Свойства земельного участка как объекта недвижимости

Характеристика земельного участка

Свойства земельного участка как объекта недвижимости
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Характеристика земельного участка

Уникальные свойства каждого объекта недвижимого имущества определяются совокупность его характеристик. Система характеристик позволяет индивидуализировать земельный участок среди аналогичных участков, определить его основные свойства, количественные и качественные показатели.

Индивидуализация земельного участка, как объекта недвижимости, невозможна без описания его характеристик. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня характеристик земли, однако анализ нормативных актов позволяет классифицировать характеристики следующим образом:

  • 1) Физические (технические);
  • 2) Характеристика правового статуса земельного участка;
  • 3) Экономические;
  • 4) Дополнительные.

Характеристики земельного участка используются для его описания в процессе кадастрового учета и внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Данные о характеристиках, наличие которых является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет и присвоения ему уникального кадастрового номера, содержатся в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в иных подзаконных актах.

Уникальные характеристики земельного участка

Основной объем информации о количественных и качественных свойствах участка содержится в физических (технических) характеристиках. В качестве обязательных элементов физических характеристик выступают:

  • 1) Местоположение участка земли. Под местоположением участка законодательство понимает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.
  • 2) Площадь и размеры участка земли. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Выделяют нормативную и фактическую площадь земельного участка. Для целей кадастрового учета используется только нормативная площадь земельного участка.
  • 3) Адрес/Метроные ориентиры участка. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.
  • 4) Топографические и качественные свойства участка. Включают в себя описание поверхностного и подпочвенного слоя земли, ландшафта, контуров и иных топографических данных.

Характеристика правового статуса земли состоит из следующих элементов:

  • 1) Сведения о правообладателях земельного участка. Данная информация содержится в правоустанавливающих документах, удостоверяющих определенный вид землепользования. К таким документам относятся свидетельство о регистрации права, договоры, решения о предоставлении участка и т.д.).
  • 2) Сведения о категории земель, целевом назначении и разрешенных видах пользования участком земли. Категория и целевое назначение земель определяется на стадии проведения кадастрового учета. Виды разрешенного использования земельного участка определяются правообладателем самостоятельно исходя из категории земель, к которой принадлежит участок.
  • 3) Вид и форма права на земельный участок. Так как земельные участки являются объектами недвижимости, они могут принадлежат лицу на любом вещном праве, предусмотренном законодательством (право собственности, срочного пользования и т.д.).
  • 4) Наличие ограничений, обременений и сервитутов в отношении участка. Данные виды ограничения прав устанавливаются решением уполномоченных органов или соглашением сторон сделки.

Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:

  • 1) Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ, используется для целей налогообложения. Изменение кадастровой стоимости допускается в судебном порядке.
  • 2) Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости заинтересованными сторонами. Используется для определения цены предполагаемой сделки с земельным участком.

Дополнительные характеристики земельного участка не являются обязательными, а их перечень может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от содержания правоотношения. Наиболее важными такими характеристиками являются:

  • 1) Экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка. Имеет существенное значение в случаях приобретения земли гражданами для личного пользования, проживания и т.д.
  • 2) Логистические (транспортные) показатели. Позволяют определить доступность земельного участка для транспортной инфраструктуры. Является важной информацией для земельных участков, используемых как в экономическом обороте, так и для целей личного пользования.
  • 3) Геологические показатели. В ряде регионов данные этого показателя позволяют определить сейсмичность места расположения участка, что напрямую влияет на будущую цель использования под строительство.
  • 4) Иные показатели. Заинтересованные стороны и правообладатели участков вправе выявлять и устанавливать иные характеристики, имеющие значение для определения его свойств.

Определение основных характеристик земельного участка

Обязательные характеристики земельного участка определяются в ходе проведения кадастровых работ. Кадастровые работы заключаются в осуществлении конкретных действий, направленных на описание и индивидуализацию земельных участков, сопровождающихся присвоением каждому участку особых, уникальных признаков, отличающих его от других территорий и земель.

