Требования к договору аренды

Какие условия необходимо включить в договор аренды жилья и как правильно оформить документ?

Требования к договору аренды

Аренда жилья является для многих граждан единственным доступным способом для получения временного места проживания. Для владельцев жилой недвижимости ее предоставление в аренду позволяет получать дополнительный доход.

Для того чтобы сделка была оформлена правильно и законно, стороны должны заключить между собой специальный документ — договор аренды. О правилах его оформления и составления далее в статье.

Стороны сделки

Договор аренды представляет собой письменный документ, который составляется с целью законного предоставления одной из сторон жилого помещения за определенную оплату. Основными сторонами сделки являются:

  • Арендодатель — субъект, который предоставляет помещение. Он является его владельцем и может быть как юридическим, так и физическим лицом.
  • Арендатор — сторона, которая получает жилье во временное пользование и платит за это. Также может быть как физическим, так и юридическим лицом.

При составлении договора для каждой из сторон готовится по одному экземпляру документа. В некоторых случаях к сделке привлекаются и другие субъекты: риэлтор (сотрудник агентства недвижимости), нотариус или другой посредник. В этом случае необходимы экземпляры документа и для каждого из них.

Законодательство не требует обязательного нотариального заверения договора — для его законности достаточно наличия простой письменной формы.

Виды договоров

В зависимости от различных критериев договор аренды может быть разделен на несколько видов. Стоит рассмотреть основные классификации:

По типу арендатора

По типу арендатора различают договор:

  • аренды — в этом случае арендатором может быть не только физическое, но и юридическое лицо;
  • коммерческого найма — при этом нанимателем может быть только гражданин.

По сроку действия

По сроку действия договора:

  • краткосрочный — заключается на период до одного года (в этом случае регистрация документа не требуется);
  • долгосрочный — в этом случае стороны сами определяют срок действия сделки (максимально допускается период, равный пяти годам);
  • бессрочный — он заключается без указания сторонами периода действия (в этом случае считается, что он автоматически составляет 5 лет).

Стоит учесть, что официальное заключение договора и его дальнейшая регистрация являются основаниями для возникновения у арендодателя налоговых обязательств.

Поэтому наиболее распространенный вариант, который используется собственниками — это заключение сделки на 11 месяцев с правом ее дальнейшей пролонгации. Данный способ позволяет избежать необходимости уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду, однако наймодателя могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.

Существенные и дополнительные условия

Договор аренды заключается с целью защиты прав и интересов обеих сторон сделки — как собственника, так и нанимателя. Поэтому в него обязательно должны быть включены определенные условия, которые можно разделить на 2 группы: существенные и дополнительные.

Существенные

Существенные — их включение в документ является обязательным законодательным требованием. В случае их отсутствия он может быть признан недействительным.

В соответствии с положениями ГК РФ, единственным существенным условием договора аренды является указание в нем предмета (объекта) сделки. Под ним подразумевается конкретное жилое помещение, которое сдается в аренду, с описанием всех его данных.

Например, должны быть указаны:

  • полный адрес;
  • площадь;
  • этаж (если сдается квартира);
  • тип постройки здания и т. п.

Эти данные должны быть указаны максимально полно и достоверно, чтобы можно было без проблем установить, какой именно объект недвижимости сдается в аренду.

Дополнительные

Это все прочие условия, которые включаются в договор по соглашению сторон и могут быть любыми, при условии соответствия требованиям законодательства. Наиболее распространенными из них являются следующие:

Цена договора (или арендная плата)
Это условие очень важное и всегда присутствует в каждом документе. В частности, оно включает в себя:

  • величину арендной платы;
  • периодичность ее внесения;
  • способ оплаты.

В случае отсутствия в документе условия об арендной плате ее размер определяется на основании цен, установленных для аналогичной недвижимости. Кроме этого, стоит также включить в него и условие о повышении цены — возможно ли это в будущем и при каких условиях.

Срок действия договора

Как уже отмечалось, договор может быть заключен максимум на пять лет.

Условия расторжения сделки

Стоит учесть, что съемщик вправе это сделать в одностороннем порядке в любое удобное для него время. Арендодатель же должен предупреждать об этом жильцов минимум за три месяца.

Однако этот срок можно ускорить, если основанием для расторжения будет нарушение условий договора, например:

  • задолженность по внесению арендной платы;
  • нанесение ущерба имуществу собственника;
  • незаконная сдача жилья третьему лицу и т. п.

Условия, которые стоит включить в договор

Помимо перечисленных выше данных, в договор стоит внести еще некоторые условия, которые позволят максимально защитить права обеих сторон в случае возникновения спорных ситуаций. Например, к ним относятся:

  1. Обязанность по оплате коммунальных платежей. По договору она может быть возложена на работодателя. Если подобного условия нет, считается, что обязательства по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.
  2. Описание помещения: его состояния и имеющейся мебели. Стоит указать, в каком именно состоянии находятся комнаты квартиры или дома (особенно если они только были отремонтированы). Также обязательно нужно составить опись вещей, которые находятся в квартире, особенно наиболее ценных.
  3. Обязанность по оплате ремонта. Стороны сами решают между собой, кто именно будет проводить и оплачивать ремонт и как это будет влиять на величину арендной платы.

