Существенные условия договора аренды гк рф

Существенные условия договора: аренды, найма жилого помещения, проката, аренды недвижимого имущества, аренды зданий и сооружений

Существенные условия договора аренды гк рф

Существенные условия договора аренды представляют собой положения рассматриваемого соглашения, которые позволяют признать сделку действительной и передать во временное пользование субъекту отношений жилое помещение или иной вид имущества. Составление и подписание документа требует соблюдения требований гражданского законодательства.

Нормативная база

Чтобы определить существенные условия проката, найма жилого помещения, использования здания, сооружения, нужно обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Положения об аренде закреплены в главе 34, которая включает общие сведения и специальные нормы, например, заключение договора найма жилого помещения.

ГК РФ является основным законом, регламентирующим порядок заключения соглашения об аренде, независимо, какой его вид применяется. Если объект конкретизирован — земельный участок, жилье, то также будут применяться нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Что представляет собой договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда — соглашение, заключаемое между собственником имущества (арендодателем) и лицом, принимающим недвижимость (арендатором), по которому одна сторона передает другой стороне за отдельную плату в пользование имущество. Плоды и продукты, получаемые арендатором в период арендных отношений, будут признаваться его собственностью.

Объектами, которые заинтересованное лицо может арендовать, признаются:

  • земли и природные объекты,
  • здания, сооружения,
  • предприятия, имущественные комплексы,
  • оборудование,
  • транспорт,
  • иные объекты, которые не теряют своих свойств в процессе использования.

Форма документа

Договоренность об аренде имущества составляется в письменной форме, если срок сделки превышает 1 год, либо когда одной из сторон выступает юридическое лицо.

Также документ подлежит государственной регистрации, если арендный период — свыше 11 месяцев (ст. 609 ГК РФ).

Договор, предусматривающий последующий переход права собственности к арендатору, подлежит регистрации и нотариальному удостоверению.

Какие условия считаются существенными

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества, договора проката, найма, представляют собой положения, без которых сделка не будет признаваться действительной.

Согласно ст. 606 ГК РФ определяется два аспекта, наличие которых в тексте документа обязательно:

Также посредством согласования интересов стороны могут указать иные условия, обозначив их непосредственно в тексте соглашения.

Юридическое значение

Обязательные положения любого гражданско-правового договора гарантируют действительность соглашения при его заключении и дальнейшей реализации. Если текст документ не будет регулировать указанные аспекты, то в итоге соглашение не будет предполагать никаких правовых последствий и окажется недействительным.

Наименование двух сторон

Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение.

Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру.

Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Объект сделки

Предметом рассматриваемой сделки всегда выступает движимое и недвижимое имущество.

Например, существенные условия договора аренды зданий и сооружений будут предполагать обязательное включение в текст соглашения конкретного строения с указанием месторасположения и точного адреса.

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение — независимо от того, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Когда речь идет об аренде помещений, то в тексте соглашения должны указываться следующие пункты, характеризующие предмет:

  • адрес,
  • вид (жилое или нежилое),
  • площадь,
  • целевое назначение (проживание, склад, торговля и так далее).

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Стоимость

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

  • размер оплаты,
  • период внесения платежей,
  • способы оплаты (наличными или безналичными средствами),
  • порядок внесения платежей за коммунальные услуги,
  • обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ,
  • обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Дополнительные

Законодатель не запрещает сторонам вносить дополнительные положения в текст соглашения в целях регулирования арендных отношений.

Срок действия

Периоды действия соглашения не рассматриваются законодателем как существенные условия проката, найма, аренды здания и так далее. Единственное правило, о котором нужно помнить — если срок договора больше 1 года, то обязательно осуществление госрегистрации документа.

Также возможно заключение бессрочного договора, удобство которого в том, что документ не требует регистрации. При таком варианте соглашение обязательно должно включать следующие положения:

  • инициатор расторжения сделки (обычно это и арендатор, и арендодатель),
  • сроки уведомления о прекращении сотрудничества,
  • дополнительные условия расторжения по усмотрению сторон.

