Сущность объектов недвижимости

Общие понятия об объекте недвижимости. Сущность и основные признаки

Сущность объектов недвижимости

Лекция 1. Введение в дисциплину. Общие понятия о зданиях и сооружениях

Введение

Активное формирование рынка недвижимости в России, преобразо­вания в сферах регулированных земельных и имущественных отношений усилило внимание к углублению теоретических знаний о сущности объектов недвижимости и их роли в формировании пространственного планирования территории.

Данное учебное пособие направлено на изучение теоретических основ и понятий об объектах недвижимости, их классификациях, на овладение навыками и знаниями по систематизации и оценке качеств недвижимости, на изучение методологии государственной регистрации прав на недвижимость.

Общие понятия об объекте недвижимости. Сущность и основные признаки

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет недвижи­мость как предмет правовых отношений, как объект собственности, свя­занный с правом (законом), а не в соответствии с её физической сущностью. «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [1].

Таким образом, более корректным будет употребление понятия «объекты недвижимости, а не недвижимое имущество или недвижимость».

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматри­вать как благо и как источник дохода (рис. 1).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусст­венные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 2), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

1. Стационарность, неподвижность – признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического раз­рушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характе­ристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, комму­нальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д.

Со­вокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения.

Ограниченность предложения способствует повышению стоимости.

Рис. 1. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Рис. 2. Признаки объектов недвижимости

Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта не­движимости.

3. Долговечность объектов недвижимости практически выше дол­говечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 3).

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта -это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел – рождение -зрелость-старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижи­мости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации -закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка не­движимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии про­екта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной доку­ментации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика: коор­динации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельст­ва соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижи­мости, обусловленные логикой жизненного цикла.

На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает экс­плуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт.

Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования по­мещений; материальный учет; противопожарную охрану и технику безо­пасности; управление коммуникациями, утилизацию и переработку отхо­дов, перемещение и переезды, изменения и перестройки; устранение ава­рийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются

Рис. 3. Триединство объектов недвижимости

результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию [6].

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 4).

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

Рис. 4. Срок жизни здания или сооружения

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 5). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Рис. 5. Этапы существования объекта недвижимости

Источник: https://poisk-ru.ru/s37244t8.html

Сущность и классификация объектов недвижимости

Сущность объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода(рис. 5) [1, с. 26].

Социальная Экономическая

потребность потребность

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Как благо Основные Как источник

характеристики дохода

Полезность Стоимость

Совокупность Цена

юридических прав

Совокупность

юридических прав

Показатели спроса

и предложения

Характеристика

статуса человека Средства

производства

Рис. 5. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Объекты недвижимости обладают признаками, которые присущи им и отличают их от других объектов:

1. Стационарность, неподвижность – признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность– объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

3. Долговечность– долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных признаков можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости (рис. 6) [1, с. 29].

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что и показывает разновидность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надежном состоянии требует больших затрат.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий (рис. 7) [1, с. 30]: материальная (физическая); правовая; экономическая.

Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей.

Например, здания могут быть классифицированы по:

– производственному назначению (культурно-бытовые, обслуживающие, жилые);

– этажности (одноэтажные, многоэтажные);

– видам строительных материалов (каменные, деревянные, панельные);

– температурным режимам (отапливаемые, неотапливаемые);

– видам освещения (естественное, искусственное);

– и т. д.

На западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям [4, с. 34-35]:

1. Категория А –недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

специализированную недвижимость – приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования);

неспециализированную недвижимость – обыкновенные здания – офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные признаки Частные признаки Функциональные признаки

Стационарность Материальность Долговечность Разновидность Производственные Непроизводст-

неподвижность объекты венные

объекты

связь с земной натурально- Уникальность участие в создании обеспечивают

поверхностью вещественная продукции, условия для

форма оказании услуг проживания и

Неповторимость обслуживания

невозможность стоимостная людей

перемещения форма

в пространстве

Рис. 6. Признаки объектов недвижимости

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Материальный Объект Экономический

объект гражданских объект

прав

Очерченные Право собственности Товар

границы Право хозяйственного Источник дохода

Размер ведения для собственника

Площадь Право оперативного Источник

Объем управления финансовой

Качественные Право доверительного устойчивости

параметры управления собственника

Право застройки

Право залога

Право имущественного

приобретения

Реальная повинность

Сервитуты

Право пожизненного

наследования

Право бессрочного

постоянного пользования

и аренды

Бремя содержания

Рис. 7. Триединство объектов недвижимости

2. Категория Б –недвижимость для инвестиций. Данным видом недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

3. Категория В – избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем.

На рис. 8 представлена укрупненная классификация объектов недвижимости [1,с. 29].

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные

части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части – в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособлено, т. е.

которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (исключительно) без ущерба прав и интересов других собственников аналогичного обособленного имущества.

Таким имуществом в доме являются изолированные помещения, предназначенные для жилья или квартиры (комплексы жилых и нежилых помещений).

Места «общего пользования», например, чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10 – 15 % от стоимости строительства дома.

Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество – квартира (помещение), составляет примерно 85 – 90 % от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости.

Это означает, что любой владелец помещения – «жилья» должен владеть одновременно правом единоличной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество.

