Уведомление управляющей компании о проведении собрания

Содержание

10 ошибок при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Уведомление управляющей компании о проведении собрания

Из года в год провести общее собрание собственников становится сложнее, появляются множество юридических нюансов, которые организаторам (инициативной группе) надо знать и учитывать.

Зачастую, такие ошибки могут привести к отмене результатов общего собрания. Главное понимать, что даже если у вас есть решение по сути – подавляющее большинство собственников, – это ещё не значит, что решение принято.

Несоблюдение процедуры и требований к общему собранию собственников влечёт недействительность его результатов.

  • Нарушение порядка уведомления собственников помещений об общем собрании

Основная причина отмены результатов общих собраний собственников в судебном порядке.

Согласно ст. 45 ЖК РФ, часть 4, инициатор собрания обязан уведомить всех собственников и сособственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрание не позднее чем за 10 дней до дня собрания.

В ч. 4 ст. 45 ЖК РФ определены следующие способы – уведомление посредством заказного письма, вручение уведомления под роспись и размещение соответствующего объявления в помещениях дома, обычно, на досках объявлений или другом подобном месте.

Ошибка состоит в том, что последним способом – размещение объявления о проведении общего собрания на досках объявлений или ином месте в помещениях дома возможно только в случае наличия решения (протокола) ранее проведённого общего собрания собственников помещений, в котором чётко указывается, что такой способ уведомления был принят собственниками и что все собственники об этом знают.

В случае, если собственники ранее не определились с порядком размещения объявлений, связанных с общим собранием, уведомлять собственников необходимо либо через заказные письма, либо вручением им уведомлений нарочно, о чём они должны расписаться в соответствующем реестре вручения уведомлений.

На практике, по процедуре уведомления через заказные письма также существуют нюансы.

Необходимо отправлять письма с описью вложения, поскольку в будущем невозможно доказать, что вы отправили адресат именно уведомление о проведении общего собрания а не какой либо иной документ.

При этом, необходимо проследить, чтобы оператор почты указала на отправном кассовом чеке Ф.И.О. получателя, зачастую, для экономии времени там ставят пробел или ноль.

При уведомлении собственников нарочно, в случае постоянного отсутствия собственника в помещении/квартире, мы советуем составить соответствующий акт, подписанный двумя соседними собственниками квартир.

При уведомлении заказными письмами или нарочно, под роспись, мы советуем размещать объявление об общем собрании на досках объявлений или в специально отведённых для объявлений местах в доме. Такое уведомлению несёт прежде всего информационный характер и при спорных моментах может сыграть решающую роль. Такое объявление, обычно, фотографируют с привязкой к дому (адресная табличка)

Напоминаем, что ч. 5 ст. 45 ЖК РФ устанавливает требования сообщения о проведении общего собрания собственников должно содержать:

  • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  • форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);
  • дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  • повестка дня данного собрания;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

2. Неправильное оформление решений собственников

Согласно п. 4.1. ст. 48 ЖК РФ ание по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного ания, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

П. 5.1. ст. 48 ЖК РФ устанавливает требования к решению собственника:

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

Если собственник не проал по какому либо вопросу, либо, наоборот, поставил несколько отметок напротив вариаций ания, решение в части этого вопроса/ов признаётся недействительным и не учитывается при подведении итогов ания

3. Неверный подсчёт

Самая ответственная часть общего собрания – подсчёт результатов ания.Обычно пользуются формулой 1 квадратный метр жилого/нежилого помещения, принадлежащего собственнику – 1 голос собственника.

Неправильно оформленные решения собственников или устаревшие/неверные данные в реестрах собственников приводят к неправильному подсчёту , и, следовательно, неверному результату ания.При долевой собственности применяется та же формула – 1 кв. м. = 1 голосу, такой подход предельно упрощает процедуру подсчёта .

Если собственник владеет несколькими помещениями в доме, то он голосует один раз в пределах того метража, которым от владеет

4. Некорректно оформленные доверенности

Собственник имеет право участвовать в ании через своего представителя. Полномочия представителя должны быть оформлены соответствующей доверенностью.Сведения, которые должны быть обязательно указаны в доверенности:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение

5. Ошибочно выбранная форма общего собрания

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ существует три формы проведения общего собрания собственников – очная, заочная, и очно-заочная.