Итогом выполнения кадастровых работ является:

  • 1) Изготовление межевого плана на участок, который включает в себя как топографическое изображение на карте-схеме, так и детальное описание физических (технических) характеристик.
  • 2) Осуществление кадастрового учета, в ходе которого обязательные характеристики участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости.
  • 3) Присвоение уникального кадастрового номера. 

Как узнать характеристики земельного участка?  

Присвоенный земельному участку уникальный кадастровый номер позволяет получить информацию об основных характеристиках земельного участка. Это можно сделать двумя способами:

  • 1) Путем получения кадастровой выписки в органах Росреестра. Для получения выписки в электронной или письменной форме заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра с указанием кадастрового номера интересующего участка;
  • 2) Путем получения открытых данных из публичной кадастровой карты Росреестра, доступной по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/

Изменение характеристик земельного участка

Изменение характеристик участка происходит в результате выполнения кадастровых работ и последующего кадастрового учета. Самыми распространенными случаями изменения характеристик являются уточнение границ и площади земельного участка, категории и вида разрешенного пользования землей.

Оспаривание установленных характеристик происходит в судебном порядке и чаще всего используется в случаях уточнения границ смежных участков и изменения кадастровой стоимости земли. Решение судебного органа, которым изменены характеристики участка, является обязательным для исполнения и реализуется путем внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Добрый день! Земельный участок сельхоз назначения поставлен на кадастровый учет. На публичной кадастровой карте граница земельного участка совмещена с границей населенного пункта.

Однако в выписке есть данные о том, что местоположение установлено относительно ориентира – населенный пункт, и участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на восток.

Как можно понять как расположен земельный участок? Спасибо.

Елена09.08.2018 19:42

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы,  жалобы и заявления по промокоду МИП 9.

Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru   http://advokat-malov.ru/kontakty.

html 

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Малов Дмитрий Владимирович07.10.2018 16:22

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна08.10.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

На сайте росеестра в особых отметках стоит отметка Сведения об использовании земель имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с видом использования земель [Для размещения объектов индивидуального жилищного строительства].Как это понимать?

Клин30.07.2017 14:05

Здравствуйте! Данная формулировка означает, что сведения об объекте недвижимости по категории земли, являются актуальными, но характеристики объекта были изменены и сведений об этих изменениях нет. Например, произошло уточнение границ или площади земельного участка, но данных по этому нет.

Малов Андрей Владимирович31.07.2017 15:35

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться! У меня есть земельный участок с домом в сельской местности.

По данным Публичной кадастровой карты: Статус: Ранее учтенный Категория земель: Земли населённых пунктов Форма собственности: Частная собственность Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства по документу: Для ведения личного подсобного хозяйства А по Справочной информации по объектам недвижимости в режиме online: Статус объекта: Ранее учтенный Категория земель: Земли населенных пунктов Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства Особые отметки Сведения об использовании земель имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с видом использования земель [Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий]. 1. Что означает статус земель «Актуальные незасвидетельствованные» и что с этим делать? 2. В Архиве я взяла Землеустроительное дело. Там есть поворотные точки (х и у). Надо ли мне еще раз проводить Межевание (оно было сделано в 2006 году)?

Марина24.06.2017 20:40

Здравствуйте Марина! 1. Это значит, что при выписке из ЕГРН, сведения о категории земель являются актуальными, но были внесены изменения в характеристики объекта, котроые возможно не учтены. Вероятнее всего в свое время Росреестр не направил сведения в Регистрационную палату или наоборот. Вам нужно обратиться с заявлением в Росреестр для уточнения по данному факту.

