореволюционных домов, которые и по сей день жилые: ул. Спиридоновка, 24/27 (архитектор Густав Гельрих), Малый Патриарший пер., д. 5 (И. В. Жолтовский), ул. Спиридоновка, 36 ( М. И.

Жерихов). “Минимальные цены в этих домах начинаются от 9,5-10 тыс. долл. (380-400 тыс. руб.) за 1 кв. м, – рассказывают брокеры и маклеры Troika Estate. – Максимальная – 25 тыс. долл. (1 млн руб.)”.

Гоголевский бульвар

“Спрос на дореволюционные дома в Москве стабильно держится в районе 15-20% от всего объема, – говорит Константин Ковалев из Blackwood. – Росту спроса на квадратные метры с историей мешает ветхость жилого фонда.

Но есть несколько вариантов реконструированного жилья, пользующихся повышенным спросом среди покупателей элитной недвижимости.

Так, например, была произведена полная реконструкция домов №27 и 29 по Гоголевскому бульвару, которые сегодня достаточно интересны среди богатых покупателей”.

Гоголевский бульвар, 29 ( Eugenii Belikov / Russian Look)

Арбат

В районе Арбата цена квадратного метра в доме попроще, высотой от 3 до 5 этажей, без лифта, с узким подъездом и без ремонта может начинаться от 8 тыс. долл. (320 тыс. руб.).

Одни из самых дорогих дореволюционных домов спрятались в переулках Арбата ( Alexei Boitsov / Russian Look)

“Стоимость квартиры с качественной отделкой и свежим ремонтом в ухоженных дореволюционных зданиях в арбатских переулках (ул. Пречистенка, д. 28, Гагаринский пер., д. 23, ул. Поварская, д. 20) может достигать 20-25 тыс. долл. (до 1 млн руб.) за квадрат, а в среднем цена квадрата в старом фонде района составляет 12-14 тыс. долл. (560 тыс. руб.) за метр”, – уточняют в Contact Real Estate.

Остоженка

Корреспондент “РБК-Недвижимости” побывал на Остоженке в так называемом “Доме с рюмкой”, где сейчас на продажу выставлен пентхаус за 10 млн долл. (400 млн руб.).

Знаменитый дом купца Якова Филатова был построен в 1907-1909 гг. по проекту Валентина Дубовского. Здание резко выбивается из всех построек зодчего, так как это единственное сооружение с архитектурными мотивами стиля модерн.

Сама квартира занимает два верхних этажа дома. Площадь пентхауса – более 400 кв. м. “На Остоженке нет ни одной другой квартиры с таким видом на храм Христа Спасителя и Кремль”, – сказал корреспонденту “РБК-Недвижимости” риэлтор, показывавший пентхаус.

Старые дома на Остоженке сегодня – уже редкость ( Konstantin Kokoshkin / Russian Look)

Купол дома напоминает перевернутую рюмку ( Konstantin Kokoshkin / Russian Look)

Журналист РБК-Недвижимости оказался среди немногих, кому удалось взглянуть на знаменитую рюмку изнутри. Впрочем, ничего примечательно на ее дне нет ( РБК-недвижимость)

Уникальности этому предложению добавляет и то, что в цену недвижимости входит рюмка – готический купол на рыше здания.

“Одна из интересных деталей этого дома – купольная часть на углу здания, которая напоминает перевернутую чарку, отчего здание в народе прозвали “Дом с рюмкой”, – объясняет москвовед, историк архитектуры Денис Ромодин.

–  С этим связана одна интересная легенда, согласно которой Филатов выстроил доходный дом на средства, скопившиеся у него после того, как почтенный торговец бросил пить. Народная легенда гласит, что он дал зарок – и “опрокинул” напоследок чарку.

Впрочем, это не более чем легенда, подобного плана завершения часто использовались на многих московских строениях, но не все сохранились. Подобные рюмки есть на крышах доходного дома Грибова в Большом Харитоньевском пер., 10, или на доходном доме Силуанова в Лялином пер., 7. Эти здания построены в 1900-1902 гг.”.

Игнат Бушухин

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d24089a7947a78ce91ad7

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.