Старшие по дому и инициаторы общих собраний чаще всего указывают очную форму собрания. При этом, в случае отсутствия кворума, происходит “хождение” по квартирам и “дособирание” . Так действовать запрещено.

В случае отсутствия кворума на очном собрании, инициатор может провести второе собрание – заочное. Однако, согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, это должно быть отдельное собрание, проводимое в форме заочного ания.

Мы советуем все собрания проводить в очно-заочной форме, самой удобной форме ания, которая содержит все преимущества очной и заочной формы вместе.

6. Неверные или устаревшие сведения о площадях и собственниках помещений

Перед анием, необходимо запросить информацию о собственниках помещений в доме в Росреестре. В случае невозможности по каким либо причинам получить официальные данные по собственности, необходимо составить реестр собственников на основании документов на право собственности, предоставленных собственниками в процессе ания.

По нашему мнению, это самый сложный этап подготовки документов к общему собранию, поскольку на практике получить данные о собственниках из Росреестра проблематично из-за законодательства о персональных данных. Поэтому в уведомлениях об общем собрании необходимо указывать, чтобы копии или оригиналы правоустанавливающих документов собственник предоставляли председателю собрания при заполнении решений и протолокла.

7. Нарушение порядка передачи документов в органы государственного жилищного надзора

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола общего собрания собственников, должна направить в орган госжилнадзора оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в системе ГИС ЖКХ.

Однако, управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК если вовремя и передают документы в орган ГЖИ, но не размещают информацию о собрании в системе, что к тому же грозит им административной ответственностью по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

8. Проведение нескольких подряд собраний при спорных или конкурирующих отношениях

При возникновении обстоятельств, когда несколько групп собственников одного дома имеют разные интересы и проводят несколько собраний одновременно с похожей или совпадающей повесткой дня, но разными результатами по сути, например, есть споры между собственниками по поводу выбора управляющей компании, органы ГЖИ обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

По регламенту, проверка законности и правильности проведения общих собраний органами госжилнадзора осуществляется ими в случае получения двух и более протоколов с одного дома в течение трёх месяцев с аналог очной или идентичной повесткой дня.

9. Изменение повестки дня

Изменять повестку собрания запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Все вопросы, не включённые в повестку дня должны быть решены на другом общем собрании собственников.

10. Нарушение кворума собрания

Разные по значимости и важности решения собственников принимаются различным количеством собственников.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на общее собрание.

Жилищный кодекс РФ разделяет вопросы по степени важности.

Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается подавляющим (квалифицированным) большинством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома. Такие ситуацию происходят в случае реконструкции дома или проведении капитального ремонта.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/10-oshibok-pri-provedenii-obscego-sobraniia-sobstvennikov-pomescenii-mnogokvartirnogo-doma-5bcdedaff86d0000a9711606

Ст. 45 ЖК о порядке проведения общего собрания собственников помещений в МКД

Уведомление управляющей компании о проведении собрания

Часто случается так, что жители многоквартирных домов не выбирают управляющую организацию. За них выбор делает муниципалитет. Активность начинает проявляться после возникновения проблем, связанных с бездействием управляющей компании. Изменить ситуацию возможно при помощи общего собрания собственников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Что говорит закон?

Правовые нормы, связанные с управлением общим имуществом МКД, прописаны в главе 6 ЖК РФ.

Посредством проведения общего собрания (часть 2 ст. 44 ЖК РФ) жильцы имеют возможность сменить УК, изменить условия договора управления, снизить расходы на ЖКХ.

Примечание! Собственники должны проводить ежегодное собрание, предназначенное для подведения итогов прошедшего периода. Последующие заседания считаются внеочердными. Решения, принятые на собрании, должны выполнять все жильцы МКД.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Управление домом становится эффективным, когда полномочия даны энергичному, ответственному лицу или группе лиц. Инициативная группа (совет МКД) будет принимать решения, а общее собрание предназначено для соблюдения формальности.

В обратном направлении схема не работает. Жильцы дома собираются, чтобы утвердить уже готовое решение, а не терять время на размышления и домыслы.

Совет дома берёт на себя организацию собрания и контроль за состоянием дома. Первое ОСС утверждает кандидатуры совета МКД и проводится в очной форме.