Случайные

В рассматриваемом гражданско-правовом договоре допускаются случайные условия, представляющие собой положения, которые по закону не обязательно должны присутствовать в тексте соглашения, но могут быть включены по усмотрению сторон. При этом после согласования таких условий они будут признаваться существенными. Отсутствие случайных положений не будет выступать причиной признания договора недействительным.

Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель полностью или частично отвечает за недостатки объектов, переданных в пользование арендатора, но при условии, что это препятствует полноценному использованию имущества.

В случае предоставления в пользование некачественного имущества могут наступить следующие негативные последствия:

  1. Материальные затраты. При нарушениях объекта сделки арендодатель будет обязан либо возместить расходы арендатора, либо снизить арендную плату, либо за свой счет устранить недостатки.
  2. Удержание суммы расходов из арендной платы. Арендатор может сделать это самостоятельно, уведомив собственника имущества.
  3. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если недостатки имущества были оговорены при заключении сделки, то арендодатель не будет отвечать за них.

Как зарегистрировать в Росреестре

Регистрация соглашений об аренде имущества, срок которых превышает 1 год, осуществляется посредством обращения в Росреестр. Для внесения сведений в общую систему потребуется подготовить пакет документов и уплатить государственную пошлину.

Для регистрации потребуется подготовка следующих бумаг:

  • заявление на регистрацию,
  • договор аренды (два экземпляра),
  • технические документа объекта,
  • паспорт заявителя (арендатора или арендодателя) либо учредительный документ при участии в сделке организации,
  • согласие супруга арендодателя,
  • одобрение администрации города, если имущество признается муниципальным,
  • квитанция об оплате госпошлины,
  • технический план, если сдается часть помещения.

Размер государственной пошлины для граждан составляет 2 200 рублей, для организаций — 22 000 рублей. Оплачивает регистрацию сторона сделки, подавшая заявление.

Арендная плата

Условия и порядок внесения арендных платежей устанавливаются непосредственно соглашением по договоренности сторон.

Как рассчитать

Определение размера выплат по аренде осуществляется из расчет на 1 кв. м. Для этого нужно установить рыночную стоимость квадратного метра аренды в конкретном районе с учетом целевого назначения имущества и его состояния.

Чтобы установить соответствующую состоянию объекта аренды стоимость, нужно оценить следующие факторы:

  • район города,
  • расстояние от помещения до остановок, станций метро,
  • расположение путей для передвижения личного транспорта,
  • наличие парковок,
  • соседние здания,
  • возможность размещения рекламы,
  • этаж,
  • отделка помещения, состояние коммуникаций,
  • наличие телефона, интернета.

Также следует определить размер платы за коммунальные услуги. Допускается включить таковые в сумму платежа за 1 кв. м.

Каков режим выплаты

Внесение платежей может осуществляться либо наличным расчетом через кассу арендодателя, либо посредством перечисления средств на расчетный счет — безналичными операциями. По одному договору сумма переданных наличных средств не может превышать 100 000 рублей, если речь идет об аренде нежилых помещений.

Форма выплаты

Законодатель определяет несколько форм осуществления выплат, которые можно сочетать и в процессе сделки изменять.

Согласно ст. 614 ГК РФ, к формам внесения платежей относятся:

  • твердая сумма, вносимая периодически или единовременно,
  • доля полученных в результате использования имущества продуктов,
  • оказание арендатором услуг,
  • оплата в натуральной форме.

Как пересмотреть

Изменения размера арендной платы осуществляют только посредством подписания дополнительного соглашения сторонами сделки. Пересмотр суммы выплат должен проходить в обозначенные договором сроки, но не чаще одного раза за год. Возможность изменения суммы аренды также должна быть установлена в тексте соглашения.

Субаренда представляет собой переуступку права пользования имуществом, полученным по договору аренды, в пределах времени, обозначенного соглашением с собственником имущества.

Субаренда допускается только с разрешения арендодателя.

К договору субаренды применяют общие положения главы 34 ГК РФ. Если будут установлены нарушения при использовании имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора — как субаренды, так и аренды.

Внесение изменений

Пересмотр условий договора может происходить только по договоренности сторон и посредством подписания дополнительного соглашения. Если ранее соглашение подлежало государственной регистрации, то изменения договора также должны быть внесены в Росреестр.

