Существенные условия аренды зданий и сооружений

Существенные условия договора аренды здания и сооружения

Существенные условия аренды зданий и сооружений

В силу п.1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и заключен в надлежащей форме. В договоре аренды зданий и сооружений выделяют несколько существенных условий:

Существенными условиями данного договора являются:

1. Предмет договора. Стороны должны договорится, о том, что будет сдано в аренду, то есть здание, либо сооружение. 

2. Размер арендной платы.[3] Так же стороны должны договорится, о размере арендной платы в письменной форме.

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и отсутствие условия о сроке отсылает нас на статью 610 ГК РФ.

Начнем с первого существенного условия – предмет договора. Предметом данного договора являются здания и сооружения[4]. Чтобы лучше понять, что именно представляет предмет нужно разобраться, что такое здание и что такое сооружение.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности, людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющие наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Основным отличием здания от сооружения в том, что здания предназначено для проживания. Например, дом будет являться в нашем договоре зданием, а нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы сооружением.

Встречаются случаи, на практике, когда лицо передает зданий или сооружение другому лицу в пользование по договору аренды, но лицо, которое получило здание или сооружение использует отдельный конструктивный элемент для рекламных целей. Как бы то ни было, данный договор не будет являться договором аренды зданий и сооружений.

Такого же мнения придерживается Высший Арбитражный суд, который нам дал разъяснение что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.[5]

Здания или сооружения становятся предметом данного договора после того как их примут в эксплуатацию. Самовольная постройка не является предметом данного договора, так как лицо, которое построило здание или сооружение без какого-либо разрешения предусмотренным законодательством, не приобретает право собственности на данную постройку

Данный договор является возмездным, поэтому существенным условием является размер арендной платы. Если же стороны не оговорят в договоре размер арендной платы, то данный договор является не заключенным.[6]

Исходя из выше сказанного применение п.3 ст.424 ГК РФ, согласно которому, если цена не определена и невозможно определить, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, становится не возможным.

Так при расчете арендной платы могут учитываться состояние предмета, место положение и другие факторы, влияющие на размер арендной платы. Стороны вправе выбирать арендную плату и ее форму, в котором указывается порядок, условия внесения и срок внесения платы.

Вне зависимости от формы арендой платы она должна иметь денежную оценку и денежный эквивалент, который выбирают стороны договора.

Также у арендатора есть право попросить снизить арендную плату, в связи с уважительными причинами, а если арендатор просрочивает внесения арендной платы без уважительной причины, то у арендодателя есть право потребовать досрочного внесения арендной платы, но он не имеет право требовать внесения платы более чем за два срока подряд.

При расчете арендной платы учитываются также и плата за пользование земельным участком (соответствующей части участка), на котором расположен предмет аренды, если иное не предусмотрено договором или законом.

[7] Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, то есть здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это соответственно также влияет на цену договора.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер.

Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения – квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например, объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр.

Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и так далее) здания или сооружения.

Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера.

Источник: https://studopedia.ru/27_20123_sushchestvennie-usloviya-dogovora-arendi-zdaniya-i-sooruzheniya.html

Глава 1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ,

Существенные условия аренды зданий и сооружений

Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, и конечно же договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений.

Это тот вопрос, по которому стороны, садясь за стол переговоров, должны прийти к согласию и без разрешения которого невозможно приступать к формально-юридическому закреплению достигнутых соглашений на бумаге.

К сожалению, глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договоров данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы.

Вместе с тем общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (статья 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В настоящей главе автором определены существенные условия договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, которые названы в законе и необходимы для договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений.

Несогласованность существенных условий часто приводит к спорам, которые разрешаются арбитражными судами. Речь пойдет о предмете, сроке договора, порядке передачи объекта аренды и размере арендной платы.

Также здесь вы найдете наиболее интересные споры, связанные с толкованием существенных условий, и практику разрешения этих споров в арбитражных судах.

1.1. Предмет договора

В практике довольно часто приходится сталкиваться со спорами, в результате разрешения которых арбитражные суды приходят к выводу, что в договоре аренды не определен предмет арендных отношений, ссылаясь на п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Напомню содержание этих пунктов:

Ст. 432. Основные положения о заключении договора

1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видим, пункт 3 статьи 607 ГК РФ не содержит точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, как может показаться на первый взгляд, создается возможность произвольного признания договора незаключенным.