Часть 6 ст. 45 ЖК РФ разрешает собственникам, обладающим 10% жилой площади дома, обратится с заявлением в управляющую компанию об организации собрания жильцов.

Первые организационные шаги следующие:

  1. неофициальное формирование совета МКД;
  2. получение реестра собственников квартир;
  3. публичное размещение или личное уведомление жителей МКД о проведении ОСС;
  4. очное заседание жильцов дома;
  5. исполнение принятых решений.

Как составить уведомление о проведении мероприятия?

Для личного оповещения понадобится образец бланка уведомления. На его основе составляется своё уведомление по числу собственников квартир, которое рассылается заказным письмом или разносится по квартирам членами инициативной группы.

В бланке требуется указать:

  1. лицо, организующее собрание;
  2. форму мероприятия;
  3. время сбора и адрес;
  4. крайний срок приёма бланков при заочном ании;
  5. вопросы, включенные в повестку дня;
  6. документы, которые будут использоваться в ходе заседания и порядок ознакомления с ними.

Жильцы должны получить уведомления минимум за 10 дней до собрания:

  • заказным письмом;
  • поквартирный обход и личное вручение;
  • размещение информации на досках объявлений.

Подготовка к проведению собрания

Самым главным этапом при организации ОСС является не само собрание, а его подготовка. Инициаторы должны заранее определить круг наиболее насущных проблем, найти оптимальное решение, провести поквартирный опрос и агитацию.

Только имея полную уверенность в поддержке большинства владельцев квартир МКД, можно приступать к организации собрания.

Основные этапы подготовки:

  1. определить наиболее актуальные проблемы;
  2. изучить связанные с проблемой нормы и законы;
  3. найти оптимальное решение, которое устроит жителей дома;
  4. распределить организационные обязанности внутри инициативной группы;
  5. для ознакомления жильцов подготовить необходимые документы и материалы по актуальным проблемам;
  6. провести разъяснительную и агитационную работу с собственниками квартир;
  7. проанализировать полученные результаты работы группы;
  8. если ситуация благоприятная, то:
    • надо выбрать подходящий формат, время и место для собрания;
    • посчитать расходы и найти средства;
    • поставить в известность всех собственников.
  9. если жители не хотят участвовать в решении проблем дома, то инициативная группа может действовать с позиции «потребителя» и лично заниматься вопросами контроля качества работы УК или ТСЖ.

Схема проведения

Собрание решает только те вопросы, которые включены в повестку дня. Кроме того есть обязательные организационные моменты:

  1. регистрируются прибывающие участники;
  2. оглашается повестка;
  3. избирается: председательствующий, исполняющий функции секретаря, счётная комиссия;
  4. по каждому вопросу проводится выступление и ание;
  5. счётная комиссия проверяет бюллетени, считает голоса и определяет результат;
  6. полностью оформляется протокол;
  7. составляется сообщение о результатах работы собрания.

Очная

В назначенный день инициаторы ожидают приглашённых собственников и отмечают прибывших. В идеале жильцы уже должны знать своё решение. Все согласования с жильцами нужно проводить до осуществления официальной процедуры.

Полезно знать! Необходимо присутствие жильцов, обладающих более 50% , чтобы заседание состоялось, и его решения имели законную силу. Голоса считаются по количеству квадратных метров, находящихся во владении присутствующих жильцов.

Возможны две ситуации:

  1. Необходимое число (кворум) имеется. Собрание проходит по стандартной схеме.
  2. Кворума нет:
  • Если не хватает всего несколько , то можно оперативно пройтись по подъездам и пригласить недостающих участников.
  • Если отсутствует большинство жителей МКД – значит мероприятие не состоялось. Составляется протокол несостоявшегося заседания, который подписывается инициатором(ми). Причиной неявки могут быть ошибки организаторов: неудачный выбор места или времени, плохая агитационная работа.

Заочная

Заочная форма необходима, когда по объективным причинам невозможно одновременно собраться большей части жителей МКД, чтобы получить кворум. Данный способ подразумевает почтовую рассылку или поквартирный обход. Каждому собственнику вручается бланк ания (бюллетень, опросный лист).