К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания, внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

Итак, кондоминиум – это, прежде всего форма права собственности или владения на правах собственности.

Важнейшей особенностью кондоминиума является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящихся к индивидуальной собственности, находятся в совместном владении. Структура кондоминиума представлена на рис. 9 [1, с. 23].

Недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца.

Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней.

Кондоминиум –организация «самоуправленческая», а деятельность по достижению совместной цели – самоуправление. Организационно-правовые формы организации могут быть различными, наиболее распространенными из которых являются:

жилищный кооператив –организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива;

товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество).

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Происхождение

Естественные (природные) Искусственные (постройки)

назначение назначение

Земельные Леса и много- Участки недр Жилая Коммерческая Общественная

участки летние и водные недвижимость недвижимость недвижимость

насаждения объекты

масштаб масштаб масштаб масштаб

Земельный Текущее Кондоминиум Офисы Больницы

участок в использование дом, квартира рестораны поликлиники

обороте земельного вторичное жилье магазины театры

участка загородное жилье гостиницы школы

предприятия вокзалы

готовность к использованию

Готовые Требующие реконструкции Требующие завер-

или капитального шения строи-

ремонта тельства

Рис. 8. Укрупненная классификация объектов недвижимости

Государственная регистрация

в соответствии с законодательством

Кондоминиум

Одно здание Несколько зданий, Гаражи и другие Отд. часть

или его часть сооружений, объекты, здания

(собственность односемейные объединенные размером

помещений не садовые и дачные общим не более

менее чем у двух дома, объединенные земельным одной

домовладельцев) общим земельным участком блоксекции,

участком и имеющая

элементами изолирован.

инфраструктуры от других

частей здания

вход

Прилегающий земельный участок

Пешеходные и транспортные дороги

Водоемы, многолетние насаждения

Рис. 9. Структура кондоминиума

Источник: https://studopedia.ru/12_178180_sushchnost-i-klassifikatsiya-ob-ektov-nedvizhimosti.html

Обьект недвижимости: сущность и основные признаки

Сущность объектов недвижимости


3

К у р с о в а я      р а б о т а

по дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему: «Обьект недвижимости: сущность и основные признаки»

Студент: ______________________

Специальность: Финансы и кредит

Группа: ________

Преподаватель: _________________

                                    САМАРА 2011

Введение____________________________________________________   3

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки_____   5

1.1.   Классификация объектов недвижимости__________________  13

1.2.   Принципы оценки объектов недвижимости _______________  16

Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости__________________ 15

2.1.  Доходный подход­­­______________________________________ 22

2.2.  Сравнительный подход________________________________    24

2.3.  Затратный подход _____________________________________  31

Заключение_________________________________________________   35

Список использованной литературы_____________________________ 37

             Приложение_________________________________________________ 38

                                            Введение

     Представленная работа посвящена теме: «Обьект недвижимости: сущность и основные признаки»        

     Недвижимость составляет значительную часть частной, государственной и муниципальной собственности.   Деятельность по управлению недвижимостью ориентирована на собственника конкретного объекта недвижимости.

Только профессиональное управление обеспечивает комплексный подход к прогнозированию денежных потоков, связанных с эксплуатацией недвижимости, а также к организации технического обслуживания, к процессу поддержания и улучшения состояния объекта.

    Эффективное управление недвижимостью крупного города (в том числе и коммерческой) является весьма важной, сложной и актуальной задачей поскольку, с одной стороны, связано с наполнением бюджета города, а с другой  направлено на обеспечение работы многих жизненно важных систем и удовлетворение потребностей жителей, и, наконец, с третьей стороны – поскольку за короткий период действия законодательной базы о местном самоуправлении в переходной и рыночной экономике не накоплено достаточно опыта управления имуществом так называемой территориальной громады.        Социально-экономические реформы, вызвали трансформацию прав собственности, что привело к формированию многоукладного комплекса, состоящего из государственной, коммунальной, частной и других видов собственности.

      В коммунальную собственность входит имущество, которое обеспечивает социально-экономические потребности соответствующих территориальных общин. В коммунальной собственности находится также имущество, переданное в собственность области, района или другой административно-территориальной единицы в лице областных, районных, городских, сельских, поселковых советов.

 

     Целью исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов сущности недвижимости и разработка направлений и методов ее дальнейшего совершенствования.

      Задачами работы являются:

– определить сущность объекта недвижимости;

-охарактеризовать  основные признаки недвижимости;

       – классифицировать объекты недвижимости;

– рассмотреть подходы к оценке;

        При написании работы были использованы нормативные акты, научная литература и интернет источники.

       В работе была использована методологическая база, состоящая из методов доходного, сравнительного и затратного подходов.

            1.Объект недвижимости: сущность и основные признаки

        Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

    «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»(1).

     «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»(1).

      Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение  — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

     На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст.

130) определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[1].

    Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость.

Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

  Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

– созданные природой без участия труда человека, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

– являющиеся результатом труда человека;

– созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут, речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

      ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

    Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

  Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг.

При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

    Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к.

для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

     Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

      Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

       В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.

К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

          В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

         В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст.

130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

         Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» .

        Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.

1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

   Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

       Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

     Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

     Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

     Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

     Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

        Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов.

В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично   муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

Источник: https://student.zoomru.ru/finmen/obekt-nedvizhimosti-sushhnost-i-osnovnye/128437.1007875.s1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.