Малов Андрей Владимирович26.06.2017 10:58

Задать дополнительный вопрос

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/harakteristika-zemelnogo-uchastka.html

Свойства земли как недвижимого имущества

Свойства земельного участка как объекта недвижимости

Имуществом, как его определяет гражданское законодательство, является материальный объект гражданских прав. Таким образом, из всего многообразия материальных объектов имуществом являются те из них, которые находятся в собственности юридических и физических лиц, или их сообществ.

Земля еще в период разрушения первобытнообщинного строя стала частной собственностью, т.е. имуществом. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г.

«О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.

К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

 В России после Октябрьской революции земля была национализирована и вследствие этого потеряла до 1991 г. свое значение как имущество. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Следствием проведенных земельных преобразований последнего десятилетия является ликвидация государственной монополии на землю, возникновение частной и иной собственности и восстановление содержания земли как имущества.

В соответствие с законодательством Российской Федерации в частной собственности могут находиться земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленности, транспорта. Земли других категорий по существующему законодательству пока находятся в собственности государства, т.е.

являются по сути дела государственным имуществом. Муниципальная собственность на землю к настоящему времени не в полной мере выделена и сформирована.

При этом это в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) имущество может быть движимым и недвижимым. К недвижимому имуществу, в первую очередь, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.

объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Поэтому недвижимым имуществом является не только земля как средство производства и рекреации, но земля как комплексный и специализированный природный ресурс.

Из этого определения следует, что земля во всем многообразии ее свойств, находящаяся в частной собственности, является недвижимым имуществом (рис1).

Рис 1 Структура земли как имущества

Земля как имущество может проявляться только как пространство (обрабатывающие отрасли экономики), как пространство и почва (сельское хозяйство), как пространство – почва – растительность (сельское и лесное хозяйство, рекреация), как пространство – водные ресурсы (транспорт, рыбное хозяйство, ректеация), как пространство – недра (добывающие отрасли экономики).

Земельные участки в соответствии со ст. 6 Земельного кодекса могут быть делимыми и неделимыми.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Кроме того, земля как недвижимость может иметь неотделимые части, которые находятся в неотторжимой связи с ней и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению участка. К таким частям относятся здания, сооружения, ранее произведенные улучшения свойств земли (рис 2).

Рис 2 Характеристики земли как недвижимого имущества

С землей и ее неотделимыми частями может быть связано движимое имущество, т.е. вещи, которые служат принадлежностями.

Они связаны с земельным участком и его улучшениями общим назначением, к их числу может быть отнесено оборудование зданий и сооружений.

Принадлежность недвижимости может быть отделена от нее только в соответствии с разрешением собственника или решением суда. К своеобразным принадлежностям земли – природный ресурс могут быть отнесены также объекты животного мира

Существенными характеристиками недвижимости являются правовой режим ее использования: целевое назначение, разрешенное использование, тип земель и оценочная стоимость. Целевое назначение устанавливается государством посредством отнесения земельного участка к одной из установленных в Земельном кодексе категорий земель:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

Разрешенное использование земель также устанавливается государством. Оно определяет кроме цели еще ограничения и обременения использования, установленные как органами государственной власти (публичные), так и договорами собственника и других юридических и физических лиц. Это нарушает единство правового режима использования земли.

Социально-экономическая ценность земли связана с наличием у нее жизненно-необходимых для общества свойств (вещество, энергия, пространство).

Как ранее было рассмотрено при наличии потребностей у человека, с одной стороны, и необходимых свойств, способных их удовлетворить у земли как имущества с другой стороны возникают потребительские свойства разной значимости и ценности.

Потребительная ценность как способность удовлетворять определенные потребности общества связана со свойствами земли.

Земля имеет следующие потребительные свойства: пространство, которое необходимо для размещения объектов и видов деятельности; почву для получения растениеводческой продукции; растительность, используемую в качестве корма для животных, сырья для перерабатывающих отраслей; водные ресурсы.

Оценка потребительной стоимости этих свойств производится в процессе кадастровых работ. Пространство оценивается через показатели: удаленность участка от внешних и внутренних экономических центров, его конфигурацию, расчлененность, контурность, уклон и экспозицию склонов, высоту над уровнем моря.