Примером такого произвольного толкования понятия “определенности” объекта аренды является Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа (в дальнейшем – ФАС МО) от 23 апреля 2004 г.

N КА-А41/2836-04. Данное судебное разбирательство касалось иска о признании недействительным решения Московской областной регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что объект аренды указан без достаточной определенности. В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение, на основании свидетельства, выданного на помещение в доме N 49 по Октябрьскому проспекту, общей площадью 419,3 кв. м, в т.ч. подвал 1276 кв. м.

Мы видим, что информация об объекте аренды перенесена в договор аренды из свидетельства на право собственности. При этом, однако, по утверждению суда кассационной инстанции, не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду.

Довод заявителей относительно того, что впоследствии в регистрационный орган представлялись экспликация и поэтажный план дома, был отклонен.

И далее: пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует, чтобы данные, позволяющие определенно установить объект аренды, содержались в договоре аренды.

В спорном случае стороны в договоре аренды недостаточно ясно выразили свою волю относительно того, какие конкретные помещения в доме арендодателем передаются, а арендатором – принимаются.

В данном случае отсутствие необходимой информации об объекте аренды в договоре не может восполняться последующим представлением со стороны арендатора документов БТИ.

Суд кассационной инстанции посчитал судебные акты законными и обоснованными. Однако данные выводы противоречат позиции Конституционного Суда РФ (в дальнейшем – КС РФ), изложенной в Определении от 05.07.

2001 “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО “СЭВЭНТ” на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ”.

КС РФ указал, что правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, связан требованиями статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее Закон о регистрации) и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Конкретизируя названные требования, статья 26 Закона о регистрации предусматривает, что:

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

3.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, ФАС МО вышел за рамки п. 3 статьи 607 ГК РФ и статьи 26 Закона о регистрации, потребовав указания в предмете договора общей площади дома, в котором находятся арендованные помещения, его этажности, местоположения арендуемых помещений и их конкретизации, а также других данных, позволяющих определенно установить, какая часть дома передается в аренду.

Каковы же данные об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также те документы, из которых вытекают эти данные?

Во-первых, такие данные указаны в свидетельстве на право собственности, а именно: название, площадь, местонахождение.

Например: “Здание – склад, пристройка к складу, сооружение для производства битума и сухих смесей, 1-этажное, общей площадью 1294 кв.м, инв. N 1800, лит. А, А, а, объект N 2, расположенное там-то”.

Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.

Касательно помещения (части помещения), желательно наряду с местонахождением указать общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности по техническому паспорту на здание.

Во-вторых, такие данные определены Законом о регистрации, п. 3 ст. 26 которого требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения, помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не помешает и приложенная экспликация.

В-третьих, исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды. Примером этого является Постановление ПВАС от 20 мая 2003 г. N 1577/03, которое будет рассмотрено позже.

Если такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. задача, решаемая при этом, – избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.

Источник: https://inlib.biz/finansovoe-pravo-rossii/suschestvennyie-usloviya-dogovora-arendyi-36104.html

Особенности аренды зданий и сооружений

Существенные условия аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.

Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

ВАЖНО!

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополняется абзацем: “К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке”.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:

· земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

· в порядке, предусмотренном договором, – запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

· права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

· иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

· права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта.

Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:

· первого рода – предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).

· второго рода – действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).

Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия.

Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п.

И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Действия арендатора заключаются в принятии, надлежащем пользовании арендованным имуществом, внесении арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия.

Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 – 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013).

Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: “О несостоятельности (банкротстве)” (ст. 86); “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля 1998 г. (ст. 69 – 73). (законы не проверены)

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):

1) права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):

· на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);

· права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.

2) права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):

· полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Формально договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК). В случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Существенные условия договора аренды предприятия:

· предмет договора;

· условия о размере арендной платы;

· условия о сроке аренды предприятия.

Источник: https://cyberpedia.su/6x22d4.html

27. Договор аренды зданий и сооружений. Права на земельный участок… / БАНКРОТ.ONE

Существенные условия аренды зданий и сооружений

Со свежими изменениями: 9 месяцев назад

Договор аренды здания (сооружения) представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды здания (сооружения) являются (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

– предмет договора (основные права и обязанности сторон и объект аренды) (п. 1 ст. 650, ст. 607 ГК РФ);

– размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Отличия от других договоров аренды

1) от договора финансовой аренды (лизинга) здания или сооружения

Субъектами договора аренды здания (сооружения) являются две стороны (арендодатель и арендатор) (ст. 606 ГК РФ). Субъектами договора лизинга здания или сооружения являются три стороны (лизингодатель, лизингополучатель и продавец) (ст. 4 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”, ст. 665 ГК РФ).