бюллетеня:

  1. Первая графа содержит Ф.И.О владельца жилплощади (или его представителя).
  2. Далее идёт документ, подтверждающий право собственности участника ания (доверенность, договор купли-продажи, дарственная и т.д.). В настоящее время право владения недвижимостью можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Выдача свидетельств остановлена в 2016 году.
  3. В основной части бланка ания приводится перечень актуальных вопросов с вариантами их решения.
  4. В конце документа указан срок, в течение которого надо сдать бюллетень и адрес, куда его нужно отнести.

Очно-заочная

Этот способ позволяет провести ОСС в ситуации, когда большинство участников не имеет возможности присутствовать на мероприятии. Часть жильцов лично принимает участие в обсуждении.

Остальные собственники имеют возможность принять решение в письменной форме – путём подачи заполненного бюллетеня ания по оговорённому адресу.

Как происходит принятие решений?

Количество , необходимое для утверждения решения, зависит от содержания вопроса:

  1. Вопросы по организации фонда капитального ремонта и избранию доверенного лица, управляющего счётом, требуют более 50% всего МКД.
  2. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ пунктами 1, 1.2 – 3.1, 1.1-1, 4.2, 4.3 обозначены вопросы, которые требуют 2/3 от дома. Это капитальный ремонт, реконструкция здания, строительные работы, использование здания третьими лицами, сдача помещений в аренду, наделение полномочиями представителей и другое.
  3. В остальных случаях требуется более 50% от общего числа, принявших участие в ании (если есть кворум).

Порядок проведения ания

Голосование подчиняется определённым правилам, которые обязательны при любом способе его проведения:

  • право голоса имеется у любого владельца помещения МКД;
  • право голоса можно передать своему представителю по доверенности;
  • количество , которым наделён собственник, зависит от площади его квартиры (или нежилого помещения);
  • очно-заочное и заочное ание происходит на бланках (опросниках) или в электронном виде, если используется инф. система;
  • решение голосующего включается в протокол вместе с его данными: адрес, ф.и.о, документы подтверждающие имущественное право;
  • по каждому вопросу голосующий принимает решение словами «за», «против» и «воздержался»;
  • допускается только одна формулировка – если это требование нарушено в отношении одного из вопросов повестки, то голос не засчитывается только по данному вопросу.

Процедура ания может быть организована с помощью информационных систем в сети Интернет. Требования к порядку проведения полностью сохраняются.

Отличия только технические:

  1. сообщение о проведении ОСС выкладывается в инф. системе;
  2. участники собрания могут проать в электронной форме;
  3. ф.и.о и адрес места проживания администратора системы доступны для всех голосующих;
  4. процедура длится от 3-х до 5-ти дней;
  5. ание происходит непрерывно (круглосуточно);
  6. результаты формируются в течении 1-го часа после окончания ания в виде протокола;
  7. протокол хранится в электронном виде.

Как правильно оформить протокол?

Приказ №937 Министерства строительства и ЖКХ от 2015 г. определяет форму составления протокола собрания. Данный документ оформляется секретарём, которого избирают в начале заседания. На его составление даётся 10 дней после завершения собрания.

Протокол содержит реквизиты:

  1. название документа;
  2. дата и регистрационный номер;
  3. место проведения;
  4. заглавие содержательной части (вид, форма, адрес дома);
  5. содержательная часть:
  6. адрес где хранится протокол;
  7. приложения, если на них есть отсылка;
  8. подписи.

Отметим! Адрес места проведения заменяется на адрес, куда передаются бланки ания, если это заочная/очно-заочная форма. Если используется информационная система, то пишется адрес МКД.

Введение:

  • данные организатора ОСС (ОГРН, Ф.И.О., номер квартиры, документ на имущество);
  • имена секретаря, председателя и счётной комиссии, если они не избираются в ходе заседания;
  • присутствующие и приглашённые лица;
  • общее кол-во в доме;
  • общая площадь (все помещения);
  • ключевые вопросы;
  • наличие кворума;

Для каждого из присутствующих указывается:

  • Ф.И.О.
  • документы на собственность (полномочия);
  • номер квартиры;
  • количество у данного лица;
  • ОГРН для юр. лиц.

Полезно знать! Приглашённых записывают также + цель визита. Когда присутствующих много (16 и больше), то составляется отдельный список и даётся отсылка на него в приложение.