Почва оценивается в процессе бонитировки, где учитываются механический состав, гумус, величина поглощенных оснований, кислотность, засоленность, величина пахотного горизонта и другие свойства, определяющие естественное ее плодородие.

Растительность оценивается по ее продуктивности, проективному покрытию, поедаемости и питательности травы, полноте, классу, бонитету лесов и по другим показателям. Водные ресурсы характеризуются запасами, дебетом, биохимическим составом, глубиной залегания воды. Существенное влияние на потребительную стоимость оказывают наличие, запасы, мощность и глубина залегания полезных ископаемых. Оценка земли и других ресурсов, располагающихся на ней и в ней, производится пока раздельно. Главным критерием выступает дифференциальный доход как разница в доходности при эксплуатации худшего участка и оцениваемого или как показатель окупаемости вложенного капитала (стоимость производимого товара на единицу используемого капитала).

Их значимость и ценность свойств земли как имущества определяется способностью удовлетворять определенные потребности и качеством их удовлетворения.

Оценка потребительских свойств земли как имущества производится в процессе специализированных обследований и изысканий, также специализированных оценочных работ.

К их относятся: геоботаническое, почвенное, лесохозяйственное, водное, мелиоративное рекреационное и другие виды обследований, а также бонитировка земель, таксация леса, экономическая оценка земель, оценка отдельных природных ресурсов.

Для поддержания и восстановления необходимых свойств земли, а также их сохранения и защиты возникает необходимость производить определенные мероприятия, требующие инвестиций (финансовых и других денежных затрат).

Это приводит к тому, что несмотря на то что земля как имущество первоначально являлась продуктом развития природного комплекса, она в итоге имеет аккумулированные затраты, создающие стоимость земли как имущества.

Оценка стоимости земли (аккумулированных затрат) производится в процессе специальных оценочных затрат (ранее экономическая оценка земли).

Величина потребительных свойств и стоимости в течение определенного времени изменяется. При потреблении невозобновляемых свойств земли ее свойства ухудшаются до полного исчезновения, но возобновляемые свойства  (почва, растительность) – изменяется циклически.

В сельском хозяйстве весной она наибольшая, а осенью, после уборки урожая, – минимальная. В лесном хозяйстве к моменту начала лесозаготовок она максимальна, а после их окончания – минимальна и постепенно нарастает в процессе лесовосстановления.

При проведении мелиоративных работ потребительные свойства резко возрастают и в дальнейшем постепенно снижаются в процессе использования мелиорируемых земель

Стоимость в процессе освоения территории в целом нарастает, но в сельском хозяйстве еще отмечаются и циклические (сезонные) ее колебания.

С момента осенней обработки земли она постоянно растет, после изъятия готового продукта (уборки урожая) – резко падает в результате окупаемости затрат стоимостью полученного урожая.

Поэтому, оценивая потребительные свойства и стоимость, следует точно определить время оценки и иметь в виду, что в момент продажи обе характеристики могут иметь несколько другие величины.

Оценочная стоимость связана с ценностью данного земельного участка и включает в себя потребительные качества не только всех недвижимых природных свойств (ресурсов), но и улучшений земли. Оценочная стоимость позволяет определять ставки налогообложения, арендную плату, залоговую стоимость, цену продажи и др.

Контрольные вопросы

1. Основные условия становления земли имуществом

2. Структура земли как имущества

3. Понятие недвижимого имущества

4. Характеристики земли как недвижимого имущества

5. вещественно-энергетической субстанции земли как недвижимого имущества

6. Параметры социально-экономической ценности земли как недвижимого имущества

7. Виды взаимодействий земли как недвижимого имущества и другими объектами имущества

Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 520;

Источник: https://studopedia.net/3_50158_svoystva-zemli-kak-nedvizhimogo-imushchestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.