Стоимость арендной платы за 1 квадратный метр

Приложение N 1. Методика расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания) | ГАРАНТ

Стоимость арендной платы за 1 квадратный метр

Приложение N 1
к Положению “О порядке сдачи в
аренду муниципального имущества”

Методика
расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

Исходной величиной для определения арендной платы принимается базовая сумма – ставка арендной платы за 1 кв. м площади муниципального недвижимого имущества (здания, помещения) в год, установленная Администрацией города.

Размер арендной платы в год за конкретное здание, помещение определяется путем умножения базовой суммы на коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, в зависимости вида деятельности арендатора (К1), категории арендуемых помещений (К2), места расположения арендуемого объекта (К3), а также на количество квадратных метров арендуемой площади.

При расчете арендной платы коэффициенты могут применяться как ко всему объекту аренды в целом, так и к его части, имеющей характеристики, которые являются основанием для применения таких коэффициентов.

Общая сумма арендной платы по договору аренды в месяц (А) определяется по формуле:

;

где:

– размер арендной платы за арендуемую площадь, без учета площади подвального (полуподвального) помещения, находящегося внутри здания (руб.);

;

– размер арендной платы за пользование подвальным помещением (полуподвальным помещением), находящимся внутри здания (руб.);

;

– арендуемая площадь этажа, расположенного в здании выше уровня тротуара (кроме площадей, обозначенных переменной S1) и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

– арендуемая площадь подвала (полуподвала) находящейся внутри здания и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

– коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности в зависимости от вида деятельности арендатора.

– коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от категории арендуемого помещения (здания).

– коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от места расположения арендуемого объекта (Приложение N 2).

– ставка арендной платы за 1 кв. м. нежилого помещения в год, утвержденная постановлением администрации города.

Арендная плата за объект, используемый в течение неполного рабочего дня, устанавливается путем ее пересчета за каждый час (почасовая арендная плата) и умножения на время использования объекта в часах. При расчете почасовой арендной платы число дней в году (месяце) и количество часов в сутках принимаются равными соответственно 360 (30) дням и 24 часам.

Условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды.

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от вида деятельности арендатора. (К1)*

N п/пКатегория арендатора в зависимости от вида деятельностиКоэффициент К1
1.Органы местного самоуправления, и их структурные подразделения; муниципальные учреждения, содержащиеся за счет местных бюджетов0,1
2.Помещения, используемые под спортивно-оздоровительные детские и юношеские клубы, для организации досуга детей и подростков0,1
3.Государственные и негосударственные образовательные учреждения.0,1
4.Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией бань0,1
5.Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией жилого фонда, объектов коммунального назначения, прачечных0,3
6.Негосударственные лечебно-профилактические учреждения, организации0,3
7.Благотворительные общественные организации0,3
8.Организации и индивидуальные предприниматели, выполняющие муниципальный заказ или реализующие социально значимые инвестиционные программы0,5
9.Производство продуктов питания и ТНП0,5
10.Ритуальные услуги0,5
11.Реализация продуктов питания1,5
12.Реализация промышленных товаров2
13.Банки и другие кредитные организации3
14Прочие виды деятельности1
15.– Общественные организации инвалидов;- Организации, осуществляющие реабилитацию инвалидов;- Организации, в которых инвалиды составляют 50% от общего числа работающих;- Ветеранские организации;- Организации, осуществляющие обслуживание ветеранов по льготным ценам0,5

– данный коэффициент применяется в случае непосредственного использования арендуемой площади для указанной деятельности.