Целью заключения договора аренды здания (сооружения) является передача имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатора (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Целью заключения договора лизинга здания или сооружения является приобретение лизингодателем в собственность указанного лизингополучателем имущества у определенного им продавца для предоставления лизингополучателю этого имущества за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).

По договору аренды здания (сооружения) имущество может быть передано арендатору как во временное владение и пользование, так и во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). По договору лизинга здания или сооружения имущество может быть передано лизингополучателю только во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).

2) от договора аренды предприятия

По договору аренды здания (сооружения) в аренду передаются здания и сооружения (п. 1 ст. 650 ГК РФ). По договору аренды предприятия арендатору в аренду передается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Такой комплекс может включать:

– земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

– запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

– права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

– иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

– права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

– права требования и долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Как отмечалось, в ГК РФ нет отдельного параграфа об аренде недвижимости. Специальное регулирование на уровне отдельных параграфов получила лишь аренда зданий (сооружений) и предприятий.

Заметим, что предприятия редко становятся объектами сделок, нормы о них и их обороте фактически «мертвые» и предполагались к исключению в процессе реформирования гражданского законодательства. Этого не произошло, ст.

132 ГК РФ сохранена в действующей редакции, однако в рамках настоящей работы мы оставим аренду предприятий в стороне.

Говоря об аренде зданий и сооружений, заметим, что хотя В.В.

Витрянский говорит, что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями “здание” и “сооружение” не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений»[1], в законодательстве данные понятия различаются (правда не применительно к аренде). Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Полагаю, что целевое назначение имущества, закрепленное в данной норме следует учитывать и при передаче имущества в аренду.

В.В.

Витрянский применительно к аренде выделил признаки зданий и сооружений определив их следующим образом: под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При этом совершенно справедливо указание, что к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению[2]. Вместе с тем, арбитражная практика пошла по иному пути. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду[3]. Вместе с тем, ранее имеелся иной подход – объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным[4]. Полагаем, что современная практика порочна и обусловлена массовой сдачей в аренду торговых и иных площадей (как правило на первых этажах) в жилых домах, фактически построенных, но по разным причинам не введенных в эксплуатацию. Точка зрения В.В. Витрянского по данному вопросу вполне обоснованна, аренда предполагает возможность пользоваться объектом аренды, что очевидно невозможно, если соответствующее имущество не введено в эксплуатацию. Исключения могут составлять экзотические случаи – например, аренда незавершенных объектов для съемок фильмов.

Возвращаясь к понятию недвижимого имущества, отметим что, по сути, единственными объектами недвижимости в прямом, естественнонаучном смысле являются земельные участки.

Все остальные объекты, отнесенные законом к недвижимости, можно считать недвижимостью производной, поскольку все-таки способны к перемещению (движению) относительно земельных участков, пусть и с несоразмерными затратами.

Соразмерность же понятие оценочное, и перемещение, которое обойдется дорого сейчас, при развитии технологий, возможно, будет гораздо дешевле. Речь в первую очередь идет о зданиях и сооружениях, как наиболее активно участвующих в обороте.

Однако установление признаков объектов такой производной недвижимости весьма важно, поскольку они позволяют в первую очередь описать объекты недвижимости и подготовить соответствующую техническую документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права или сделки. Соответственно условно назовем такие признаки критериями государственной регистрации недвижимости.

Указанные признаки (критерии) можно поделить на фактические и формальные (юридические), хотя оговоримся, что все они, безусловно, взаимосвязаны.

Основнымфактическим признаком исходя из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ следует считать неразрывную связь с землей, который является ключевым применительно к зданиям и сооружениям как достаточно сложным объектам. При оценке этого критерия следует учитывать несколько моментов.

Источник: https://support.bankrot.one/knowledge-bases/2/articles/203-27-dogovor-arendyi-zdanij-i-sooruzhenij-prava-na-zemelnyij-uchastok-pri-arende-stroeniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.