Если регистрация необходима, то нужно составить дополнительный экземпляр документа. Новые условия сделки будут действовать с момента регистрации, а в случае ее отсутствия — с момента подписания соглашения сторонами.

Расторжение

Прекращение арендных отношений согласно ГК РФ может происходить по соглашению сторон, инициативе арендатора или арендодателя.

Досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя допускается по следующим основаниям (ст. 619 ГК РФ):

  • арендатор использует имущество с нарушениями,
  • в результате использования объекта происходит его существенное ухудшение,
  • более двух раз подряд арендатором не были внесены платежи.

Расторжение соглашения по инициативе арендатора предусмотрено в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

  • арендодатель не передает имущество в пользование или создает препятствия для этого,
  • объект договора имеет недостатки, которые препятствуют использованию имущества и при подписании документов оговорены не были,
  • неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта,
  • порча имущества без вины арендатора.

Подробнее о существенных условиях и заключении договора аренды можно узнать из видео, представленного ниже.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/sdelki-s-nedvizhimostyu-sushhestvennyie-usloviya-dogovora-arendyi

Существенные условия договора аренды недвижимости в России

Существенные условия договора аренды гк рф
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб.

610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Бытовое значение любых оформляемых сделок по найму часто связывают только со сферой недвижимости.

Однако законодательная трактовка распространяется гораздо шире и относится к любой вещи, который передается в срочное пользование за деньги.

Подписываемое соглашение обязательно должно включать существенные условия заключения договора аренды относительно недвижимого имущества, иначе признается недействительным, а его стороны освобождаются от обязанностей по исполнению.

Сущность соглашения

Законодательными нормами ГК РФ договор найма официально фиксирует предоставление имущества (указанного в документе) в срочное пользование или срочное владение на платной основе.

Важным моментом выступает то, что подписание документа никак не отражается на статусе собственника. Однако наниматель имеет все права на результаты труда, полученные от найма, будь то произведенные товары, услуги.

Законом не предусматривается передача вещей, которые не являются собственностью арендодателя. Но есть исключения, пример которых – подписание лицом, не владеющим собственностью, но уполномоченным на его подписание: от лица несовершеннолетнего или при найме государственной собственности.

Существенные моменты

Статья 606 Гражданского кодекса определяет существенные условия аренды, без установления которых наем становится невозможным:

  • сумма арендной платы;
  • объект сделки.

Договаривающиеся стороны могут предусмотреть и включить дополнительные моменты при необходимости. К примеру, прописать возможность или запрет субаренды. Письменное оформление входит в число обязательных правил: помимо содержания, указывают реквизиты сторон, подписи, в отдельных случаях – печати.

Важно! Если на бумаге присутствуют размытые формулировки, которые не позволяют точно идентифицировать имущественный объект, а также конкретные сведения по размерам платежей и порядку их внесения, он может быть признан недействительным. Чтобы признать недействительность, любая сторона может обратиться в суд.

Оплата

Документальное оформление обязательств по внесению платы включает:

  • размер платежей;
  • периодичность;
  • способ (безналичный расчет, наличка либо бартер).

Бартерная оплата предусматривает внесение платы арендодателем в виде поставки продукции или оказания услуг. Для юридических лиц проще всего будет безналичный расчет.

Между физическими и юридическими лицами можно предусмотреть оплату через кассу организации (если таковая имеется). Также важным моментом оплаты будут считаться особенности расчета.

Будет ли это единая сумма или, к примеру, если это помещение, то как будет рассчитываться плата: по квадратным метрам или за каждое отдельное помещение (если их несколько).

Помимо основной суммы другие существенные условия договора аренды недвижимости включаются по договоренности сторон. Сюда относятся вопросы по коммунальным платежам, обязанности арендатора производить текущие и капитальный ремонт и др.

Как показывает судебная практика, подавляющее большинство споров в России по вопросу арендуемой собственности касается денежных вопросов, то есть оплаты.