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от категории арендуемого помещения (здания) (К2)

N п/пКатегория арендуемого помещения (здания)Коэффициент К2
1.Подвальные помещения0,3
2.Гаражи, складские помещения, открытые площадки0,5
3.Здания, помещения в зданиях, в том числе полуподвальные, с неполным благоустройством0,7
4.Прочие1,0

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от места расположения арендуемого помещения (здания) (К3)

N п/пМесто расположения арендуемого помещения (здания)Коэффициент К3
1.Р-н Чесноковка, п. Токарево, р-н Велижановка, р-н Раздолье, р.п. Белоярск, (залинейная часть), р-н УБ 14/8, Промплощадка0,3
2.Мкр-н Дорожник, р-н Бажово, р-н АТП, пос. Рассвет0,5
3.Павло-Корчагинский р-н, р.п. Белоярск, пос. Новогорский1
4.10-й микрорайон, улицы Прудская, Крылова, Григорьева, Анатолия, Хлебозаводская, Красноармейская, Обская, 9-е Января1,5
5.7, 8 микрорайон, привокзальный рынок, улицы Октябрьская, Ударника, ХХП Партсъезда, Деповская, Гагарина, Парковая, Космонавтов, 40 лет Победы, Красногвардейская, Барнаульская, Черепановых, Партизанская, Строительная.2

– данный коэффициент не применятся к помещениям, используемым под спортивно-оздоровительные, детские и юношеские клубы, для организации досуга детей и подростков, а также к индивидуальным предпринимателям, организациям и предприятиям, занимающимся управлением, обслуживанием, и эксплуатацией жилого фонда, объектов коммунального назначения, бани и прачечные.

Источник: https://base.garant.ru/7479539/b89690251be5277812a78962f6302560/

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример, методика, формула, базовая ставка, калькуляция, что входит в себестоимость

Стоимость арендной платы за 1 квадратный метр

Собственники недвижимых объектов нежилого фонда имеют возможность обрести дополнительный заработок с помощью аренды этих объектов. Законодательно собственник имеет полное право на заработок таким способом.

Чтобы найти арендатора, необходимо рационально посчитать, сколько будет стоить аренда помещения. Как определить стоимость объекта, от чего она зависит?

ВНИМАНИЕ! Взаимоотношения собственника и арендатора оформляются с помощью соглашения, которое подписывается обеими сторонами.

В соглашении указывается размер арендной платы, условия эксплуатации помещения, срок уплаты денежных средств. В соглашении обязательно приводятся расчеты стоимости. Некоторые соглашения требуется зафиксировать в рос реестре.

Арендная плата

Арендная плата – это фиксированная стоимость за использование объекта нежилой недвижимости, которая рассчитывается с помощью формул, либо устанавливается владельцем.

Предоставление помещения во временное использование производится на короткий или длительный временной интервал.

Сдаваться могут помещения различной площади и назначения. Это может быть объект, находящийся в собственности физического, юридического лица, или состоящий на государственном учете.

Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:

  • Цена включает плату за земельную территорию, на которой размещен объект. В некоторых случаях оплата за землю не взимается.
  • Основная единица расчета – 1 квадратный метр.
  • По согласованию сторон плата может рассчитываться исходя из временного интервала использования недвижимости, а не площади.

Размер стоимости прописывается в соглашении следующими способами:

  1. фиксированная ставка за эксплуатацию целого объекта,
  2. стоимость определенной территориальной единицы, умноженной на цельную площадь,
  3. к фиксированной стоимости приплюсовывается стоимость коммунальных платежей.

Виды

Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.

РазновидностьХарактеристика
Собственник – городские властиАренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год.
Собственник – физическое, либо юридическое лицоТребуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс.

Что входит в цену

Стоимость состоит из двух компонентов:

  1. Расходный. Средства, которые владелец тратит на содержание нежилого недвижимого объекта.
  2. Доходный. Доход, который приносит данный объект владельцу.

Минимальная и максимальная величина не зафиксированы законодательно. Если заданная сумма окажется неправдоподобно низкой, налоговая инспекция потребует отчета и может организовать инспекцию с проверкой.

Факторы

  1. Степень развитости инфраструктуры в регионе размещения арендуемой недвижимости.
  2. Транспортное сообщение, подъездные пути.
  3. Размер населенного пункта.
  4. Перечень коммуникаций.
  5. Давность постройки.

  6. Качество стройматериалов.
  7. Степень изношенности помещения.
  8. Назначение объекта, с какой целью эксплуатировалось.

На определение стоимости не влияют затраты, связанные с ремонтоно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.

ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от деятельности, которая осуществляется с помощью арендуемых площадей, также не оказывает влияния на цену аренды.