Изложение основной части:

  1. идёт в третьем лице и множественном числе;
  2. по каждому вопросу из повестки дня текст состоит из:
    1. Слушали вопрос такой-то под номером… – Ф.И.О. выступавшего, общий смысл выступления (или ссылка на полный текст);
    2. Предложено то-то … – коротко и по сути;
    3. Постановили … – один или несколько пунктов, на которые даётся резолюция «за», «против» и «воздержался».

Приложение является частью протокола и состоит из списков, письменных решений (бланков), копий документов, которые использовались в ходе мероприятия,

Обращение в суд для обжалования принятых решений

Есть много случаев, когда УК (ТСЖ) проводят фиктивное ОСС, когда фальсифицируются протоколы, нарушается процедура ания. В распоряжении собственника имеется всего 6 месяцев после того, как он узнал о результатах проведённого ОСС или должен был узнать. Обжалование происходит через суд.

Гражданин имеет право обратится в суд:

  • если он проал против;
  • он не участвовал в собрании

Жалоба будет отклонена, если суд установит:

  • отсутствуют существенные нарушения при проведении заседания;
  • истец не понёс убытки;
  • его голос не имел решающего значения.

Примечание! С помощью общего собрания жители многоквартирных домов имеют возможность передать контроль над общим имуществом в правильные руки. Управляющие компании не заинтересованы в экономии средств простых горожан.

Только по инициативе жильцов возможно направить денежный поток на качественное плановое обслуживание и повышение энергоэффективности МКД.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://realtymill.ru/zhkx/tszh/poryadok-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-pomeshhenij-v-mkd.html

Новые правила проведения общего собрания собственников | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Уведомление управляющей компании о проведении собрания

Новые правила проведения общего собрания собственников

http://spravedlivo.center/articles/novye-pravila-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov/?​clid=IwAR2G-FRonWt_9b1eZeafzWJed0gVnzgdJejpRBPpyGlBAOUTb89ddeHwpq0

Вт, 07 мая 18:56

Единственный легитимный орган управления в многоквартирном доме – общее собрание собственников. Как решите жить – так и будете. Дело за малым – правильно организовать ание.

В марте 2019 года вступил в законную силу новый Приказ Минстроя РФ – №44/пр, корректирующий правила проведения собрания собственников в МКД. Помимо новых требований к Протоколу собрания, ведомственный документ определил сроки и порядок передачи решений собрания в органы Госжилнадзора. 

Прежде чем обсудить детали Приказа № 44, давайте вспомним, какие принципиальные вопросы решает собрание собственников. И при каком количестве проавших решение будет считаться законным.

100%

Вопросы, связанные с реконструкцией, расширением или перепланировкой в доме, которые уменьшат или увеличат размер площадей общего имущества МКД.

К примеру, жители решили устроить в неиспользуемой части подвальных помещений спортзал. Или пристроить к дому помещение, которое можно сдавать в аренду.

2/3

Вопросы, связанные с использованием земельного участка, относящегося к придомовой территории.

К примеру, жители решили ликвидировать или, напротив, организовать парковочные места во дворе. Построить детскую площадку вместо парковки. Огородить дом забором и поставить на входе камеры видеонаблюдения и т.п.

Заключение/расторжение договоров на размещение в доме и на доме рекламных конструкций, аренду помещений интернет-провайдерами, телевизионщиками и операторами сотовой связи.

Определение способа накопления средств на капремонт (общие котел или специальный счет дома).

Изменение сроков проведения капремонта или размера взносов на капремонт.

Получение или погашение займа на капремонт. Наделение Совета МКД полномочиями на принятие решений от имени собственников. 

Простое большинство (50% + 1 голос)

Простым большинством устанавливаются сроки проведения годового собрания собственников и порядок уведомления о таком собрании. Выбор способа управления МКД. Предпочесть УК, создать ТСЖ или установить непосредственное управление самими собственниками.

Смена управляющей компании. Избрание и переизбрание Совета МКД. Размер платы за содержание и текущий ремонт жилья. Условия заключения договоров с ресурсниками. Сроки и порядок проведения текущего ремонта дома. А теперь вернемся к подробностям Приказа № 44. На всех этапах – от инициирования собрания до сдачи оригинала Протокола в Госжилнадзор, необходимо соблюсти важные нюансы.  