По этой причине рекомендуется подробно прописать в документе все положения в отношении платежей. Особенно это касается бессрочных и длительных (больше 1 года) соглашений.

Стоит обратить внимание на возможность изменения стоимости и отразить это на бумаге.

Тарифы ЖКХ постоянно повышаются, налоги также растут, поэтому арендодатель периодически сталкивается с тем, что расходы на содержание его собственности тоже повышаются. Следовательно, это будет отражаться на оплате арендатора.

Порядок, предусматривающий возможность повышения арендной стоимости, должен быть разработан и внесен письменно вместе со сроками пересмотра. Суды чаще придерживаются позиции, предусматривающей возможность изменить (в основном, повысить) плату не чаще 1 раза в год.

Это делается с помощью оформления дополнительных договоренностей между арендатором и арендодателем.

Объект найма

Характеристика и точное указание объекта относится к важнейшим пунктам, определяющим обязательные условия договора аренды и действительность сделки. В качестве объекта предусматривается движимое и недвижимое имущество. ГК дополнительно определяет свойство объекта, который отражается в документе по найму.

Этим свойством выступает такое понятие, как непотребляемость. Объяснение этому следующее: во время эксплуатации используемые предметы не должны терять своих первоначальных натуральных качеств.

Нельзя брать в наем то, что количественно и качественно меняется со временем, к примеру, полезные ископаемые, воду, строительные материалы.

Однако по закону можно арендовать водоем для разведения рыбы, помещение для производства товаров, услуг или проживания, складские строения, строительную технику.

В документах по найму помещения обычно указывают:

  • адрес расположения;
  • размеры (площадь);
  • характеристику (жилое/нежилое, часть от общего здания);
  • цель использования (для проживания, под склад, производство, для торговли и др.)

Можно указать этаж, если это является существенным (в основном для определения оплаты), вид помещения: чердак, подвал, мансарда, технический этаж и т.д. Относительно государственной недвижимости и муниципальной собственности есть ограничения. Они связаны с земельными участками, детской социальной инфраструктурой.

Нежелание арендатора в субаренде также включается в соглашение. Также документально определяются санкции, действующие в отношении арендатора. Часто этим выступает досрочное прекращение сделки.

Хитрости арендаторов

Бывает так, что время действия сделки найма заканчивается, арендодатель не выступил с требованием вернуть свою собственность (освободить площадь, склад, отдать транспорт, строительный инвентарь и прочее).

Наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока, новый документ с обновленными условиями не был подписан – в данной ситуации обязательство признается пролонгированным без определенного срока и на старых договоренностях.

Периодически такой «забывчивостью» бессовестно пользуются наниматели, чтобы продолжать пользоваться чужой собственностью на выгодных для себя позициях.

Что делать собственнику, если сроки заключенного соглашения заканчиваются, а арендаторы не спешат съезжать, не хотят соглашаться на новые порядки и хотят, чтобы им пошли на уступки? Собственнику лучше направить официальным путем заказное письмо с уведомлением, где указать, что в случае отказа подписать новое соглашение, нанимателю следует передать объект его собственнику обратно. Это будет необходимой подстраховкой, если придется доказывать свою позицию в суде.

Недобросовестный наниматель, скорее всего, станет настаивать на пролонгации, ссылаясь на то, что продолжает пользоваться имуществом.

Однако суд поддержит позицию арендодателя, поскольку тот письменно предупредил о завершении действия сделки. Другие основные условия договора аренды, не относящиеся к законным требованиям, могут по согласованию вписываться в соглашение.

Часто это бывают обязанности по ремонту, регулярному обслуживанию, установке оборудования за счет нанимателя.

Понимание работы законов в области сделок по найму – основное правило, помогающее защитить свои интересы. Чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций, важно знать существенные особенности договора аренды недвижимого имущества и порядок их оформления.

Бывает, что недобросовестный контрагент захочет признать контракт недействительным, когда тот станет невыгодным для него по определенным причинам.

Поэтому следует внимательно отнестись к описанию важных моментов: объекта, арендной платы, опираясь на действующие законодательные нормы.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – заполните форму ниже или позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://ImeyuPravo.com/dogovora-i-biznes/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.