Методика расчета

Методика расчета указана в приказе Минстроя № 209 от 14 сентября 92 года. На основании закона, формула определения цены основывается на базовой ставке за год и значения региональных значений коэффициентов. 

Величина рассчитывается следующим образом:

(АИМ+ПЗ)*НДС*JИНФ

АИМ – оплата за имущество,

ПЗ – арендная стоимость за земельную территорию, которую оплачивает владелец. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.

НДС – сумма с учетом ндс.

JИНФ – коэффициент инфляции.

Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, требуется сначала высчитать значение оплаты за имущество:

АИМ = БАП*КЗ*КМ*КТ*КД*КНЖ*КС*S

БАП – величина базовой ставки за год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестничных пролетов, и т.д.

КЗ – регион расположения объекта – населенный пункт, район города. Показатель фиксированный для данной местности.

КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.

КТ – разновидность объекта нежилого фонда.

КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.

S – квадратура, территория арендуемого объекта.

КС – показатель, определяющий факт предоставления территории в аренду.

КНЖ – уровень качества арендуемого объекта недвижимости. Высчитывается он следующим образом:

КНЖ = КК1+КК2+КК3.

КК1 – показатель, определяющий уровень благоустройства.

КК2 – показатель, определяющий расположение недвижимости.

КК3 – показатель комфортности использования.

Чтобы определить общую сумму арендной платы, необходимо произвести расчеты по данной формуле для каждого зала, помещения.

В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. В нем хочет арендовать два офиса частная организация, занимающаяся организацией праздников. Других претендентов на помещения в здании нет, соответственно, торги не проводились. Используем формулу:

АП = БАП*S*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ

БАП – базовая савка составила 4300 рублей.

Площадь арендуемого пространства – 55 кв. метров.

КЗ – здание расположено практически в центре города, коэффициент расположения равен 1.4.

Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0.8.

КТ – площади предусмотрены для офисов, коэффициент получится 0,8.

КС – техническое состояние хорошее. Значение показателя 1.0.

КЗП – показатель занимаемого пространства. Если объем арендуемой территории не превышает ста квадратов, показатель равен 1.0.

КЭ – период эксплуатации 9 лет, показатель равен 0.9.

КК – показатель благоустройства.

Порядок определения &#8212, сумма трех показателей:

  • постройка оснащена электричеством, водопроводом, канализацией, отопительной системой. Показатель 0.4.
  • арендуемые площади размещены на втором этаже. Показатель 0.4.
  • центральный  вход в здание. Показатель 0.1.

Сумма значений – 0.9.

КСЗ – указывает на существенность реализуемой деятельности для населения. Организация торжественных мероприятий относится к категории прочих. Показатель 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:

АП = 4300*55*1.4*0.8*0.8*1.0*1.0*0.9*0.9*1.0

АП = 1 716 422.4 рублей в год.

Ежемесячная плата составит 143 035.2 рублей.

Объекты жилого фонда

Предоставление в наем площадей жилого и нежилого использования имеется отличительные особенности.

  1. При предоставлении в аренду площадей жилого фонда обязательно наличие официально оформленного договора найма. В нем указываются условия предоставления недвижимости внаем, период, сумма, особенности оплаты.
  2. Если жилплощадь числится в собственности у государства, она может быть предоставлена для временной эксплуатации только физическим лицам.
  3. Недвижимость, которая относится к категории нежилой, предоставляется в аренду, как физическим, так и юридическим лицам.
  4. Аренда нежилой недвижимости предполагает эксплуатацию ее площадей строго по назначению.
  5. Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение соглашения на срок не менее года. Лицо, которое арендует площади, обязано выполнять условия соглашения и своевременно оплачивать аренду. В случае несоблюдения требований соглашения оно аннулируется.
  6. Если арендатор выполняет все требования соглашения, он имеет право выкупить арендуемую территорию, впоследствии оформив на нее право собственности.

Прежде, чем взять или сдать в аренду нежилую недвижимость, изучите законодательную базу. Если ранее вам не доводилось высчитывать размер арендной платы и вы не обладаете необходимыми навыками, лучше обратиться к специалисту.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-rasschitat-arendnuyu-platu-za-nezhiloe-pomeshhenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.