Правильно уведомляем собственников о собрании

Инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до дня его проведения. Основная ошибка на этом этапе обычно заключается в выборе способа уведомления.

Самый простой способ подразумевает размещение объявлений в лифтовых холлах, на доске информации у подъездов или внутри.

Запомните, сообщить собственникам о собрании таким способом можно только в том случае, если решение о подобной форме уведомления было утверждено собственниками на предыдущем собрании.

Если ранее такого решения не принималось, или общее собрание собственников в МКД проводится впервые, этот способ уведомления будет признан незаконным Как же уведомить соседей правильно? Либо направить каждому собственнику заказное письмо с уведомлением о вручении, либо вручить уведомление каждому собственнику лично, под роспись.

Уведомление должно быть направлено не менее чем за 10 дней до запланированной даты собрания! Уведомление должно содержать информацию: кто инициатор собрания, форма проведения (очная, очно-заочная, заочная); дата, место и время, повестка; порядок и место ознакомления собственников с результатами. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, уведовление должно содержать дедлайн окончания приема бюллетеней и адрес, куда эти бюллетени необходимо передавать.  

Избегаем незапланированных повесткой вопросов

Даже самые важные вопросы, которые возникли в ходе собрания, но не фигурируют в повестке, рассматривать нельзя. Это будет расцениваться как изменение повестки собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, действительно важны для всех собственников, их придется рассмотреть на новом собрании.

  Пишем грамотно и дружим с логикой Минстрой постановил, что протокол состоит из неких структурных единиц, которые должны излагаться от третьего лица множественного числа: слушали, выступили, постановили, решили.

Текст каждой структурной единицы должен состоять из трех содержательных частей:

а) в части «слушали» указывается фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к Протоколу документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки указываются перед словом «слушали»;

б) в части «предложено»» указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться ание.

При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки, а формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения; в) в части «решили (постановили)» указываются решения, принятые собранием по рассмотренному вопросу, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой и количества , отданных за указанные варианты ания.

Как считаем голоса

Обычно к неправильному подсчету приводят неправильно оформленные решения или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетене указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Какие сведения нужно учесть при подсчете ? Информацию о лице, участвующем в ании; реквизиты документа, подтверждающего право собственности; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов или, наоборот, проставил несколько галочек, его решение по данному вопросу будет считаться недействительным и не будет учтено при подсчете по этому пункту повестки. Загодя заботимся о кворуме Зачастую очное ание оказывается несостоятельным: количество участников не обеспечивает кворума. Инициатор вынужден прибегнуть к «заочке».

Тут стоит помнить: если заранее собственники не были уведомлены, что собрание будет проходить в очно-заочной форме, заочное собрание необходимо будет оформлять как новое.

Соответственно заново уведомлять всех и составлять новый протокол по принятым решениям. Чтобы избежать этой муторной процедуры, лучше сразу предусмотреть общее собрание в очно-заочной форме.

В таком случае собственники будут уведомлены единожды.

Те, кто не смогут принять участие лично, проголосуют заочно. И, соответственно, будет оформлен один итоговый протокол решения.

Держим слово и не срываем сроков!

Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты подведения итогов собрания.

Датой протокола общего собрания считается дата подведения итогов общего собрания.

Обязательным приложением к протоколу являются письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в собрании. Обратите внимание, вместо сообщения о проведении ОСС теперь обязательным приложением к протоколу является «копия текста сообщения о проведении общего собрания».

Инициатор собрания обязан передать оригиналы бюллетеней и Протокола в управляющую компанию. В свою очередь УК направляет подлинники в региональный орган Госжилнадзора (ГЖН) в течение 5 рабочих дней с момента получения документов.

При непосредственном управлении домом Протокол собрания направляется инициатором напрямую в ГЖН – не позднее чем через 10 дней со дня окончания общего собрания.

Источник: Справедливо.Центр 
http://spravedlivo.center/articles/novye-pravila-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov/?​clid=IwAR2G-FRonWt_9b1eZeafzWJed0gVnzgdJejpRBPpyGlBAOUTb89ddeHwpq0

Источник: https://maxpark.com/community/4701/content/6745643

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Уведомление управляющей компании о проведении собрания

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/index.php/novosti/raz-yasneniya/836

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.