Также стоит максимально полно перечислить права и обязанности сторон, например, возможность субаренды помещения или содержания домашних животных. Это позволит обезопасить собственность от возможного ущерба и, в случае необходимости, взыскать его размер с нанимателя.

Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде

Помимо существенной разницы в цене для аренды на сутки или в долгосрочной перспективе (в первом случае получается намного дороже), данные сделки имеют определенные различия и в заключаемом договоре. Наиболее важное из них — это необходимость регистрации документа, который заключается на длительный срок. Для посуточной аренды такая обязанность не предусмотрена.

Еще одним отличием является тот факт, что на сутки (и в принципе в краткосрочной перспективе) сдать квартиру можно только физическому лицу. Для долгосрочного договора съемщик может быть и предприятием или организацией.

Также разница будет в содержании договора, а именно в разделе «Срок аренды». Для посуточного съема этот раздел обязателен, а при долгосрочном может отсутствовать. В остальном условия оформления обеих этих сделок мало чем отличаются и имеют преимущественно общие черты.

Заключение договора аренды является обязательным требованием для законной сдачи жилья во временное пользование. Это позволит избежать возможных проблем с законом и защитить права и интересы обеих сторон сделки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/dogovor-arendy-zhilya.html

Все о договоре аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 25 января 2008 года

Требования к договору аренды

Упрощенка, N 1, 2008год Рубрика:

Подрубрика: Юрист-бухгалтеру

В.В.Данилин,юрист,

юридическая фирма “КЛИФФ”

Аренда является однимиз самых распространенных на практике видов гражданско-правовыхотношений, с ней приходится сталкиваться каждому бухгалтеру,включая и тех, кто ведет учет доходов и расходов по УСН.

И естьмножество нюансов, которые необходимо знать

Аренда представляет собойразновидность сделок, предметом которых является предоставлениесобственником имущества прав пользования и владения даннымимуществом.

В качестве основных признаков подобного договора можноназвать предмет договора, права, передаваемые в отношенииимущества, условия о сроках аренды и цене сделки, а также иныеусловия, о которых должен знать всякий налогоплательщик, получающийдоход от аренды или учитывающий расходы в виде арендной платы. Ипрежде чем перейти к вопросам налогообложения, рассмотрим некоторыенаиболее важные особенности данного договора, на которые следуетобратить внимание при его заключении.

Существеннымиусловиями договора аренды является объект договора, срокпредоставления имущества в аренду и размер арендной платы

Предмет договора аренды

Согласно главе 34ГК РФ предметом договора аренды признается предоставление вовременное возмездное пользование и владение имущества (ст.606ГК РФ). Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель),который может быть собственником имущества или уполномоченным назаключение договора лицом, и арендатор (наниматель).

Объектом аренды выступаютнепотребляемые вещи – то есть те вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе использования и которые могут бытьустановлены (определены). Это означает, что в аренду можнопредоставлять индивидуально определенные вещи, такие какнедвижимость, оборудование, транспортные средства…

И напротив -вещи, определенные родовым признаком или потребляемые в процессеиспользования, не являются объектом аренды. Наиболее частовстречающимся объектом выступает недвижимое имущество (здания,строения и земельные участки).

Если объект договорааренды не согласован сторонами, договор считаетсянезаключенным.

Иными словами, нельзясдавать в аренду, к примеру, продукты питания, стройматериалы и т.п.

Форма,срок и пролонгация договора

Условиямизаконодательства срок аренды имущества, как правило, не ограничен иможет составлять как несколько дней, так и десятки лет (взависимости от сроков полезного использования).

Договор оформляется впростой письменной форме, если он заключен на срок более года илиесли хотя бы одной из сторон является организация.

Особые требованиявыдвигаются к правилам оформления договоров аренды недвижимогоимущества. Так, при аренде зданий или сооружений на срок менеегода достаточно письменной формы договора.

Если срок составляет 12месяцев и более, такой договор подлежит государственной регистрациив территориальных органах Федеральной регистрационной службы (ФРС)и без регистрации признается незаключенным.

Это означает, что вслучае возникновения спора между сторонами по сделке праваарендатора по договору аренды в части получения прав пользования ивладения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателяна получение вознаграждения.

Форма договора арендыустановлена в статье609 ГК РФ.

В статье651 ГК РФ отдельно указана форма для договора аренды зданийи сооружений

Сточки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора можетиметь серьезные последствия для арендатора.

Например, налоговыеорганы могут посчитать, что расходы на аренду недвижимого имуществаи коммунальные платежи по незарегистрированному договору аренды неуменьшают налоговую базу по налогу при УСН, если объектомналогообложения выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов.Правда, такая точка зрения не подтверждается судебной практикой.

Арбитры заявляют о том, что неисполнение обязанности по регистрациидоговора аренды не лишает арендатора прав на признание расходов ввиде арендной платы, так как налоговое законодательство не ставитвозможность учета расходов в зависимость от факта государственнойрегистрации договора. Единственный момент – речь идет о расходах поналогу на прибыль. Однако теми же аргументами можноруководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

Однако это вовсе неозначает, что следует отказаться от государственной регистрациидоговора аренды.

Во-первых, налоговикинастаивают на обратном – нет государственной регистрации договора,нет и расходов в виде арендной платы (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 01.10.2003 N21-09/54682).

См., в частности,

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902087486

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.